トピックスバックナンバー
１月分 @タカエージェント��

平成１３年１月４日
公 図
旧土地台帳法施行細則2条1項の規定により、登記所が保管している土地台帳付属地図の一般的呼称である。公図は、旧土地台帳法の廃止によりその法的根拠が失われたが、不動産登記法17条所定の地図が整備されるまでの暫定的措置として登記所に保管され、この地図に準ずる図面として取り扱うこととされており(不動産登記事務取扱手続準則29条)、登記所で一般の閲覧に供されている。公図は、各筆の土地の位置、形状、地番を公証するものとして事実上重要な機能を有しており、道路付きや隣地境界の関係を知る手だてにもなるが、前記のとおり公図には法律上の効力もなく、必ずしも現地を正しく反映していないものがあるので公図を無条件に信頼するのは危険である。 なお、地租(固定資産税)が国税から地方税に変更になった際、土地台帳およびその付属地図が市町村に引き渡されたため、市町村役場にも公図が備え付けられており、市町村役場においても建築確認に必要な地図とともに交付の申請および閲覧をすることができる。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月５日
債務不履行(さいむふりこう)
債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう(民法415条)。履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つの態様がある。履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる(同条前段)。履行不能または不完全履行で、もはや履行の余地がない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる(同条後段)。また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができる。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月６日
私道負担
不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月９日
守秘義務(しゅひぎむ)
宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、75条の2)。宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられている。「正当な理由」が認められる場合として、たとえば、裁判のさい、または税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等があげられる。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月１０日
接道義務
都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている(建基法43条)。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月１１日
つなぎ融資
不動産を取得しようとする者が、公的融資や自己所有不動産の売却代金を受領する以前に、工事代金や購入代金にあてるため受ける融資のことをいう。特に買換えの場合、手元流動資産や余裕資金の乏しい買主が無理な買換えを目論んだものの、所有不動産の売却に手間取って、金利に追われることがある。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月１２日
電車･バス等の所要時間
不動産の表示規約では、電車・バス等の所要時間の表示基準を定め（同規約12条7号）、１）乗換えを要するときはその旨、２）特急・急行等の種類、３）特急料金等の特別料金を要するときはその旨、４）ラッシュアワーと平常時の所要時間が著しく異なるときはその旨、５）運行本数が著しく少ないときはその旨を明示することを義務づけている。所要時間はダイヤグラムに従い表示するが、乗換え時間や待ち時間は含まれない。なお、通勤時間帯に運行されていない特急列車等による所要時間だけの表示は許されない。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月１３日
徒歩所要時間の表示
宅建業者が一団の宅地または建物の分譲の広告をする場合に、当該団地から各施設までの距離または所要時間について表示をするときは、不動産の表示に関する公正競争規約12条（9）および（12）により、道路距離80ｍにつき1分を要するものとして算出し、１分未満の端数については1分に切り上げることとしている。坂道、歩道陸橋は考慮されず、信号の待ち時間も含まれない。団地から駅その他の施設までの徒歩所要時間を計る場合、それらの施設から最も近い団地内の地点が起点となる。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月１５日
不動産の表示に関する公正競争規約
不当景品類および不当表示防止法10条の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けて、不動産業界が設定した不動産の取引に関する広告その他の表示に関する自主規制基準。同法4条(不当表示の禁止)の解釈基準のひとつとして取り扱われる。昭和38年東京地区に設定され、現在、北海道、東北、首都圏、東海、北陸、近畿、中国、四国、および九州の9地区に設定されている。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月１６日
法定代理人
法律の規定により代理人となった者をいう。未成年者の両親(民法818条以下)、禁治産者の後見人となった配偶者(同法840条)のように、本人に対して一定の地位にある者が当然代理人になる場合のほか、父母が協議離婚の際に定める親権者のように、本人以外の者の協議により定まる場合(民法819条1項)、相続財産管理人のように裁判所によって選任される場合(民法918条)等がある。法定代理人は、任意代理人と同様、本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点で任意代理人と異なる。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月１７日
2項道路
建基法42条2項に定められた道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。幅員4m未満でも、1.8m以上あり、昭和25年11月23日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされる。ただし平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われるが、この6m区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる。2項道路の広告に当たってはその旨を表示しなければならない。また、その結果、敷地面積が概ね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければならない。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月１８日
印紙税

平成１３年１月１９日
表示登記
不動産登記簿の表題部(不動産登記法16条2項)になされる登記をいう。土地については所在、地番、地目、地積(同法78条)、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等(同法91条)が表示される。これらを登記簿に記載することによって、不動産の客観的現況をそのまま公示し、権利に関する登記が正確かつ円滑に行われることが期待できる。表示登記の申請人は原則的にはその所有者(所有権登記名義人)である(同法25、80、93条）が、表示については職権主義がとられ(同法25条の2)、登記官に実地の調査権がある(同法50条)。これは、登記に際して、登記所に出頭を要しないこと(同法26条2項)とともに権利の登記との大きな違いである。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月２０日
専任媒介（仲介）契約
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼書を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。
宅建業法では
依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと、
宅建業者は2週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、
媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などを義務づけている（同法34条の2） なお、専任媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準専任媒介契約約款によることが望ましいとされている。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月２２日
譲渡担保
債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいう。民法に規定はないが、取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保である。債務者乙は、債権者甲に譲渡担保に供した目的物をそのまま使用収益できるので、生産財等について多く設定されるが、不動産についても用いられ、登記原因を「譲渡担保」とすることも認められている。債務が完済されると目的物の所有権は乙に復帰するが、弁済されないと甲はこれを第三者丙に売却し、または自己の所有とすることによって、優先弁済を受けることになる。ただし、甲は債権額を超える部分の精算をしなければならない。乙の他の債権者丁が目的物を差し押えたとき、甲は第三者異議の訴(民事執行法38条)ができる。
出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月２３日
管理
マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められる。主な管理形態としては、次のようなものがある。

1. 巡回管理：管理人を定期的(たとえば週3回ゴミを出す日等)に巡回させて管理業務を行う形態
   
2. 住込管理：管理人が住み込む形態
   
3. 日勤管理：管理人を通勤させて業務を行う形態
   
4. 無人管理：管理人を置かずに、たとえば、清掃をパートタイマーを雇用して処理する等の形態で、いわば自力管理である。
   管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定すべきである。 出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月２４日
建築確認
建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の「確認」を受けなければならない。建築確認申請を受けなければならないのは、

1. 特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号〜3号)、
2. 都市計画区域(都道府県知事が指定する区域を除く)内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合である(同条1項4号)。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月２５日
共有・準共有
複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有(民法264条)という。数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。持分は合意、または法律の規定(民法900条等)で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される(同法250条)。共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる(同法249条)。共有物の保存行為は単独でできる(同法252条但書)が、管理行為は過半数で決し(同法252条)、その費用は持分に応じて負担する(同法253条)。共有物全部の処分は全員一致でなければならないが、持分の処分は自由である。共有物の分割は協議により(同法256条)、協議が調わないときは裁判所に請求する(同法258条)。出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月２６日
登記の公信力
登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、 一定の要件のもとでその権利を取得することが認められることをいう。 わが国では、登記の公信力を認めない。したがって、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、 その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、 不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになる。これに対して、 動産では占有に公信力が認められるから、売主の所有と信じた買主は、そう信じるについて過失がなければ、 真の所有者がほかにあっても、その動産の所有者となることができる(民法192条)。 出典：（五訂版）不動産取引用語辞典

平成１３年１月２７日
RC造
Reinforced Concrete 造の略で、鉄筋コンクリート造のこと。鉄筋は引張力に強く、コンクリートは圧縮力に強いという両者の利点を生かし、鉄筋でコンクリートを補強した構造。高層建築になるほど下層部分の柱、梁を太くする必要があるので全体重量が増加するため、多くは中層建築物の建設に用いられる。 出典：改訂版　不動産取引用語辞典」（株）住宅新報社発行より

平成１３年１月２９日
売値･買値
一般に不動産取引における価格は、売主と買主の需給関係によって決まるものであるが、売主は少しでも高く売りたいと思い、逆に買主は少しでも安く買いたいと考えるのが通常である。双方の希望価格の乖離は、都心商業地の様に、物件が高額化すればするほど著しくなる。このような場合の、売主希望価格を売り値、買主希望価格を買い値という出典：改訂版　不動産取引用語辞典」（株）住宅新報社発行より

平成１３年１月３０日
ALC
Autoclaved Light-weight Concreteの頭文字をとったもので軽量気泡コンクリートのこと。施工しやすく、断熱性・耐火性にも優れているといわれ、主に住宅の外壁や間仕切りに用いられる。出典：改訂版　不動産取引用語辞典」（株）住宅新報社発行より

平成１３年１月３１日
SRC造
Steel Reinforced Concrete造の略で、鉄骨鉄筋コンクリート造のこと。骨組を鉄骨でつくり、その周囲に鉄筋コンクリートをかぶせてその主要な構造部分をつくる建築方法。強度に優れ、高層住宅、高層建築物の建設に多く用いられる。出典：改訂版　不動産取引用語辞典」（株）住宅新報社発行より