トピックスバックナンバー
１２月分

平成13年12月1日
知っていますかシリーズ
�@空室のアパートは相続税の敵
一般的には、相続税対策で土地の評価減をねらい、アパート等の貸家建付け地にするという対策を施している例がたくさんみうけられる。
しかしながら、この対策も、たまたまアパート等が空室の状態で相続する場合は気をつけましょう。
空室の場合は自用の相続物件として評価されます。

平成13年12月3日
知っていますかシリーズ
�A今は不動産融資の過渡期か？
銀行の不動産融資に対する慎重な態度は、まだ見受けられるものの、少しづつその不動産（商業用）に対する収益面とか融資対象者の個々のポテンシャルを重視する姿勢になりつつある、と思う。
｢貸し渋り｣という言葉も今やいろんな意味で死語になりつつある。
後は、アメリカの後追いでもある、不動産の証券化による資金調達手段が一般的になることでの進化を期待したい。

平成13年12月4日
知っていますかシリーズ
�B相続税納税のための土地売却は譲渡税を軽減
土地に対する相続税を1億円納税している場合､相続税申告から3年以内に相続土地を売却すれば、土地譲渡益1億円までは非課税になるという特例がある。
相続は、失礼ですが、譲渡税なしで土地を売却できるチャンスでもある。

平成13年12月5日
知っていますかシリーズ
�C賃貸物件の売却でも3000万円の特別控除
居住用の不動産を売却したときだけの譲渡益に対する特別控除（3000万控除）は、それまで、賃貸物件でも、空家でも適用できる場合がある。
それは、本人が住まなくなって3年目の年末までの売却ならば、居住用の不動産の売却と認められるからである。
付帯条項は若干ある。確認してください。

平成13年12月6日
知っていますかシリーズ
�D消費者契約法が施行
平成13年4月消費者契約法が施行され、事業者との契約につき､不利益な事実の不告知、不実の告知、断定的判断の提供等による契約は取り消すことができるようになった。
総じて､消費者利益を一方的に阻害する行為は無効になる、といっても過言ではない。

平成13年12月7日
知っていますかシリーズ
�D住宅ローンの保証料について
最近は住宅ローンを借りても保証料を強制しない、又、保証料はいりませんという金融機関が増えつつある。
もともとこの保証料とはなんだったのか、端的にいってしまえば金融機関の利益の一部であろうか。住宅ローンを借りたことのある人なら誰でも、金融機関の別働隊であるこの保証会社＝保証人と考え、保証料でもって万が一の場合は返済してくれると安心していた。最近は、この万が一が百が一になり、目立ってくると存在の意味合いを考えるようになったようである。
万が一のときは、確かに金融機関に対してはこの保証会社が弁済してくれるが、結局は債務者にとってはこの保証会社に債権が移るだけのことである。

平成13年12月8日
知っていますかシリーズ
�E路線価がネットで無料で見れる
相続税評価用の路線価図がインターネットで一般公開された。今まで毎年購入していた事業所も、来年からは購入する必要はなります。
これも行政改革の一環でしょうか。財務省の印刷局が発行元でした。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

平成13年12月10日
知っていますかシリーズ
�F（月間）契約率とは
マンション分譲の指標として、新聞等マスコミでよく取り上げられる話題で、契約率がある。
契約率とは､マンションが発売された月に何%売却できたかを示す数値である。即日完売なら100%､通常70%が好不況の目安といわれる。

平成13年12月11日
知っていますかシリーズ
�G｢不動産コンサルティング技能登録｣資格
旧建設省からの認定制度である不動産コンサルティング技能登録制度が創設されて、7年になる。
一般の認知度を鑑み、今一度､不動産コンサルティング業務の定義を掲示したい。
不動産コンサルティングとは､不動産に関する専門家としての知識や経験を生かし､公平かつ客観的な立場から､不動産の利用､取得､処分､管理､事業経営等について､依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように助言し､あるいは提言する業務である。
詳細はお近くの不動産コンサルティング技能登録証をお持ちの専門家にご相談ください。

平成13年12月12日
知っていますかシリーズ
�H不動産業界のニューウェーブ
投資家から集めた資金でビルなどを購入し､賃料などで配当するシステムの不動産投信が、今年9月に不動産投信市場で取引が始まった。
不動産が株や債権と同じように金融商品となって取引できるのが特徴的で､最近の流動性に乏しい不動産市場に活性化が期待される。

平成13年12月13日
知っていますかシリーズ
�I建設業界のニューウェーブ｢PM｣｢CM｣
発注者がビル等の工事に､品質､コストや労務などすべての工程で管理を任せる手法がプロジェクト・マネジメント（PM）。また、発注者から全権委託された代理者が､工事業者選びから､設計や施行､コスト面などをチエック､管理するのが特徴で、PMの発展型がコンストラクション･マネジメント（CM）。
いずれにしても､工事費などの透明性を高め､コストダウンに寄与すると期待されている。
ゼネコンの立場が脅かされている。

平成13年12月14日
知っていますかシリーズ
�J744兆円の値下がり
平成11年期末の日本の宅地価格は､1333兆円となっていた。ピーク時の平成2年では2077兆円だから､この9年間で744兆円あまりが減少。
この数字には､単なる評価減だけでなく実体減がどれだけ含まれているのであろうか、金融機関の不良債権処理がいみじくも教えてくれている。
参照：国民経済計算

平成13年12月15日
知っていますかシリーズ
�K都市型有料老人ホーム
最近、市街地に有料老人ホームが次々と誕生している。地価が下がっていることもあるが､施設を簡素化したり､賃貸方式を導入して入居時の一時金を低く押えたりするという工夫が､今の時代にマッチしている。終身利用権利金が500万円という施設もできている。
また、都会生活に慣れ親しんだ人たちにとっては郊外の隔離されたホームより、雑音やほこりが多くても社会とのつながりを持った生活がしたい、という人たちが増えているという。

平成13年12月17日
知っていますかシリーズ
�L人気のマンション管理士試験
管理組合の運営に関し､アドバイザー的な役割を担うための資格として創設されたマンション管理士資格が、人気を集めている。試験は先日12月9日に終わっている。

平成13年12月18日
知っていますかシリーズ
�Mこちらも人気の業界の資格

平成13年12月19日
知っていますかシリーズ
�Nノンリコース・ファイナンス(非遡及型融資）
新時代の不動産ファイナンスとして注目されるノンリコース・ファイナンスの紹介。このノンリコース・ファイナンスには、これまでの銀行ローンと異なる次のような特徴と効果がある。

平成13年12月20日
知っていますかシリーズ
　�Oマスオさん現象の裏話(不動産的に)・・まりんにゅーすより
サザエさんとマスオさんは新婚時代、今住んでいる磯野家とは別の家で暮らしていたらしい。だが、ある日突然大家から「家が売却されたから出て行け」と告げられ、行き場を失った２人は、しかたがなく磯野家に同居することになったとのこと。
なぜ急に、立退き要求されたのか。
それは、マスオさんが家の塀をマキにしようと、勝手にノコギリで切っているのを大家に目撃され、お叱りを受けた事から、大家とは険悪な関係となってしまい、あげく、「出て行け」と言われた時、サザエさんは大家をボコボコに殴り、かなりひどい怪我を負わせているという。
塀を勝手に壊されただけでも契約違反なのに、その上ケガまで負わせられ、大家はたまったものではない。慰謝料請求をされてもおかしくない話だ、という。

平成13年12月21日
知っていますかシリーズ
　�P「既存宅地」と呼ばれる宅地がなくなった。
「既存宅地」とは都市計画法ができた約30年前から宅地然とし、近隣には建築物が集落を構成している市街化調整地域（原則は建築不可能）の建築可能な｢宅地｣のことをいう。
今年、都市計画法の改正がなされ、既存宅地制度が廃止され、市街化調整区域内の、この許可なしで建築できるという既得権がなくなった。
もちろん自己の住居等については経過措置があり、既存宅地の旨の確認を受けた後5年間にかぎるという。

平成13年12月22日
知っていますかシリーズ
　�Q「特殊法人等整理合理化計画」
今般、住宅金融公庫を含めた特殊法人の改革計画が平成１３年１２月１８日に特殊法人等改革推進本部において決定され、１２月１９日に閣議決定された。
その内容は､住宅金融公庫は５年以内に廃止し、先行して行うこととしている証券化支援業務については、これを行う新たな独立行政法人を設置する、というもの。
なお、公庫の既往の債権については当該独立行政法人に引き継ぎ、
　国土交通省は、この公庫を利用している約５５０万世帯に不安を与えないよう努める、といっている。当社にも利用者からの問い合わせが数件きているが､ご安心下さい。

平成13年12月25日
知っていますかシリーズ
　�R宅建資格の受験者数が年々減少
平成13年度の受験者数が16万5千名となり、ここ数年減少している。前回も紹介した、マンション管理士・管理業務主任者の国家資格認定の動きやＦＰ資格の認知に連動して､専門業務の棲み分けが確立してきたような････。
すでに合格発表は12月5日に終わっており、関係者にとっては一段落といったところでしょうか。

平成13年12月27日
知っていますかシリーズ
　�S一物四価の不動産
経済・社会全体のリストラクチャアリングにより、今ほど不動産価格の形成について論議された時期はないと思う。
特に不動産投信による市況の活性化を見た東京での収益還元方式の是非、多くの参加者によるネットでの不動産論議等をみていると、不動産に対する皆さんの期待をつくづく感じる年だった。
来年は、いろんなところでスクラップされたものが、今度はリ・ビルドされるべき年ではないでしょうか。
ウマドシにあやかって飛躍の年としたいものです。

平成13年12月28日
平成13年の漢字検定協会の｢今年の一字｣で、最もたくさんの支持を集めたのは､｢戦｣でした。
アメリカ同時多発テロが念頭にあることは言うまでもないが、一年のまとめが｢戦｣ではあまりにも暗い。この事件が私たちの生活に及ぼす影響があまりにも大きいことの現れであろうか･･･。
せめて、｢戦｣が戦争の戦ではなく、｢いくさ｣｢たたかい｣程度の社会的影響でおさまってほしい。
平成14年は、いろんなところでスクラップされたものが、今度はリ・ビルドされるべき年ではないでしょうか。
ウマドシにあやかって飛躍の年としたいものです。