トピックスバックナンバー
６月分 @タカエージェント��

平成１３年６月１日
建築基準法上の用語
居室（２条４号）
住居、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室をいう。
たとえば、住宅では居室、食堂、寝室、応接間、書斎、家事室は居室で、玄関、廊下、階段、洗面所、便所、納戸、押入れ、車庫などは居室ではない。事務所、店舗、工場、病院なども居室部分と非居室部分がある。
居室には、室内環境を重視して採光、換気等についてさまざまな基準があり（28条）、特に住宅の居室に関しては日照に関する基準（29条）などがある。

平成１３年６月２日
建築基準法上の用語
主要構造部（２条５号）
壁、柱、床、はり、屋根または階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、野外階段その他これらに類する建築物の部分を除くもののこと。
｢耐火建築物｣｢準耐火建築物｣｢延焼のおそれのある部分｣などについての防火上、安全上の規制を法的に加える部分で主に登場する用語である。

平成１３年６月４日
建築基準法上の用語
耐火構造（２条７号）
鉄筋コンクリート造、レンガ造等の構造で政令で定める耐火性能を有するもの。
政令（令１０7条）では壁、柱、床、はりおよび屋根について、通常の火災時の加熱に耐えられる時間を建築の階数に応じ、性能として定めている。３時間耐火、２時間耐火、１時間耐火、３０分耐火、の対価性能のランクがある。
準耐火構造（２条７号の２）
耐火構造以外の構造であって、耐火構造に準ずる耐火性能で政令で定めるものを有するもの。

平成１３年６月５日
建築基準法上の用語
防火構造（２条８号）
そのままでは燃えやすい材料の表面を防火被覆して、火災の被害を少なくとどめようとする構造で、防火性能は耐火構造より劣る。
鉄網モルタル塗、しっくい塗等の構造で政令で定める防火性能を有するものをいう。政令（令１０８条）では、壁、床、軒裏、屋根などの下地材料ごとに仕上げ材料の厚さや種類を定めている。

平成１３年６月６日
建築基準法上の用語
不燃材料（２条９号）
コンクリート、れんが、瓦、石綿スレート、鉄鋼、アルミニューム、ガラス、モルタル、しっくいその他これらに類する建築材料で政令で定める不燃性を有するもの。
政令（令１０８条）では、国土交通大臣が、通常の火災時の加熱に対して、�@燃焼せず、かつ、防火上有害な変形、溶融、亀裂その他の損傷を生じないこと、�A防火上有害な煙またはガスを発生しないこと、の二つの不燃性能を有すると認めて指定するものと定めている。

平成１３年６月７日
建築基準法上の用語
耐火建築物（２条９号の２）
主要構造部を耐火構造とした建築物で、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める構造の防火戸その他の防火設備を有するものをいう。
政令（令１０9条）では、甲種防火戸、乙種防火戸、ドレンチャー、そで壁、換気孔などの基準を定めている。
従って、主要構造部が耐火構造となっているだけでは、建築基準法にいう耐火建築物とはならない。

平成１３年６月８日
建築基準法上の用語
準耐火建築物（２条９号の３）
次の三つの条件をすべて満たす建築物である。
�@耐火建築物以外の建築物である。
�A次のイ、ロのいずれかであること。
イ、主要構造部を準耐火構造または準耐火構造および耐火構造としたもの。
ロ、上記イ以外の建築物で、イと同等の耐火性能を有するものとして主要構造部の防火の措置その他の事項について政令で定める技術的基準に適合するもの。
�B外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める構造の防火戸その他防火設備を有するもの。

平成１３年６月９日
建築基準法上の用語
建築確認（６条）
建築主はある一定の条件の建築物を建築（大規模な修繕･模様替え等を含む）しようとする場合、工事に着手する前に、その計画が当該建築物の敷地、構造、建築設備、容積率、建ぺい率等に関する法律･命令･条例の規定に適合するかどうか確認の申請書を提出して建築主事の確認を受けなければならないとされている。
確認を必要とする建築行為の詳細については建築基準法の法文に委ねなければならないが、人々の生命、健康、財産の保護と共存居住のための最低基準のチェックという意味合いである。

平成１３年６月１１日
建築基準法上の用語
敷地面積
敷地とは、一つの建築物または用途上不可分の関係にある二つ以上の建築物のある一団の土地のことである（令１条１項１号）。
敷地面積は、土地の高低差にかかわらず水平投影面積として求める（令２条１項１号）。
ただし、法４２条２項（世間にいわれる２項道路）、３項の規定による道路境界線との間の部分は敷地面積に算入しない。

平成１３年６月１２日
建築基準法上の用語
建築面積
建築面積とは、建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のこと(令2条1項2号)。
ただし、地階で地盤面上1ｍ以下の外壁等は除く。
軒、ひさし、はね出し縁等で上記の中心線から水平距離１ｍ以上突き出ている場合はその端から水平距離１ｍ後退した線までを算入する。

平成１３年６月１３日
不動産を賃貸したときの税金
�@不動産所得とは
個人が不動産を賃貸していると、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかる。また、一定規模以上となると事業税がかかる。
所得税では、所得を原則として10種類に分けて計算するが、不動産の貸付による所得は不動産所得として分類される。
具体的には、地代、家賃、権利金、礼金、返還不要の敷金や保証金、更新料、名義書替え料などが対象となる。

平成１３年６月１４日
不動産を賃貸したときの税金
�A不動産所得の計算
総収入金額−必要経費−青色申告特別控除＝不動産所得の金額
総収入金額は、前回のような地代、家賃などの収入が対象となり、必要経費には固定資産税、保険料、建物等の減価償却費、借入金の利子、修繕費などがある。
尚、事業的な規模（アパートなどは10室以上、一戸建ての場合は５棟以上の貸付など）で不動産の貸付を行っている場合において、配偶者とか生計を一にしている親族がその貸付業務に専従しているときは、白色青色申告者にあっては、事業専従者控除額(配偶者の場合は８６万円、他の親族の場合５０万円)、青色申告者にあっては、青色事業専従者給与(届出が必要)が、それぞれ必要経費として認められる。

平成１３年６月１５日
不動産を賃貸したときの税金
�B定期借地権の設定で受ける保証金
定期借地権の設定で受ける保証金は、借地期限が満了して土地の返還を受けるときには、返還するものであるから、その保証金を受け取ったことによる課税関係は生じないものの、無利子の保証金を預かることによって地主が利息相当分を得することとなる。
そこで、地主に対して、その得をした分が、毎年どのように所得税の課税対象になるかという問題である。
１、その保証金を預貯金、公社債などの金融資産として運用している場合・・・・・課税なし
２、その保証金を不動産所得とか事業所得などの資金として運用している場合・・・課税なし
３、その他の場合(自宅の新築とか生活費に充てる場合等)・・・・保証金に適切な利率を乗じた利息相当額を不動産所得の収入金額として計上する。

平成１３年６月１６日
個人の不動産所得に係る損益通算の特例
土地や建物などの不動産を貸し付けることによって得た所得は不動産所得とされ、その不動産所得が赤字となった場合には、給与所得等と損益通算ができる。
但し、不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、土地等（土地または土地の上に存する権利のこと)を取得するために要した借入金の利子に相当する部分については、損益通算の対象としないこととされている。

平成１３年６月１８日
法人が土地を売った場合の課税の特例
法人(株式会社や有限会社等）が土地を売った場合には、通常の法人税の他に追加課税する特例がある。この特例は、投機的な土地取引を抑制しようという目的で設けられていたものであるが、バブル経済崩壊後の長期にわたる地下の下落状況等をかんがみて、土地の有効利用の促進や土地取引の活性化を図る見地から、適用の停止、あるいは廃止するといった措置が講じられている。
１、長期保有譲渡課税⇒停止（H15･12末まで）
２、 短期保有譲渡課税 ⇒ 同上
３、超短期保有譲渡課税⇒廃止

平成13年6月19日
強制競売・任意競売
国家が管理する公の競売のうち、強制執行として債務名義にもとづいて行われる不動産の競売を強制競売といい、他方、実態法上換価権を認められた者が国に申し立てて行う競売を任意競売といい、これには自助売却と担保物件の実行との２種ある。
強制競売は不動産に対する金銭執行の一種であり金銭債権を内容とする債務名義に基づき執行の目的物である不動産を差し押さえ換価して、その売却金をもって債権の弁済に充てる方法である。
任意競売は抵当権･質権等の実行として行われる競売と財産の保管または整理等を目的とする換価のために競売(自助売却)をいう。

平成13年6月20日
土地信託制度
信託制度を使った不動産有効利用の一手法で、土地の信託を受けた信託銀行が、土地利用計画の作成、建築工事の発注、資金手当、テナントの募集から建物・テナントの管理等までを一貫して行う信託制度のことをいう。
具体的には、土地所有者が所有地を信託銀行に信託することにより、有効利用のプランニング、建設会社との請負契約の締結、資金の借入、テナントの募集はすべて受託者である信託銀行が行い、完成した建物の賃貸による賃料等の収益から、金利、公租公課、管理費等の経費、および信託報酬を差し引いた額を信託配当として土地所有者に交付する仕組みとなっている。

平成13年6月21日
買換資産
設備更新による産業設備の合理化、工場移転による産業立地の改善等、企業基盤の強化拡充および企業資本の有効利用を図るため、個人または法人が事業用資産（たな卸資産や有価証券を除く）を譲渡し、その対価によって新たに事業用資産を取得し、その者の事業に用いた場合には、譲渡取得または譲渡益の課税の繰り延べが認められている。この場合の取得資産を買換資産という。なお、収用等に伴い代替資産（Ａ資産が収用等の対象となり、その補償金でＡ資産と同種のＢ資産を取得した場合の資産）を取得したときも同様の取り扱いとなる。こうした特例の適用を受けるためには、確定申告所に所定の明細書を添付することが必要とされている。

平成13年6月22日
先取特権
特殊な債権者に対し法律上当然に与えられている担保物件である。本来すべての債権者は平等に弁済を受けるのが原則であるが、先取得権はその例外であり、債務者の財産から優先して弁済を受けることができる。
例えば、雇主が破産した場合に雇人は雇主の総財産からその給料債権の優先弁済を受けることができる。民法は１５種の先取特権を定めており、一般の先取特権、動産の先取特権、不動産の先取特権に分類できる。この内、不動産の先取特権は特定の不動産に対する担保物件であり登記しなければその効力を主張できない。

平成13年6月23日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
宅地建物取引主任者
宅地建物取引主任者となるためには、都道府県知事の行う宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、その試験を行った都道府県知事の登録を受け、宅地建物主任者証の交付を受けなければならない。なを、都道府県知事の登録を受けるに際しては、2年以上の実務経験が必要である。

平成13年6月25日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
専任の取引主任者
宅地建物取引業者は、その事務所等ごとに、一定の数の取引主任者を置かなければならない。
一定の数とは、事務所については業務に従事する者の数の5分の1以上の数、案内所については1名以上、の宅地建物取引主任者が必要である。

平成13年6月26日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
宅地建物取引主任者証の交付
宅地建物取引業主任者登録を受けているものは、登録をしている都道府県知事に対し、取引主任者証の交付を申請することができる。
交付を受けようとするものは、試験に合格した日から1年以内に取引主任者の交付を受けようとする場合を除き、登録をしている都道府県知事が建設省令の定めるところにより指定する講習で交付の申請前6ヶ月以内に行われるものを受講しなければならない。

平成13年6月27日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
重要事項の説明
取引主任者は、重要事項の説明をするとき、相手方に対し取引主任者証を提示し、交付した書面に記名捺印しなければならない。
これは、取引主任者の名義貸しによる免許取得や取引主任者でないものによる重要事項の説明を防止するために、重要事項説明の際に取引主任者に対して相手方に主任者証を提示することを義務付け、一般消費者にモニターになってもらおうとするものである。

平成13年6月28日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
契約前に説明すべき重要事項（法35条）とは
大別すると、次の3項に分けられる。
�@対象物件に関する事項
�A取引条件に関する事項
�Bその他の事項
�@の対象物件に関する事項については、下記の6項目についての説明が必要である。
１、登記された権利の種類および内容
２、法令に基づく制限で契約内容の別に政令で定めるものの概要
３、建物の賃借の契約以外のものであるときは、私道負担
４、飲料水･電気及びガスの供給施設･排水施設のの状況
５、未完成物件の場合にあっては、工事完了時における形状、構造等
6、区分所有建物の場合にあっては、次の事項
●敷地に関する権利の種類･内容●共用部分に関する規約の定め●専有部分の用途等の制限に関する規約の定め●専用使用権の内容●計画修繕積立金の定め及び積立額●通常の管理費用●管理の委託先

平成13年6月29日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
契約前に説明すべき重要事項（法35条）とは
大別すると、次の3項に分けられる。
�@対象物件に関する事項
�A取引条件に関する事項
�Bその他の事項
�Aの取引条件に関する事項については、下記の８項目についての説明が必要である。
１、代金、借賃等以外に授受される金銭の額及び授受の目的
２、契約の解除に関する事項
３、損害賠償額の予定または違約金に関する事項
４、手付金等を受領しようとする場合は、保全措置の概要
５、支払金又は預金の受領の場合は、保全措置の有無及び概要
６ローンの斡旋の内容及びローンが不成立の場合の措置
７、その他業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して定める事項
８、割賦販売の場合には、次の事項
●現金販売価格●割賦販売価格●引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金の額ならびにその支払いの時期及び方法

平成13年6月30日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
契約前に説明すべき重要事項（法35条）とは
大別すると、次の3項に分けられる。
�@対象物件に関する事項
�A取引条件に関する事項
�Bその他の事項
�Bのその他の事項については、上記�@�Aの事項以外にも、場合によっては説明を要する重要事項がありうる、という昭和４２年９月２３日付建設省計宅政発第２７４号建設省計画局長通達がある。