過去の質問にお答えした例です〜不動産評価編
参考にしてください。

ご質問の内容が微妙な違いやタイミングでお答えが大きく変わる場合もあります。こちらからお尋ねください。

建売住宅で売れ残っている物件を検討する際の注意点
8ヶ月ほど売れていない建売住宅について、割引価格での提案を受けました。1割引になるというので前向きに検討しているのですが、売れ残っている物件を検討する際に気をつけるポイントを教えてください。

価格に見合った物件か?
売れ残る物件には色んな要因があると思いますが、一般的には、万人向きでは無いということが考えられます。ですから、その一般的ではないという要因をクリアーできる、生活スタイル、金額、その他条件等が満たされるなら購入して良いと思います。
一番重要なのは、やはり金額だとは思います。比較できる物件との対比でその物件よりどのくらいダウンなら妥当か位の検討をしてみるのもおもしろいと思います。
建売販売計画上では、数十戸団地ではもう少しいけるか、というところでしょうが、小規模団地では1割引は妥当なところだと思います。


土地の購入に悩んでいます
国道沿い(道路幅14m)で215.66m2、1300万円なのですが元が集中浄化槽跡地、下水道が通ったので浄化槽を取り除き宅地にしています。
ただ浄化槽跡地と言うのが個人的なイメージだけで気になり決めかねています。浄化槽跡地と言うのはどうなのかなと思い漠然とした質問ですがお願いします。

気分的なものが大きい?
集中浄化槽跡地の分譲は開発業者が良くやることです。整地費用だけで、開発後のオマケのような土地が商品になるのですから、安く分譲できるというものです。
地下擁壁等の工作物の除去がきれいにできているか、又コンクリートのガラが地中に残されていないか程度で一般の宅地と同じです。
仰るとおりイメージ的なものが先行していると思われますが、それ故安いという割り切りができるようであれば決断でしょう。


建売住宅の資産価値はどう考えればよい?
資産価値を考えたときに、建売住宅というのは有利ですか?不利ですか?またどんな建売住宅のほうが価値が高くつきやすいか、教えてください。

将来的価値をどう見る。
ここでいうところの資産価値・価格というのは、将来の住み替え売却を考えたときの残存価格という意味だろうと思われます。
結論から先にいえば、現在や10年20年先程度であれば建売であろうが注文建築であろうが、そんなに格差が出るとは思いません。
というのは、一昔前から「量から質の時代」と言われながら「質」の時代になる気配がないこと、住宅性能についても法令化されながらも一般への住宅の質的な啓蒙運動的なものが盛り上がらないこと、があげられます。
近年は建築不況もあり、建売にしては設備仕様がすばらしい物件も出てきていることから、ライフスタイルを住宅にあわせると言う意味では建売でも充分「使える」と思います。
また、将来の売れやすさを考えるなら、間取は一般受けする物件が良いようです。万人向けであるなら売れる間口は広がります。
やっとですが、福田首相が「100年住宅」に力を入れると言いだしています。そして、少しづつではありますが、特徴的・個性的な住宅も売れるようになっているようですが、もう少し時間がかかると思います。
今はまだ住宅より土地の価値が重視される時代なのでしょう。


中古一戸建て、決めて良いか迷っています
こんにちは。現在賃貸戸建てで家賃\90000毎月支払っているのが嫌で、夢だった戸建て購入を検討中です。
現在、迷っている物件が2件あるのですが、どちらかを選んだ方が良いのか、または全く違う家を探したほうが良いのか悩んでいます。
また、大きな買い物なので、思い切りもつけにくく迷っています。

ライフスタイルは変わります。
どちらにしても強引な購入ということでしょうか。焦らず良い物件を探してください。当面住む住まいとして、現状必要な最低条件を満たす物件でも良いのではないでしょうか。
ライフスタイルに合わせた物件を必要なときに買い換えていくという意味では、将来、不動産価値が残る物件を探してください。特殊な条件の物件は最終の住処としては良いかもしれませんが、買い替えの際には難しいと思います。
ただ、探し方としての「一目ぼれ」、こういう物件が良いかもしれませんが・・・。参考にしてください。


調整区域の土地を売る時のデメリットは?
170坪ほどの事業用地の購入を計画しています。
一つ気になる点があり、それは、調整区域のせいかやけに土地の値段が安いことです。坪20万円ですが、100メートルも離れていない市街化区域では60万円もしています。調整区域となると、こんなに差があるものなのでしょうか??仮に今度、売るとなるとどのようなデメリットが考えられますか?教えてください。よろしくお願いします。

安いのは人気がないということ
市街化調整区域は、概ね10年は市街化を”調整”されています。というのは線引きの見直しが10年毎になっているからです。
調整地域は建築物が建てられないこともあり、主に資材置き場としての用途しか考えられません。
汎用性がない分安い金額設定なのでしょう。
そういう意味では、将来の売却時の問題は何といっても、上記の通り制限があり、人気がない→安い→売れにくい、ということです。事業用で検討ということであれば、費用対効果を充分考えて決断下さい。
ただ、近くまで市街化の波が来ていることを考えれば、先行投資的な購入も考えられます。また、沿道サービス業としての建築であれば可能な地域なのかもしれませんので、再度確認してください。

ご回答いただきまして、誠にありがとうございます。
購入予定地は、茨城県つくば市という開発がどんどん進んでいる地域ですので、将来性はあるのではないかと思っております。調整区域は、10年ごとに線引きの見直しが行われているということは、場所によっては、将来的に市街化区域になる可能性もあるということですね。
費用対効果を考え、充分検討します。ありがとうございました。


建物(一戸建て)の査定評価について
早速ですが、一戸建て住宅(土地付)を売却する際の査定評価について教えて下さい
今、築11年の一戸建てに住んでおり、そろそろ外壁等のメンテナンスが必要となってきたのですが、外壁塗装となるとある程度まとまった金額が必要になり、そのタイミングを決めかねています
というのも、近所に住む友人が不動産屋に住宅の売却の見積もりを取ったところ(築年数、土地・敷地面積全てうちとほぼ同じ)、10年を経過した家の査定評価はなし(0円)で土地代分の評価しかないと・・・
例え外壁塗装済みでも、水周り等がリフォームされていても、家の評価がプラスになる訳ではないと言われたらしいのです
これが大手ハウスメーカーの家だとまた話は別らしいのですが・・・
そもそも査定を上げるために行なうメンテナンスではありませんが、家にどれだけ手を掛けても査定で評価されないというのは本当でしょうか?
まだ確定ではありませんが、5年〜10年先位には今の家を売却し、転居も視野に入れておりますので、そのあたりも含めたアドバイスをよろしくお願い致します

多くの不動産業者から・・・
不動産の査定については地域や業者により提示の仕方に差があると思います。しかし、ある程度の査定金額は、malon*さんも近隣の販売物件との比較でお分かりになっているのではないでしょうか。
問題は不動産業者の対応の仕方にあるのでは。
不動産といえば無味乾燥した響きにも聞こえますが、住居として長年住み慣れた家ですから、土地は別にして建物価値がないと言われれば面白くないのは当たり前ですね。
土地建物は分解して査定するのが一般的ですが、多分、その業者は近隣の販売物件から類推し、建物評価を無視した格好でアバウトな金額を提示したものと思われます。
土地の評価は上下変動しますが、建物は償却資産ですから下がるだけです。きちんと基本に乗っ取った査定で説明してくれる業者もいるはずです。HPで、頑張って探してください。
建物査定についても、不動産業者の上部組織である(財)不動産流通近代化センターからは評価基準が提示されています。CDROMにはいっている情報では、うろ覚えですが、木造建築物の耐用年数は23年だったと思います。それ以上経過しても「評価金額なし」ではなく、また、リフォームしていればその部分の残存評価は、当然あります。
実際、買う側に立ち想定すればお分かりになると思います。誰でもきれいな方を選びますよね。
参考にしてください。


※上記Q&Aは既に当社担当者がWEB上で回答したものを個人情報に留意しながら再編集したものです。
タカエージェント株式会社