トピックスバックナンバー
４月分　@タカエージェント��

平成１３年４月２日
居住用財産を売った場合の特例
�@
自分が居住している住宅やその敷地を売った場合ｲには、3000万円の特別控除が受けられる。また、その住宅や敷地の所有期間が10年を超える場合には、3000万円の特別控除後の譲渡益に対して、6000万円以下の部分は10％(ほかに住民税4％)、6000万円を超える部分は１５％(ほかに住民税5％)の各税率で他の所得とは関係なく分離して課税され、一般の譲渡に比べて非常に軽減される。
さらに、居住用財産を買い換えた場合には、｢特定の居住用財産の買い換え特例｣や｢相続等により取得した居住用財産の買い換え特例が受けられる。
なを、買い換えの際に、売却した居住用財産に損失が出た時には、その譲渡損失について繰越控除の特例が受けられる。・・・・つづく

平成１３年４月３日
居住用財産を売った場合の特例
�A
3000万円の特別控除
この控除は、下にあげる居住用財産の譲渡をした場合に該当する時に、3000円万円の特別控除が受けられるというもの。
これは、長期保有、短期保有に関係なく、利用することができる。
１．現に自分が住んでいる住宅やその住宅とともにその敷地を譲渡した場合
２．以前に自分が住んでいた住宅や住宅とともにその敷地を、その住宅に住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡した場合（その住宅に住まなくなった後は、その家屋を何に使ってもかまわない）・・・・つづく

平成１３年４月4日
居住用財産を売った場合の特例
�B
3000万円の特別控除が適用されないケース
�@前年分または前々年分お譲渡所得について、既にこの3000万円の特別控除か居住用財産の買い換えの特例あるいは、居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けている場合
(※当特例控除の適用は3年に1回ということ)
�Aその住宅や敷地の譲渡について、収用等の特別控除または買い換えなどの他の特例の適用を受ける場合
（※特例の重複適用は不可）
�Bその住宅や敷地の譲渡先が、その人の配偶者や直系血族（親、子など）、生計を一にしている親族およびその居住用家屋の譲渡後に譲渡者とその居住用家屋に居住する親族など特殊な関係にある者である場合
�Cこの特例の適用を受ける為のみで入居したと見とめられる場合・・・・・・・つづく

平成１３年４月５日
居住用財産を売った場合の特例
�C
3000万円の特別控除のいい話
お得な共有名義：
住宅とその敷地のそれぞれを夫と妻の共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用しているものであれば、これを売った時には、夫と妻のそれぞれについて３０００万円の特別控除が受けられる。
・・・・・・・つづく

平成１３年４月６日
居住用財産を売った場合の特例
�D
特別控除を受ける為の手続き
この特例の適用を受けるには、確定申告書に次に掲げる書類を添付して所轄の税務署に提出しなければならない。この場合、その確定申告書の｢二面｣の｢特例適用条文｣の欄に｢措置法35条｣と記入する必要があります。
添付書類は・・・・・
�@前に住んでいた住所地の市町村から交付される｢除票｣。郵送でも取り寄せられる
�A譲渡所得計算明細書
実際上は、これに代えて｢譲渡のおたずね｣という書類を添付する。

平成１３年４月７日
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例
特例が適用されるケース
個人が、土地･建物を譲渡して損失が出た場合には、損失分が他の所得(給与所得等)から控除され、税金が戻ってくる場合がある。
それは、個人が自己の居住用財産を買い換えた場合において、その譲渡資産について損失が出た時（譲渡した年において、給与所得や事業所得等の他の所得と損益通算をしても控除しきれなかった損失があるとき)は、次のすべての要件を満たす場合に限って、その譲渡した年の翌年から最長3年間に渡って譲渡損失の金額が総所得金額等から繰り越し控除される、ということ。
また、この繰越控除は、住宅ﾛｰﾝ控除との併用が認められている。

平成１３年４月９日
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例
繰越控除が適用される要件
（譲渡資産）
�@自己の居住用に供した家屋またはその敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の(a)から(d)のいずれかに該当するものであること。
(a)現に自分が住んでいる住宅
(b)以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
(c)　(a)や(b)の住宅および敷地
(d)災害による要件･･･････省略
�A譲渡した日(原則として売買契約締結日）の前日において、譲渡資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること。
(買換資産)
�@譲渡資産の譲渡をした年の翌年12月31日までの間に取得される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地。
�Aその家屋の居住部分の床面積が50�u以上であること。
�Bその取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること。
�C繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること。

平成１３年４月10日
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例
繰越控除が適用されないケース
�@一つの買い換え資産に対して複数の譲渡資産がある場合(譲渡年が異なる場合を含む)には、その重複適用は認められず、いずれか一方の譲渡資産にしかこの繰越控除の適用は受けられない
�Aその年の合計所得金額が3000万円を超える年(各年毎に判定）
�B譲渡資産の譲渡をした年の前年または前々年における資産の譲渡について、居住用財産に係る次の特例の適用を受けている場合
(a)居住用財産の3000万円控除
(b)所有期間10年越の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
(c)特定の居住用財産の買換え特例
(d)相続等により取得した居住用財産の買換え特例
�C譲渡資産をその人の配偶者とか、直系血族など特別の関係にある人に譲渡する場合

平成１３年４月11日
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例
譲渡損失の金額の計算
この特例が適用される譲渡資産にかかわる譲渡損失の金額とは、譲渡資産係る譲渡所得上生じたその年の損失額のうち、給与所得や事業所得等の他の所得と損益通算をしてもなお控除しきれない部分の損失とされる。
なお、譲渡資産のうちに、その面積が５００�uを超える家屋の敷地が含まれている場合には、その敷地に係る損失額のうち面積が５００�uを超える部分に相当する損失は除かれる。

繰越控除を受けるための手続き
この特例の適用を受けるには、確定申告書に、その居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書その他所定の書類を添付して所轄税務署に提出し、その後の年についても連続して確定申告書（繰越控除を受ける金額の計算に関する明細書の添付がされたもの）を提出しなければならない。添付する所定の書類については、所轄の税務署にお尋ね下さい。

平成１３年４月12日
不動産を持っているときの税金
どんな税金がかかるか

不動産を持っているときの税金としては、固定資産税、都市計画税、特別土地保有税がある。
不動産を持っているときには殆どの人がかかる⇒固定資産税（その年の1月1日現在の所有者に対して市町村が課税する。）

市街化区域内に不動産を持っているときにかかる⇒都市計画税(原則として、都市計画法による市街化区域内に不動産を持っているときに課税される。）

一定面積以上の土地を取得したり保有している時⇒特別土地保有税（一定面積以上の土地を取得したり保有しているときに、市町村が課税する。）

平成１３年４月13日
不動産を持っているときの税金
固定資産税とは

この税金は、土地や家屋を持っているとかかってくる税金で、一度課税されると、持っている間毎年かかってくるというのが特徴である。税金を納める人は、毎年1月1日(これを賦課期日という)現在、各市町村に備え付けられた固定資産課税台帳にその土地、家屋の所有者として登録されている人である。いくら納めるかは、次の通り。
土地または家屋の価格×税率＝税額
この算式で｢土地または家屋の価格｣というのは、固定資産税評価額とされている。税率は、各市町村によって異なる場合があるが、標準となる税率は100分の1.4である。
申告の必要はなく、送られてくる納税通知書で、4月、7月、12月、翌2月の4期払いとなっている。
なお、課税標準が土地30万円、家屋20万円に満たない場合は、課税されない。

平成１３年４月14日
不動産を持っているときの税金
都市計画税

この税金は、原則として都市計画で指定されている市街化区域内の土地や家屋の所有者に課税される。税額の算定方法は、固定資産税の場合と同じであるが、課税となる税率は、１０００分の３とされている。
なお、住宅用地に係る課税標準については、次のように軽減される。
�@一般住宅用地の場合････････固定資産税評価額の３分の２の額とする。
�A小規模住宅用地の場合･･････固定資産税評価額の３分の１の額とする。

平成１３年４月16日
定期借家制度の実務
１．契約は公正証書でなくても良い
法では、定期借家契約を締結する場合は｢公正証書による等書面によって｣契約をしなければならないとしている。公正証書とは、いうまでもなく公証人が作成する証書で、強力な証明力のあるものであるが、ここで公正証書と言っているのは、あくまでも例示であって、何等かの書面であれば足りる。
本来、賃貸借契約は当事者の意思の合致すなわち口約束だけで成立する諾成･不要式の契約であるが、期間の満了によって必ず終わる、更新がないという賃貸借について、何も証拠となるものがないというのは妥当ではない。
そこで、法は契約の成立に書面を要求した。ただ、｢書面によって｣とせずに、｢公正証書による等書面によって｣としたのは、できれば公正証書によるのがよいが、それを強制する訳にはいかないと考えた場合の立法技術である。
現に、法は定期借地権のうち、事業用借地権は、賃借人の明確な認識と契約の公正性を担保するため、公正証書によって契約しなければならないとし、それに対し50年以上の一般定期借地権については、｢公正証書による等書面によって｣特約をしなければならないとしている。
････････つづく

平成１３年４月16日
定期借家制度の実務
２．書面による説明と重要事項説明はまったく別のもの
法では、賃貸人に事前の説明義務を課し、もし賃貸人がこの説明をしなかったときは｢契約の更新がないこととする旨の定めは無効とする｣と規定している。この条文の意味については、色々な解釈が可能だが、この説明をしなかった場合は、普通の借家契約すなわち更新拒絶には正当事由が必要という従来から存在する契約と同じものになってしまう考え方が多数である。
この事前説明は｢賃貸人｣の義務であるが、必ず賃貸人自身が行わなければならないわけではない。賃貸人本人から正式に説明の代理(代行)権を授与されているものが説明すれば、法的に賃貸人が説明したことになるのはもちろんである。

平成１３年４月17日
定期借家制度の実務
２．書面による説明と重要事項説明はまったく別のもの
ｐａｒｔ�U注意する二点
第一は、不動産業者が賃貸人から仲介の依頼を受けたからといって、当然にこの説明の代理権を与えられたことにはならないことである。賃貸人から賃貸借契約締結の包括的な代理権を与えられている時は別として、普通の仲介のときは、この事前説明の代理権を仲介委託とは別次元の問題として処理しておく必要があり、このとき｢委任状｣で確認する事が望ましい。
第二は、この事前説明と重要事項説明は、義務を負うものが全く異なるということである。賃貸借の仲介の場合の重要事項説明の中には契約期間と更新に関する事項が含まれているので、不動産業者はこのことを当然に書面を交付して説明することになる。しかし、このことをして、賃貸人の代理人として定期借家である旨を説明したと考えたとすると重大な誤りである。重要事項説明は、宅建業法により業者に課せられた義務であり、定期借家である旨の説明は、借地借家法により賃貸人に課せられた義務である。業者が定期借家の説明をするとしてもあくまで代理行為であるから、別個に行うことが必要である。
なお、この説明の｢受領書｣を賃借人から貰うことは当然である。

平成１３年４月18日
定期借家制度の実務
３．終了通知を失念してしまった場合は問題
間満了により終了する旨の通知を、法の定める通知期間になさないばかりか、失念したまま契約期間が経過してしまった場合の、その後の法律関係については、見解が分かれる。
一つは、期間満了までに終了通知をしなかった場合は、もはや定期借家ではなく、普通の借家に転換すると言う説である。
もう一つは、終了通知がないまま期間が満了しても定期借家であることには変わりがなく、その後に通知をした時点から６ヶ月の経過により終了を対抗(主張)できるという説である。
現在の多数派説は後者らしいが、そのような事態にならないよう、終了通知を通知期間内に出す様にしよう。
次回は、４．中途解約について

平成１３年４月１９日
定期借家制度の実務
４．中途解約の適用は居住用の建物で、賃借人からの解約申し入れのみ
法は、1ヶ月の予告期間による期間内解約を認めたが、それは居住の用に供する建物の賃借人を特に保護する必要があると判断し、契約書中に中途解約に関する条項がなくても、賃借人からの解約を一定の要件のもとに認めようとしたものである。
したがって賃貸人からの自由な中途解約は認められない。
200�u未満の建物に限定したのは、約60坪を超える大きい建物の賃貸人は、特に法による強行法的保護をしなくても良いと考えたものと思われる。解約申し入れの要件として、法は、｢転勤、療養、親族の介護その他のやむをえない事情｣がある時としているが、その｢やむをえない事情｣というのは、その前に明定している転勤等の事由に準ずるもので、賃借人本人の責任に帰すことができない客観的事情の変化と解すべきである。

平成１３年４月２１日
定期借家制度の実務
５．再契約の際の仲介手数料は新規の契約の場合と同じ
賃貸借の更新の場合、更新事務を行った宅建業者が、宅建業法第46条に規定する仲介手数料を受領することはできない。なぜなら、新たに賃貸借契約を成立させたわけではないからである。ただ、個別に委任を受けたことを前提に更新の｢事務手数料｣を受領するということは、宅建業法の対象範囲外の問題として合理的な額の範囲で許される。
これに対し、定期借家契約には、そもそも更新という概念がなく、再契約はあくまでも契約であって新しい契約である。それゆえ、再契約を成立させた宅建業者は、新規の賃貸借契約を成立させた場合と同じように宅建業法による仲介手数料を受領することができる。
なお、その場合の報酬の最高限度額は、従来の普通の賃貸借の場合と同じである。この限度額が定期借家の契約年数のいかんを問わないところが合理的でないと思われるが･････。

平成１３年４月２３日
定期借家制度の実務
６．敷金･保証金･礼金の取り決めは自由
定期借家契約において、敷金や保証金あるいは礼金を取ることができるかどうかについては、借地借家法は何ら定めていない。したがって、これは契約自由の原則の範疇の問題であって、当事者の合意さえあれば自由に決められるということである。
敷金は、将来あるかもしれない賃借人の債務不履行の担保として賃借人が預かる金銭であるからして、定期借家契約だからといって、その必要性がないとはいえない。
しかし、これらの金銭は、需要と供給のバランスなどの経済原理によって、その授受の必要性や額が決定されるので、更新が法律上保証されている普通の借家契約と全く同じということにはならないと考えられている。

平成１３年４月２４日
正当事由
現在の借地借家法では、�@家主自身が居住、営業する必要性、�A家主の家族や従業員が使用する必要性、�B生計のために売却する必要性、�C大規模な修繕や取り壊しの必要性、�D家主の破産、�E家主が立退き料や移転先を提供した事実
などが正当事由とされている。

平成１３年４月２５日
消費税
不動産取引においては建物には課税されるが、土地には課税されない。例えば、５000万円のマンションで、土地が３０００万円、建物が２０００万円とすると、２０００万円の5％の消費税ということで１００万円の課税額となる。
また、売却や購入時の不動産仲介会社の仲介手数料にも消費税はかかってくる。

平成１３年４月２６日
年収負担率
年間の収入に対する、年間の返済額の割合のこと。通常都市銀行などではこれが３５％から４０％になることを条件としている。ただし、安全性を考えると２５％以内に押さえるのが無難といわれる。
最近は、銀行･信金等少しずつそれぞれの独自性をだし始めているので一概には言えないが、担保物件としての不動産と、融資申込み者自身の人的担保、ウエイトの置きかたに変化が見られるようになってきている。

平成１３年４月２６日
新型ローン
自宅の不動産評価が担保割れになっている居住者に向けて、買い換えに際して、購入価格+1000万円の融資を行うローンが登場している。1000万円については実質的に無担保で融資することになり、担保至上主義をとって来た銀行にとっては画期的な商品である。
少しは人的担保を重視する方向性なのであろう。