トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
1２月分

平成１２年１２月１日
land trust(ランドトラスト)
土地信託
土地信託は信託を受けたものが信託財産〈土地〉の権原の移転を受けて信託行為の定めによって受託者の名で使用し、収益し、または処分して利益を受益者に帰属させる制度である。信託業を営むには、信託業法の免許を受けなければならない。

平成１２年１２月２日
mortgage(ﾓｰｹﾞｰｼﾞ)
抵当権
債権の履行を担保するために、不動産の所有権上に優先弁済権を確保する為に設定された約定担保権のこと。他の担保物件と異なり抵当権設定者（債務者）は、担保に提供した不動産の占有使用を継続できることが特徴である。

平成１２年１２月４日
ＮＡＲ（全米リアルター協会）
Ｎａｔｉｏｎａｌ Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ ｏｆ Ｒｅａｌｔｏｒｓ（ﾅｼｮﾅﾙ･ｱｿｼｴｰｼｮﾝ・ｵﾌﾞ・ﾘｱﾙﾀｰｽﾞ）の略語で、不動産協会全米連合会（ＮＡＲＥＢ：ﾅｰﾌﾞ）が改称し、1973年からＮＡＲとなった。

平成１２年１２月５日
ｏｐｔｉｏｎ（選択権）
不動産について、将来一定期間内に約束された価格で賃貸し、または買い取ることを約束することである。この権利〈選択権〉は、相当の対価を支払って取得する。日本では、建物の青田売りにおいてなどで、買主の希望を入れて設計変更をしたり設備や仕上げ材を変更することに使われたりする。
owner(所有者)
所有者は、所有権に基づいて当該不動産を自由に使用し、収益し、または処分することができる権利を有する。所有権は、オーナーシップ（ownership）。

平成１２年１２月６日
personal property(動産)
不動産以外のものをいい、移動できる財産や金銭などのこと。
ｒｅａｌ ｐｒｏｐｅｒｔｙ（不動産）
土地及びその定着物のこと。ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ。

平成１２年１２月７日
オーナーチェンジ
投資向きマンションを売買する時、そのマンションを所有し賃貸しているオーナーが、 入居者が入った状態のまま売却すること。 入居者にとっては家主が変更するということであるが、近年増えているワンルームマンションにこの傾向がある。 購入者にとっては、入居者を確保しているので収益性を計算できるメリットがある。

平成１２年１２月８日
クーリングオフ
宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み、または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる(宅建業法37条の2）。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。 �@申込みの撤回等ができる等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき�A宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき。また、申込みの撤回の意思表示は、書面で行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。

平成１２年１２月９日
オープンハウス
中古住宅媒介のためアメリカ合衆国で考案され、近時わが国でも導入された販売促進手法である。特定の案内日を決めて、数日前から物件周辺にチラシ等の広告物を配布して売り住宅の存在を告知しておき、当日の一定時間帯に来訪した希望者には自由に物件をみせて反応客の中から買手をしぼりこむ。即日契約に至らなくとも地域の潜在顧客の掘り起こしを通じて、フォロー営業を進める手掛かりとなる有力な手法として利用される。オープンハウスについては、宅建業法施行規則6条の2第4号に該当するので、取引主任者を専任させる必要があるとされている。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１２年１２月１１日
セットバック
本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建基法の制限による次のような場合をセットバックという。
（１）敷地前面道路の幅員が４ｍ未満（いわゆる２項道路）の場合、その中心線から２ｍ（ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に４ｍ）以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分（セットバック部分）として負担する（同法４２条２項）
（２）壁面線が指定されている場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、２ｍ超の門・へいは壁面線を越えて建築できない（同法４７条）。
（３）道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する（同法５６条１項１号）出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１２年１２月１２日
連帯保証
保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担すること。連帯保証も保証の一種であるから、主たる債務に服従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生ずる。しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生ずる（民法458条、434条）。また、普通の保証と違い、催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債務者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１２年１２月１３日
移転登記
ある権利を有した人から他の人へその権利が移転したことによってなされる登記をいう。記入登記のひとつである。記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がこれに属する。移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　　
　　
平成１２年１２月１４日
一般媒介契約
依頼者が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもの。一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、積極的な媒介行為を行わない場合もある。また、一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。なお、一般媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　　

平成１２年１２月１５日
解約手付
いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20％を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同条2項)。手付には、このほか証約手付、違約手付がある。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　　

平成１２年１２月１６日
瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任をいう(民法570条)。「売主の担保責任」の一形態である。瑕疵とは、建物にシロアリがついていたとか、土地が都市計画街路に指定されていたことなどをいう。買主は、善意無過失である限り、契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、売主に対して賠償請求をすることができる。また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、契約を解除することができる(同法566条1項)。ただしこれらは、買主が瑕疵を知ったときから1年内にしなければならない(同法570条、566条3項)。また強制競売で物を買った(競落した)場合には、買主にこれらの権利は与えられない(同法570条但書)。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　

平成１２年１２月１８日
瑕疵担保責任についての特約の制限
宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、瑕疵担保責任についてこれを負う期間(民法570条において準用する同法566条3項に規定する期間)をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされている。買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、これを負う期間を買主が知ったときより1年未満の期間とすることのほか、契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの等があげられる。宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としている（宅建業法40条）。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１２年１２月１９日
仮換地(かりかんち)
土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地という。仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の宅地については使用収益ができなくなる。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　

平成１２年１２月２０日
仮登記
終局登記(本登記)をなしうるだけの実体法上、または手続法上の要件が完備していない場合に、将来の登記の順位を保全するため、あらかじめなす登記をいう(不動産登記法2条)。後日要件が完備して本登記がなされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位保全効を有する(同法7条2項)が、仮登記のままでは対抗力はない。このような仮登記の一時的・仮定的性格に鑑み、実務上仮登記申請の際には登記済証、利害関係人の承諾書の添付は必要とされず、さらに法律上仮登記権利者が単独で、仮登記義務者の承諾書を添付してする方法(同法32条)や仮登記仮処分命令によってする方法(同条33条)等、仮登記申請の特則が設けられている。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　　

平成１２年１２月２１日
請負契約
請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約をいう(民法632条)。一般的には建物の建築とか土木工事など有形的な仕事について締結される。注文者は完成した目的物の引渡しを受けるのと同時に報酬を払えばよい(同法633条)。これに瑕疵があれば修補や損害賠償の請求ができる(同法634条)。また、注文者は仕事が完成するまでならいつでも請負人の損害を賠償して契約を解除することができる(同法641条)。
なお、土木建築等の業者との請負契約については、紛争予防のため必ず法定の内容の書面(通常は契約書)を作成交付しなければならず(建設業法19条)、工事について紛争を生じたときは、建設工事紛争審査会でもその解決を図る途が開かれている(同法25条以下)。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　

平成１２年１２月２２日
買取保証
個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。これを買取保証という。実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　

平成１２年１２月２３日
管理組合
区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体が管理組合である。建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定し、区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしている。一般には、区分所有者による集会を経て設立される。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　　

平成１２年１２月２５日
期限付き建物賃貸借
平成4年8月1日に施行された借地借家法で、新たに設けられた制度。従前の借家法は、貸主側に特別な事情があっても、一時的に使用することを目的とする賃貸借と認められない限りは、すべてその終了時に正当事由が必要であった。そこで、借地借家法は、１）転勤、療養、親族の介護その他の本人の意思を超えたやむを得ない事情で不在となる場合（借地借家法38条、賃貸人の不在期間の建物賃貸借）、２）または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明かな場合（同法39条、取壊し予定の建物の賃貸借）に、建物を貸すことができそうな一定の期間だけ建物を貸し、期限がきたら正当事由の有無にかかわらず、建物を確実に返してもらうことができるという制度を創設した。このような制度は、従来の借家法とは大きく権利関係が異なるものとなることから、契約を締結する際、次の要件が必要となる。１）については、ａ）転勤その他のやむを得ない事情があること、ｂ）その事情により一定期間その建物を生活の本拠として使用しないこととなること、ｃ）その期間の経過後は建物を生活の本拠として使用することとなること、ｄ）やむを得ない事情を記載した書面により、契約を更新しない旨の特約をすること。２）については、ａ）法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること、ｂ）建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をすること。いずれの契約についても、書面によることが、条文上要求されているので制度を利用するにあたっては、注意が必要である。特に１）の制度は、サラリーマン等が転勤等で一時的に持家を貸す場合に利用できるため、リロケーションサービスとともに今後が注目されている。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典 　

平成１２年１２月２６日
供託（きょうたく）
法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託の内容を大きく分類すると、
（１）債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。
（２）債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる障害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。
（３）単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき(質権設定の際の支払いに関する供託<同法367条>等)。
（４）その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。
供託の方法および場所等については、供託法および宅建業法等それぞれの法律で定められている。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１２年１２月２７日
原状回復義務(げんじょうかいふくぎむ)
契約によって履行された給付をその解除によって契約前の状態に戻す義務をいう(民法545条1項本文)。契約の解除は、有効に成立した契約の効力を当初に遡って消滅せしめるものであるから、契約によって給付がなされていれば、それがなかったときと同一の状態(原状)に戻す義務を生ずる。ただし、物が第三者に転売されているような場合には、解除によってその所有権を奪うことは許されない(同条同項但書)。原状回復の方法は、物を給付したときはその物自体か、それができないときは解除当時の価格を返還すべきであり、金銭給付の場合には、受け取ったときからの利息を付して返還しなければならない(同条2項)。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１２年１２月２８日
現状有姿売買(現況)
不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまではいえない(宅建業法40条、民法570、566条参照)。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１２年１２月２９日
権利証(登記済証)
権利に関する登記済証のことを略して権利証という。広義には登記所から登記済の証明として交付を受けたすべての書面を登記済証というが、権利に関する登記済証とは、登記名義人がその権利を保存、設定、移転等により取得した登記の際、登記所から登記済みの証明として交付を受けた書面をいう(不動産登記法60条)。当該権利の登記名義人たることを表象する書面であり、その人が将来登記義務者として登記申請する場合には、その申請意思の担保として添付を要求される(同法35条1項3号)。もし登記済証が滅失、または紛失したときは保証書によることになる(同法44条)。なお、所有権の登記ある不動産にについての合筆、合併登記の登記済証は、その権利に関する登記済証として扱われる(同法60条1項)。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典