５年間賃貸する方法は？
マンションの購入を計画しておりますが、賃貸では5年間、会社から補助（5年で400万程度）が出ますので、一旦親名義で購入した上で不動産会社を通じて借りる形をとり、５年後中古マンションとして残ローン毎贈与してもらう方法では考えられるでしょうか？親子ローンを使用する方法もあるのでしょうか？　

不動産の真実
不動産の謄本を見れば大方のその土地建物の履歴がわかります。何時かは解明されることもありえます。無理な辻褄あわせをし、その引け目をいつまでもを引きずることよりも仕事に専念することが長期的に見れば合理的ではないでしょうか。悪意で考えればいくらでも手法はあります。敢えて実行する意味合いがあるかどうか、ということでしょうか。再考下さい。老婆心ながら。


家を売るのと貸すのとどちらが良いか？
主人の実家の近くに引っ越す事になり、購入して８年になる家を何とかしたいのですが、売った方がいいのか貸した方がいいのかわかりません。
３０年ローンで、月々の支払は４万弱・ボーナス払いは１３万程です。（残金は２４００万くらい）残金を考えると、損が多すぎるように思うので、売るのは厳しいのではないかと思っています。近所の土地付き新築の家は、以前２０００万弱で売りに出ていました。またもう一つ、近所で築２年土地付きで２６００万程の家は、２年くらい売れずに残っています。

売れない物件があるということは賃貸も無理?
将来予測は難しいのですが、現在長期住宅ローンであること、近隣で安い売り出し物件がある、不動産相場自体の右肩下がり傾向化という環境を考えれば、将来売却しようとする時はもっと難しくなると判断できます。
長期ローンは中々元本も減りません。不要不急な不動産となると思われます。売却損が少ない今、思い切って売ることも考えて見ては如何でしょう。お近くの良心的な不動産業者さんに相談されることをお薦めします。


マンション投資のメリット
最近、知人が投資目的でマンションを購入したそうで、自分もそろそろ投資をと考えています。具体的にマンション投資は、株や保険など他金融商品と比べて、投資のメリットはどこにあると考えておけばよいですか？素人の質問で恐縮ですが、ぜひ専門家の方に教えていただけたらと思います。

不動産投資について
一棟投資マンションについては、収益還元法による融資を積極的に実施する金融機関もあり、リスクはありますが、少資金で最大の投資効率が期待できる物件もあります。


自宅の住宅ローン残高と収益物件の融資
お世話様です。自宅の住宅ローン残高があるサラリーマンです。収益不動産への投資を考えていますが、借金が多いと銀行融資がおりないと聞き、借金残高と融資額の関係をアドバイス頂きたく宜しくお願いします。
これまで投資用資金はローン返済に充てず、その低金利(1.8%)を利用して他の投資に回してきました。今後、収益不動産投資を行うにあたり、まずは自宅ローンの完済をしてから融資を引き出すべきか、このままの自宅ローン返済(借入残高)のまま銀行融資を得ることが可能か、あるいはある程度の借入残高にしてから銀行融資を考えるべきか迷っています。

キャッシュポジションを高めることが大切です。
今までの借入を含めた金融資産に対する考え方は正解だと思います。端折って言えば、低利で借入、高利で回す、ということですね。今後はその資産でレバレッジを利かそうということでしょうか。
さて、本題の収益不動産投資に対する金融機関の融資姿勢ですが、頭一つ抜け出した感のあるS行さんはもちろん、総じて総合的に見るようなスタンスになってきていると思います。まずは、不動産の収益性や評価が第一、申込者個々の属性については、家族構成、現有借入金、収入等を分析、勘案しているようです。ですから、慌てて返済するのではなく、融資申込み時に担当者と相談しながら決めても遅くないと思います。
昨年12月13日、ご存知かもしれませんが、S行ショックとも言うべき発表があり、年収・自己資金に対する一定の基準がアナウンスされました。完全な収益還元法によるファイナンスではなく、一部、規制を入れるというものです。その他の金融機関は当然でしたが、以前よりキャッシュポジションを高めることや必要最低限のサラリーが求めれるようになりました。
現有の投信資産はそのままで「見せ金」として、交渉材料と考えても良いと思います。しかし、いずれにしても物件第一です。

「見せ金」として使えるという戦略は「目から鱗」でした。これで安心して優良物件探しに踏み出せます。アドバイス有難うございました。銀行が「総合的に見るようになってきた」等の貴重な情報も有り難かったです。


家を貸しても大丈夫でしょうか？
実は現在、自分が住んでいるところとは別に、空き家をひとつもっています。そこは、庭付きで戸建てなのですが、その家を貸す際に、気をつけるべきポイントを教えてもらえませんでしょうか？ちなみに、私のほうでは、こんなことが気になっています。
・定期借地権の問題はどうクリアすればよいか？
・庭はどのような扱いにするのがよいか？（普通に貸してしまっても大丈夫か？）

定期借家契約で。
記載された情報だけでは状況の把握がしにくいのですが、定借の、手入れが必要な植栽庭付きの戸建を賃貸するに当たっての留意点、が要旨であろうと思います。
結論から先に申し上げれば、定期借地権の範囲内で定期借家契約をすれば良いと思われます。定期借地権の残存年数が不明ですが、その範囲内で、ある程度の期間を定めて賃貸契約を取交わし、借地権満了まで問題が無ければ更新をしていくというやり方です。
定期借家契約で期間を区切れば、借地権の期限で確実に契約の終了が読めるということです。
庭の扱いで気になっているというのは植栽等の手入れのことであろうと思われますが、これは趣味趣向の問題ですから、あまり借家人の間口を狭めることはせず、ご自分で年に何回かの手入れを負担するくらいの心構えが必要だと思います。
等々、条件をつければつけるほど賃料は安くなるのが現実ですが、賃貸諸条件と賃料との関係は微妙で、当然に相関関係となっています。賃貸条件は地域の特徴が現れやすいため、お近くの信頼できる賃貸業者さんにご相談されることをお薦めします。


賃貸経営について
賃貸経営とその時期について質問します。
実家の土地は約５０坪で、ワンルーム４部屋の建物が出来そうです。自己資金として１２００万ほど用意出来ます。見積もりでは総工費３７８０万、２５００万借り入れで提携ローン年利２，７％、１５年返済、ローン返済しての月平均手取り６，４万　年間単純利回り８，７％との試算が出ています。
質問の第１ですが、現在の社会状況で投資用にアパートを持つ時期でしょうか。
第２ですが、アパートローンというもので借り入れの年齢制限があると聞きましたが、まもなく５５歳になりますが、借り入れは出来るのでしょうか。
第３に将来的に資産として残す物であるのなら、アパートという形での選択肢をとるか、あるいはもう少し時間をかける余裕はあるでしょうか

時間はあります・・・・　
アパート計画についてのご質問の件。
第一の現在の社会情勢についてですが、金利水準が依然低い環境にありますから金融面では良いタイミングにあると思います。ただ、自己資金のドル建ての預金の行方が気になりますね。サブプライムローン問題の大方の収束まで待ってみても良いとは思いますが。(円安期待で)
第二の年齢制限ですが、これは金融機関によっても違いますが、お一人でしたら完済時で75歳前後ということになるでしょうが、相続人としての連帯保証人が有職のお子さんであるなら完済時100歳前後まで見てくれるところもあります。まだまだ大丈夫です。
第三の件、相続資産として残すということであればですが、上述にもあるようにまだ時間的な余裕は出来そうです。ですからお子さんの居住用としての必要性動向を見ることが良いように思います。
最後に、今回のアパート計画自体について改めて数字をみます。まず全体的に見通して、現在投下資金なしで11万円の収入です。今回の計画だと1200万円投資して6.4万円の収入です。建物で見ますと1戸当たり約900万円の建築コストです。また、借地だとすると地代が勘案されていますか?
詳細は省きますが、今の計画ではまずは事業として成り立っていないと思います。まずは他業者にも相見積もりすること、お子さんが住居として使用する可能性等もうしばらく見極めてからでも良いのではないでしょうか。
立地条件は不明ですが、現在計画の土地は住居としての利用が一番良いように思われます。また、将来投資をお考えでしたら収益性のあるものへの買換えも考慮下さい。それを含め、お近くの不動産コンサルタント等から客観的なアドバイスを受けることをお薦めします。

早速のご返答ありがとうございました。
ローン時期の余裕があるとのこと、一番心配でしたので、ほっとしました。改めてもう少し不明な点を質問させて頂きます。
実家は土地建物を含めて相続しています。住宅地ですが駅から多少遠い（徒歩１４分）のが難点ですが、急行停車駅で沿線の人気は高いと思います。借地というのは、実家ではなく、今、現在の私の住まいです。狭小の家ですが、土地が便利でなかなか住まいは変えられません。この家のすぐそばにマンション一戸を相続しています。
今の業者さんの計画で「事業としてなりたっていない」というのは、ローン返済しての収益が低い、という点だと思われますが、その点において、たとえば他業者での見積もりが今よりは良ければ、この規模でも事業として成り立つのでしょうか。　
また、収益性のよいものへの買い換えということは、実家を処分して、他不動産を購入する、ということで理解すれば良いのでしょうか。

有効利用できていますか。
当該計画地での建築規制、需要見込み等の理由があるからでしょうが、土地面積50坪にワンルーム4室の計画では土地の有効活用という面でおもしろくないということです。
もう少しスケールメリットを考えた建築計画が必要だと思います。規模が小さすぎて割高なんでしょうか。
当該土地に計画するということであれば、もう少し計画が大きくならないか、建築費についても2〜3社への見積や一からの建築計画を持ちかけてみることです。費用対効果を提案してくれるところがあれば良いですね。
また、年間単純利回り8.7%の数字自体は良いのですが、建物代金に対してのみの利回りですから、一般に出回っている投資向き物件の利回りとは分母が違います。


マンション内覧会で投資物件は何をみるべき？
投資用のマンションを探しています。投資物件については、マンション内覧会で特にチェックすべき点はあるでしょうか。

疑似体験で････
新築であれ中古であれ内覧で確認することは、自分だったらこの家賃で本当にここで住むだろうかという疑似体験をして頂きたいということです。誰しも感性や考えることは同じようなものです。家賃に見合った部屋であるかどうかはプロよりもわかると思います。セパレートでない場合は改良の余地はあるか、フローリングや壁紙は?、設備機器はどうか等入居者の身になった感受性でもって見てもらいたいものです。
ちょっとしたところで入居の有無に響いてきます。物件は収益第一です。収益は入居者第一です。
区分所有マンションを想定しお答えしましたが、一棟マンションの建物の内覧ということで追加いたします。
私が特にいつも確認する箇所は、受水槽、高架水槽、屋上防水、外部内壁、外壁といったところです。特に普段目に留まらない屋上は大抵上るようにしています。参考にしてください。


投資物件を持つのは、首都圏か地方か
土地購入しアパート経営をしたいのですが、首都圏と地方のどちらで物件を購入するか迷っています。それぞれのメリットデメリットを教えてください。

物件ごとの選択で。　
首都圏、地方どちらにしても遠隔地である場合、一つには、土地勘の無い場所での土地購入は情報が少ないだけにリスキーだということです。
その二つ目には、完成後の物件に目が十分行き届くかどうかです。建物管理を業者に依頼するにしても、その業者の管理と意思疎通が必要で、情報の一方通行や依頼しっぱなしは危険です。
できれば建築場所は、土地勘のある場所ないし縁のある場所が良いのではないでしょうか。長年付き合っていく場所ですから十分な情報が即時に得れることが必要ですね。
現在流通している物件のそれぞれのメリットについて見てみると、首都圏は物件の利回りが悪くなっていますが、それは逆説的に言えば人気と流通性があり売買金額が高くなっているということになります。また、地方の特徴は、首都圏と比較して人気が無く流通性が低いため、売買金額が安く利回りが高いということになります。
首都圏・地方の二者択一という選択よりも、物件ごとのいろいろな条件を取捨選択し物件ごとに考えることをオススメします。”当社”の他府県からの顧客の殆どの方は、出身地、卒業大学、親戚、過去の勤務先等で京都に縁のある方です。


不動産収入を得るには、キャピタルゲインか家賃収入か
不動産投資を始める場合、売却によるキャピタルゲインを狙うか、堅実に家賃収入を得るかで迷っています。それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

儲けには税金も必要です。
一番重要なことですが、まずは不動産投資では、いつ迄に、いくら程度の金額を、という計画を練る必要があります。
インカムゲイン=家賃収入では年収×年数、キャピタルゲイン=その時点での売却益、これを常に比較し考えていれば迷う必要はないと思います。現在不動産業者が鵜の目鷹の目で物件を探している現状で、キャピタルゲインを狙える物件がありますでしょうか?いつでも相談ください。


マンション購入で投資を始めたい。いくらから可能？
将来に備えて投資向きのマンションの購入を考え始めましたが、頭金に使える資金が限られています。マンション投資は、いくらから始められるのでしょうか。

まずは書籍・ＨＰでの勉強から・・・　
結論からいえば、必要な頭金はいくらでもマンション投資はできます。というのは物件により投資金額に幅があり、それぞれの予算の範囲内でできるからです。
金融機関にもよりますがアパートローン専用窓口もあり、収益性から融資額を算定するという｢収益還元法｣で検討する金融機関もあります。極端にいえば収益性が見込めると判断された場合はフルローンもいけるということになります。
融資額の不足分を自己資金として拠出するという考え方で物件を探すと購入物件の範囲も広がると思います。
ですから、まずはある程度の規模・地域・予算を策定することから始めてみては如何でしょう。
たとえば、規模としてはワンルーム・ファミリー・アパート・一棟マンション等あり、地域は目の届く範囲から日本国内全域まで、予算は数百万円から数億円まで、と考えられます。


住宅ローンです。二世帯住宅による賃貸
一つの敷地に二棟の家を建築中です。いずれは二世帯住宅として活用しますが、しばらくは一棟を賃貸にしたいのですが、これって違法ですか？もう一棟は私（借入者）が定住します。アドバイスよろしくお願いいたします。

一つの敷地？
一つの敷地と記載していますが、正確には２筆以上の地番がある土地だと思います。なぜなら、基本的には建築物は一筆の土地に一つの建物が原則だからです。それをクリアーしての建築のことと思います。
建築の問題がなければ、ご自分の不動産ですから賃貸であろうと居住であろうと問題はありません。
不動産所得がでるようでしたら、ご自分のサラリーとの損益通算で源泉還付の可能性も出てきます。少し勉強してみてください。


不動産投資
現在資産を金融商品だけで運用しています。金融商品では資産の保全は危険と感じております。不動産に分散しようと思いますが、バブルの感があり出遅れで資産保全にならないのではと思っています。資産保全の良い方法をアドバイス下さい。

まずは理論武装から・・・　
確かに都市部の不動産はミニバブルとも言われています。お金余りなんでしょうね、余ったお金を不動産に資金移動させるのも仕方のないことです。
その意味では、金融商品と不動産は相関関係にあり、いつの時代も購入のタイミングが難しいということになっています。
資産保全・分散投資として不動産をお考えであれば、まずは投資金額・投資期間・投資利回り・投資コストをシミュレーションできるような知識が必要です。
その上で、誰もが考えることは同じですから、少しは先回りできる余裕を持って物件を探してみてはいかがでしょう。
注意深く、ご自分のスタンスを持って探してみると、面白い物件が発見できるかもしれませんよ。
参考に、頑張って探してください。


売却すべきかどうか悩んでいます。
私の家は5階建ての小さなビルで、4、5階部分が居住用、1、2、3階がテナントです。
昨今、このエリアも開発が盛んで、取引価格が急騰しています。当然地上げの話はいくつもあります。近所はかなり売却が進んでいるようです。将来を考えて、売却するかどうか決めようと思っているのですが、決めかねています。
立地条件の良さは手放しがたいですが、将来のオフィス需給も心配になります。よきアドバイスをお願いいたします。

文面からは・・・
周辺が騒がしくなっているものの、将来のオフィス需要が見込めれば売りたくない、ということですね。
確かに、一般的には古く小規模なオフィスは需要が減退していきます。しかし、逆説的な言い方ですが、売らずにすむ方法はオフィス賃料の目減りや空室率を想定して、蓄えるということです。想定額は一般的な空室率の２０％程度で如何でしょう。
オフィス需給は賃料の高低で決まります。周囲の物件より若干安い賃料であれば需要はあります。その安くする賃料を前もって準備すると言う堅実な手法です。
また、そういう余裕がないという場合は、このビルですが、住居部分もテナントに変えるという方法もあります。これですと賃料の絶対額が増えます。住居の引越先の費用とテナントの収入の差額がプラスになるような住み替えができれば尚良いのですが。