トピックスバックナンバー
３月分 @タカエージェント��

平成１３年３月１日
2項道路
建基法42条2項に定められた道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。
幅員4m未満でも、1.8m以上あり、昭和25年11月25日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、 指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ 、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされる。ただし平成4年の法改正により、 特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われるが、 この6m区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。
また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる。2項道路の広告に当たってはその旨を表示しなければならない。また、その結果、敷地面積が概ね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければならない。 出典：改訂版　不動産取引用語辞典」（株）住宅新報社発行より

平成１３年３月２日
仮　需(かりじゅ)
仮需要のことで、一般的に実需要に対する用語として使われる場合が多い。仮需は特に明確な使用目的や必要性によらず、主としてその値上がり益を見込んで、いわば投機的に欲望を充足しようとするものであり、投資とは明確に一線を画す必要がある。
仮需は値上げ前のかけ込み仕入れという形を取るのが一般的で、わが国では昭和48年の第１次石油ショック後、トイレットペーパー、洗剤等の買占め、及び高度経済成長期における地価の高騰に見られる。それは、生活にとって不可欠な基本財に対して発生する度合いが大きい。

平成１３年３月３日
可処分所得
個人可処分所得ともいい、個人所得(実収入)から租税公課（所得税、その他の個人税、手数料等）等の非消費支出を控除したもので個人が自由に処分できる所得のこと。これは通常消費されるかあるいは貯蓄に回されるという。可処分所得のうち消費に向けられる比率を著わす平均消費性向は、可処分所得の増加に伴ってある程度低下する傾向にある。しかし消費需要の大きさは、概して可処分所得の額に依存しているので、需要予測の際、独立変数として用いられる事が多い。
このように消費財の購買力の指標として有効な為、製造企業が営業戦略を策定したり、小売業が店舗網の拡張を図ったりする際に、可処分所得の推移は基礎的データとして重要な役割を果たすことになる。

平成１３年３月５日
キャピタル・ゲイン（資本利得）
資本的資産（土地、その他の長期的資産及び投資有価証券）の売却または交換によって生じた利得のことで税法上は譲渡所得になる。キャピタルゲインに対して課税すべきか否かに付いては賛否両論あるが、わが国では昭和２２年以降課税所得を構成するとして全面的に課税されている。しかし、資産の種類により、又、譲渡形態により優遇措置があり、その時々の経済情勢や政策的要素により変動してきている。

平成１３年３月６日
金融政策
日本銀行を政策主体として、経済の安定、成長に必要な通貨の供給と通貨価値の安定を図ること。日本銀行が実施している金融政策手段には、�@金利政策（中心は公定歩合操作）、�A公開市場操作、�B準備預金制度、�C窓口指導がある。最も中心をなすのは�@である。
金融政策の最終的目標として、為替相場の安定、国際収支の均衡、物価水準の安定、貨幣の中立性の維持、所得の安定、完全雇用の達成･維持などがあげられるが、こうした目標の根底にあるのは、゛国民経済の安定゛である。ただ実施面で、経済安定の指標として何を優先させるかである。

平成１３年３月７日
減価償却
企業が使用する固定資産は、土地等一部のものを除き、使用又は時の経過と共に年々消耗、陳腐化し、ついには破棄するかスクラップとして売却処分にされる為、当該固定資産の取得に要した原価を耐用期間中に費用として配分する必要がある。その為の会計手続きを減価償却という。代表的な償却方法として定額法と定率法がある。当該固定資産について一定期間ごとに減価分(価値の消耗分)を測定することは困難な為、固定資産の耐用年数を予測し、その期間内に毎決算期同額の償却費を計上する方法が定額法であり、毎決算期残存価格の一定割合を償却費とするのが定率法である。
所得税法、法人税法では、取得価格をベースに選定した償却方法で、法定耐用年数に応じて計算された金額を償却費として必要経費又は損金に算入することを認められている。

平成１３年３月８日
公　債
国及び地方公共団体の債務であり、財源調達の為に債権発行を伴うものをいう。この中には国の発行する国債、地方公共団体の発行する地方債、政府関係機関の発行する政府機関保証債があるが、これらは強制的かつ無償的に調達される租税とは違って、元本返済と利子の支払い(公債費)は将来の租税に依存していることから゛租税の先取り゛と考えられている。
公債は軍事費調達等、臨時的･例外的手段として登場したが、現在では常時不可欠の財源調達手段として定着化し、高公債残高(日本国民一人あたりの国債残高は世界一である)の状態で、現時点で約６６６兆円となっている。
一方では、バブル崩壊後も預金残高は着実に伸びつづけ約１３４０兆円、外貨準備残高は約３３兆円にもなっている。

平成１３年３月９日
デフレーション
インフレーションの反対現象。インフレが広範な超過需要から持続的な物価上昇を生じさせるのに対し、デフレは広範な超過供給により持続的な物価下落をもたらす。一般に、供給が需要を上回ると物価は下がり、企業の収益は減少もしくは欠損が生じ不況となる。仮に価格協定等により対策を講じたとしても、失業の増大という形で不況は免れない。財と貨幣との関係でみると、デフレは通貨量が財の流通量より少ない状態とされている。デフレには好景気、不景気の交代と共に起こる循環デフレとインフレ対策(財政資金の積極的引き揚げ、公定歩合引き上げ、公開市場操作など)の結果生じる政策的デフレとがある。
自然的にデフレになることが殆どないのは、一般に物価･賃金には経済主体の心理的性向に基づいた下方硬直性があるからだといわれる。

平成１３年３月１０日
ナショナル・ミニマム
国民的最低限と約される、一般的には社会的に公認されている国民の最低限度の生活水準のこと。
１９世紀末、イギリスのウエップ夫妻によって提唱されたこのナショナル・ミニマムは、国家がその社会的責任として保証すべき国民の最低限度の水準を数字で示したものであり、現実と望ましい水準との格差の調査、それを埋める為の政策手段の決定をその目的としている。
憲法では、生活権、教育を受ける権利、勤労権、労働３権がナショナル･ミニマムに該当するが、現実の水準の確定については必ずしも合意が成されておらず、実質的には生活保護基準がこれに相当するともいわれている。

平成１３年３月１２日
財政政策
中央政府及び地方自治体が，国民から委託された財政権(課税権，支出権，借入権)をベースとして、それぞれの政策目標を達成する為に実施する財政的手段、例えば租税の賦課、経費の支出、公債の発行・管理といった財政的手段をさす。
財政政策が果たすべき機能には、�@公共目的への資源配分の調整機能�A所得分配への調整機能�B経済安定･成長の為の調整機能があるが、�Bの機能はいわゆる｢ケインズ革命｣以降、補正的財政政策として景気調整のため積極的に取り入れられ、財政の現代的機能といいうるものともいえる。
このように、不況には減税、公債の発行等、好況期には増税、歳出の繰り延べ等によって総需要をコントロールできる財政政策は、金融政策と並んで重要な景気調整手段となっている。

平成１３年３月１３日
投機と投資
よく｢投資はよいが投機はよくない｣といわれるが両者の間にはどのような違いがあるのだろうか。投機とは、土地や株式、証券などが将来値上がりするだろうとの主観的予測に基づいて、この予想した将来価格と現在価格との差から利益を得ようとする行為のこと。
”一億総不動産業”といわれた過剰流動性時の日本の土地投機ブームがこれである。投機には必ずリスクが伴うという点に注意する必要がある。
これに対して、投資とは、経済学的には｢物的な資本の増加分｣をいい、会計学的には、｢一定期間内における国民資本の変動分｣をいう、とされている。投資は、国民経済上からは、企業などによる民間投資と、政府などによる公共投資に大別される。

平成１３年３月１４日
投機と投資
商業銀行が初めに受け入れた預金の何倍かの新たな預金通貨を作り出すことで、預金創造ともいう。
銀行は預金通貨の総額に対して、その一部が現金によって引き出され、またあらたに現金によって預け入れられるが、全額が同時に引き出されることのないことを経験によって知っており、安全な支払準備率を超えない範囲で信用創造を行うことができる。
現在では、小切手や手形の決済は手形交換制度を通じて行われるため、銀行は預金として受け入れた額を支払準備として、その何倍かの貸出を行い、その貸出金を預金として受け入れることが可能となり、こうしたことの繰り返しで信用創造が行われているのである。
しかし、こうした信用創造は無限に行えるわけではなく、仮に支払準備率を10％とすると、預金の9倍が限度となる(フィリップスの公式より)。

平成１３年３月１５日
設備投資
広い意味では政府部門の固定資産投資(住宅、社会資本等)をも含めるが、一般的には企業が土地、建物、機械装置などの固定資産に資金を投ずること。経済が発展･成長に向かっている時期に、設備投資が増える。設備投資には直接的に生産力を増やす効果(生産力効果)と必要な機械装置等の発注を通じて需要を増す効果(所得効果)という投資の二重効果(これをドーマーの法則という)があり、国民経済の需要要因としての経済の動きに及ぼす影響は極めて大きい。又設備投資の動向は、長期的に見た場合、産業構造の変化をもたらす原動力ともなる。概して、景気変動に最も敏感な企業が意思決定の主体である為、設備投資は在庫投資と共に金融や貿易にまで直接･間接的影響を与えている。

平成１３年３月１６日
ﾘｰｽ
リースとは、賃貸借の意味であるが、類似の用語にレンタルがあり、区別して使われる。
賃貸借の目的物の所有者や使用収益の点から差異が説明される。つまり、貸主に所有権があるという点では、リースもレンタルも同じであるが、一般にリースは特定の賃借人に長期的に貸出するものが多く、原価が金利や手数料も含めて分割して回収されるため在庫の保有はない。これにたいし、レンタルは一時的な使用であり不特定多数に貸出し、一定の在庫は保有されている。
リースは企業用の機械や設備についての賃貸が中心であるが、減価して、回収される資産については、ほか色々のものがリースされている。
不動産についてもリースが考え出されているが、土地は減価しないため一般的ではない。

平成１３年３月１７日
コンサルティングセールス
コンサルトというのは、専門家に相談したり、意見を聞くという意味で、コンサルティングにセールスやビジネスという用語が付け加えられて使われる。
不動産の利用･売買は専門的な知識を必要とし、しかも、広範囲にわたっている。土木、建築だけではなく、法律、税、会計、評価、金融、関連業法など総合的な知識が必要とされる。特に不動産仲介業においては、委託を受けた物件について種種の相談に応じながら仲介をするという、いわばコンサルティングセールスが重要なポイントになる。今や仲介業は単なる物件のあっせんだけではなく、的確なコンサルティングも要求される方向にある。

平成１３年３月１９日
保留地
土地区画整理事業の施行者が主として事業費用に充当するため、一定の土地を何びとに対しても換地として割り当てないでおく土地をいう。
保留地の所有権は、換地処分の公告の日の翌日に施行者に帰属するものであり、それまで施行者は保留地の管理者として使用収益できる権限を持っているにすぎない。但し、施行者は換地処分公告の前に保留地を処分するのが通常である。これは事業費用に充当するためには、換地処分を待っていられないためである。この為、保留地の処分については法的には一種の他人の土地の売買であり、又、換地処分公告までは登記簿による公示方法がないため買い請け人の権利保全上やや不安な面を持っている。通常、保留地の取引に付いては区画整理事務所等に備え付けてある保留地台帳の記載を持って行われているが、その性格から取引の流通市場が狭くならざるを得ない。

平成１３年３月２１日
不動産取得税
土地や住宅等不動産の所有権を取得した時に、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税である。その取得の原因が売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税される。ただ、相続による取得については課税されない。
この税金の計算は次の算式による。
不動産の価格（固定資産税評価額）×100分の4
｢不動産の価格｣は固定資産課税台帳に登録された価格をいう。
また、平成13年6月30日までに取得した住宅及びその敷地については、100分の3相当に軽減されている。

平成１３年３月２２日
住宅ローン控除
個人が、住宅の新築もしくは取得又は増改築をして、平成13年12月31日までの間に居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローン（住宅金融公庫等公的な融資も含む）を有すること、家屋の床面積(登記簿の面積)が50�u以上であること、その他一定の要件を満たす時は、その居住年から6年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる。
今年の税制改正後は景気対策の観点から、平成13年1月１日〜同年6月30日までの間に居住の用に供した場合についても、平成11年、12年に居住した場合と同様な減税措置が適用できることになった。

平成１３年３月２３日
土地や建物を売った場合
譲渡所得の税金計算のしくみ　�T
個人が、土地や建物を売却し利益が生じた場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかります。この課税対象となる利益のことを、税法上｢譲渡所得金額｣と呼んでいる。
｢土地建物等を売った場合の税金｣は、まずこの｢譲渡所得金額｣を正確に計算することから始まる。そして売却した土地建物等の所有期間の区分(5年越か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって、実際に収める税額を計算することになる。
明日は、�Uとして｢課税譲渡所得金額｣について。

平成１３年３月２４日
課税譲渡所得金額
譲渡所得の税金計算のしくみ　�U
｢譲渡所得金額｣は、譲渡による収入金額(譲渡価格)から、その不動産を取得した時の価格や取得に要した費用(これらを取得費という)、および譲渡に要した費用(譲渡費用という)を差し引いて計算される。この｢譲渡所得金額｣から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされ、課税対象額である｢課税譲渡所得金額｣といわれるもの。
●課税譲渡所得金額の計算式
課税譲渡所得金額
＝譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除
明日は、�Vとして｢上記計算式の説明｣について。

平成１３年３月２６日
課税譲渡所得金額
譲渡所得の税金計算のしくみ　�V
課税譲渡所得金額
＝譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除
上記計算式の説明）
譲渡価格：その不動産の売買価格、売れた金額。
取得費：その不動産を購入した当時の金額＋購入時の仲介手数料＋購入時に支払った立退き料＋売買契約書の印紙税＋登記費用＋不動産取得税＋建物の取壊し費用など。
※実際の取得費が不明の場合は、譲渡価格の5％が取得費となる。
譲渡費用：不動産を売却するために要した費用で、売却時の仲介費用＋売却に伴なう測量費＋契約書印紙税＋売却に伴なう立ち退き料＋建物等の取壊し費用など。
特別控除：政策的な控除で、現在は、長期譲渡所得についての100万円、居住用財産の売却の場合の3000万円などがある。
明日は、税額計算上の所有期間が｢長期｣か｢短期｣か、について。

平成１３年３月２７日
課税譲渡所得金額
譲渡所得の税金計算のしくみ　�W
長期･短期の区分
前日の計算によって課税譲渡所得金額を求めたら、次に譲渡した不動産の所有期間の区分(5年越か5年以下か)に応じた税額計算によって税額を計算する。そこで、譲渡した不動産の所有期間を区分する必要がある。具体的には、不動産の譲渡した年の1月1日において、所有期間が、5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分される。
尚、注意が必要なのは、所有期間5年というのは、その不動産を購入した日から売った日までの期間で計算するのではなく、譲渡した日の属する年の1月1日現在で判定するということ。つまり、平成13年中の譲渡の場合、平成13年1月1日現在において所有期間が5年超えの場合が長期譲渡所得となる。
明日は、税額計算となります。

平成１３年３月２８日
課税譲渡所得金額
譲渡所得の税金計算のしくみ　�X
長期譲渡所得の税金の計算
長期譲渡所得(所有期間5年越)にかかる税金は、現状課税長期譲渡所得金額に、一律26％(所得税20％・住民税6％)の税率を乗じて計算される。
課税長期譲渡所得金額×26％＝所得税額および住民税額
*********事例*********
宇治市に住む五十嵐弘さんは、昭和48年に購入した京都市にある不動産を平成12年3月25日に、9200万円で売却しました。譲渡費用は300万円、購入時の取得費(建物については償却した後)は、1800万円でした。長期譲渡所得の所得税額および住民税は？
課税長期譲渡所得金額は
9200万円-1800万円-300万円−100万円＝7000万円
●所得税額は
7000万円×20％＝1400万円
●住民税は
7000万円×6％＝420万円　となる
明日は、引き続き｢短期｣税額計算となります。

平成１３年３月２９日
課税譲渡所得金額
譲渡所得の税金計算のしくみ　�Y
短期譲渡所得の税金の計算
短期譲渡所得(所有期間5年以下)にかかる税金は、次の�@、�Aのうち、いずれか高いほうの額が税額となる。

�@課税短期譲渡所得金額×（４０％+１２％）　：分離課税方式
�A（課税短期譲渡所得金額-50万円）×累進税額×110％　　：総合課税方式

概算方式である為、詳細は相談下さい。

平成１３年３月３０日
分かれ
媒介報酬の形態の一つである。ひとつの取引における媒介報酬の合計は、依頼のあった取引の当事者双方から支払われた額を加えたものとなるが、それぞれの当事者から依頼を受けた業者が異なるときには、その取引に関与した業者は、それぞれ依頼のあった当事者から受領することとなり、この配分方法を意味する。
「改訂版　不動産取引用語辞典」（株）住宅新報社発行より

平成１３年３月３１日
債務不履行
債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう(民法415条)。 履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つの態様がある。
履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、 債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる(同条前段)。履行不能または不完全履行で、 もはや履行の余地がない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる(同条後段)。また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができる。
「改訂版　不動産取引用語辞典」（株）住宅新報社発行より