トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
７月分

平成13年7月2日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
契約時における書面の交付（法37条）とは
宅地建物の取引に関する契約が成立しても、その契約の内容が不明確であるため、後日になって当事者間で紛争が生じることが多い。このような事態を防止するため、成立した契約の内容のうちで主要なものについて書面に記載することで、契約内容の明確化を図ることとし、また、これにより買主等にも注意を喚起できるようになっている。
宅地建物取引業者は、交付すべき書面を作成したときは、取引主任者をして当該書面に記名押印させなければならない。（法37条第3項）

平成13年7月3日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
誇大広告等の禁止（法32条）
宅地建物取引業者は、その業務に関して広告するときは、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良または有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
広告の開始時期の制限（法33条）
宅地建物取引業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものが会った後でなければ、当該工事に係る宅地または建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

平成13年7月4日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
業務に関する禁止事項（法47条・47条の2）
宅地建物取引業者は、その業務に関して相手方等に対し、次の行為をしてはならない。
�@重要な事項に付いて、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為。
�A不当に高額の報酬を要求する行為
�B手付金に付いて貸付その他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

平成13年7月5日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
宅建業の標識の掲示等（法50条）
宅地建物取引業者は、法15条1項の規定により専任の取引主任者を置かなければならない事務所等及び事務所以外の次のような場所ごとに、公衆の見やすいところに、所定の標識をあげなければならない。
継続的に業務を行うことができる事務所以外の場所や一団の分譲地の案内所。
また、展示会やそれらに類する催し物会場。

平成13年7月6日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
媒介（仲介）契約内容の書面化（法34条の2第1項）
宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成して記名捺印し、依頼者に交付しなければならない。その内容は次の通り。
�@依頼物件である宅地建物を特定するために必要な表示
�A売買価格またはその評価額
�B媒介契約の類型　　　専任媒介契約　専属専任媒介契約　一般媒介契約の別
�C媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
�D報酬に関する事項
�Eその他国土交通省令で定める事項

平成13年7月7日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
媒介（仲介）契約後は指定流通機構へ物件登録
専属専任媒介契約を締結したときは、依頼した業者以外に重ねて媒介依頼することが禁止され、かつ、依頼者による自己発見取引も禁止されているため、業者は、依頼物件を当該目的物件の所在地を含む地域を対象として登録業務を行っている指定流通機構に媒介契約締結の日から5日以内に登録しなければならない。
また、専任媒介契約の場合は、媒介契約締結の日から7日以内に登録しなければならない

平成13年7月9日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
指定流通機構
昭和63年の宅地建物取引業法の改正から始まり、平成2年5月6日建設大臣指定不動産流通機構制度（指定流通機構制度）が業界全体を統一する形で創設された。
指定流通機構制度は、媒介依頼を受けた宅地建物取引業者が、一定期間内に物件を当該物件の所在地を含む地域を対象として登録業務を行っている指定流通機構に登録して相手方を検索し、売買契約の正確かつ迅速な成立と依頼者の利益増進を図ることを目的としている。
その指定流通機構が不動産情報交換のために導入している情報処理システムを｢レインズ｣という。これは、旧建設省と(財)不動産流通近代化センターが共同で開発したもので、Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ　Ｎｅｔｗｏｒｋ　Ｓｙｓｔｅｍの頭文字をとった名称である。
レインズは指定流通機構のホストコンピューターと、会員である宅地建物取引業者側に設置された端末機（ＰＣ又はＦＡＸ）を相互通信で結んで情報の登録や検索等を行うオンラインシステムである。

平成13年7月10日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
売買契約をめぐる基本的事項：申込金
マンションや建売住宅の分譲にあたって、購入希望者から分譲業者に対し、申し込みと同時に支払われる一定額の金銭のことを申込金又は申込証拠金という。申込者がこの金銭を支払った後に売主と売買契約の締結に至れば、契約締結時に買主が支払う手付金の一部に充当するというものが多い。
この申込金の法的性格に付いては、売買契約の手付金と見るもの、契約の申し込みの条件と見るものなどの解釈もあるが、一般的にはそこまでの性格はなく、単に購入者が優先的に購入しうる権利を確保する目的で売主に交付するものと解している。

平成13年7月11日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
売買契約をめぐる基本的事項：内　金
契約締結の際に授受される金銭であることは、手付金と同じであるが、代金の一部の弁済であるものをいうことが多い。要するに、買主が代金の一部について同時履行の抗弁権を放棄して先払いするものである。
しかし、契約締結時に｢内金｣という名目で支払われても、必ずしも内金とは限らず、手付金のこともあり、結局、当事者の意思によって判断せざるを得ない。

平成13年7月12日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
売買契約をめぐる基本的事項：手付金
手付金は、一般的には、契約締結の際に当事者の一方から他方に対して交付される金銭のことであり、また、最終的には代金の一部に充当することが多い。
その具体的な取引において授受される手付金が、どのような性質を持つものであるかは、契約当事者の意思で決定される。当事者間で明確な取り決めがないときは、民法は解約手付と推定することにしている。
解約手付とは、当事者が手付の額だけの損失を覚悟すれば、相手方に債務不履行がなくても、相手方が契約の履行に着手するまでは、契約の解除をすることができるという趣旨で交付される手付のことである。すなわち、契約当事者が一定の時期までならお互いに解除権を自由に行使できるという、いわば解除権留保手段として交付されるものである。

平成13年7月13日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
売買契約をめぐる基本的事項：停止条件と解除条件
停止条件付き契約
一定の事実の発生により契約の効力が生ずる契約のことを停止条件付き契約という。たとえば、宅地の売買において、売主と買主間で売主を請負人、買主を注文者とする同土地上の建物建築の請負契約が締結されたときに、宅地の売買契約の効力が発生する、というものである。
解除条件付契約
一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約のことを解除条件付契約という。現在、殆どの住宅契約書で条項として採用されているローン特約がこれにあたる。
このような条件付契約は、不法、不可能等を除き、当事者間で自由に決定し、締結することができる。

平成13年7月15日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
売買契約をめぐる基本的事項：担保権･用益件の除去抹消
売買の目的物件に抵当権･先取特権などの担保権がついている場合、被担保債権の債務者が弁済しなければ、買主は競売により所有権を失うことになり、また目的物件に他人に対抗できる地上権や地役権が存するときは、買主はそれらの権利による制限を受けてしまうことになる。
したがって、通常の契約書においては、売主は売買の目的物件について買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならないことを定めるのが通常である。

平成13年7月16日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
売買契約をめぐる基本的事項：契約当事者の死亡
契約がいったん締結されれば、たとえ当事者の一方が死亡しても、契約の効力は失われない。契約の締結によって、当事者には一定の権利義務が生ずるが、当事者の死亡によって相続が開始され、それらの一切の権利義務を相続人が承継することになる。
そのことは当事者双方が死亡した場合でも、それぞれの当事者について同じことが言える。
もし、売主の相続人中で登記申請に協力しないものがいる時には、その者に対して移転登記請求の訴訟を提起せざるを得ない。勝訴判決の確定により、買主は移転登記の申請をすることができる。

平成13年7月18日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
契約をめぐる紛争原因：債務不履行
履行遅滞：債務(契約)の履行が可能であるにもかかわらず、履行期が過ぎても履行しないこと。建物の売主が約定の引渡期日に引渡しをしない、というのがその例である。
債務者がその責によって履行遅滞に陥ると、債権者は債務名義を得て債務者の財産に強制執行を行うことができる。また、損害賠償の請求を行うこと、一定の手続きをしたうえで契約の解除の手段をとることができる。
履行不能：債権の成立後に履行が不能になったこと。建物の売買契約の締結後、引渡し前に売主の失火(過失)により、売買の目的物を焼失させてしまい、引渡しができなくなった、というのがその例である。

平成13年7月19日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
契約をめぐる紛争原因：物の瑕疵
売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、善意の買主のみが損害賠償請求権をもち、契約目的が達せられないときは契約の解除もできる。但し、権利行使期限は、買主が事実を知ったときから1年である。
売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、民法上は有効である。但し、その場合でも売主は次のときは免責されない。(民法572条)
�@売主が知っていながら買主に告げなかった事実。
�A売主が自ら第三者のために設定し、または譲渡した権利。

平成13年7月21日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
契約をめぐる紛争原因：契約の解除
契約の履行遅滞による解除の場合には、債権者は債務者に対して、相当の期間を定めて履行を催告し、債務者がその期間内に履行しないときにはじめて解除することができる(民法541条)。｢相当の期間｣とは、どの程度の期間をいうのかについては、具体的なケースごとに債務の内容や慣行あるいは信義則によって決めるしかないが、たとえば金銭の支払い債務であれば、特段の事情がない限り、3ないし4日で相当の期間と解されている。
また、履行不能の場合には、催告すること自体が無益なことであるので、催告なしに直ちに解除することができる。

平成13年7月23日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
不動産登記：登記とは
不動産を対象とする権利でも、そのすべてが登記できるものではない。登記をすることができる権利は、土地･建物についての所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、賃借権、採石権の9種である。
これに対し、占有権と留置権は占有という外形的な事実に基づく権利であるから、登記という公示を要求する必要はない。
不動産の物権の変動は、当事者の意思表示だけで効力が生ずるが、そのことを第三者に主張するためには、登記が必要である。
しかし、重要なことは、民法ではたとえ登記を真実のものと信頼して取引に入った第三者が、実体関係から、かならずしもその権利を取得できないという建前をとっている。

平成13年7月24日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
不動産登記：登記簿
不動産の現況と不動産に関する権利関係を明らかにするために、一定の事項を記載した公の帳簿のことで、登記所（法務局）に備えられる。土地登記簿と建物登記簿の2種があり、それぞれとも、表題部（土地･建物の表示に関する事項）、甲区（所有権に関する事項）乙区（所有権以外の権利、抵当権等に関する事項）から成り立っている。
登記簿は、誰でも、手数料を納付して閲覧や交付申請できる。

平成13年7月25日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
不動産登記：公図
土地登記簿の表題部には土地の所在地、地番、地積が記載されているが、これだけではその土地の形状あるいは区画がどのようなものであるかを明らかにすることはできない。このため、土地の区画や地番を明確にした地図を備え付けることによって、土地の位置、形状を明らかにする必要がある。
現在、登記所に備え付けられているのは、一般に公図といわれている旧土地台帳附属地図であり、明治初年、地租改正に伴い作成されたものである。

平成13年7月26日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
不動産登記：差押え
強制競売の申し立てによる差押えの登記：強制執行の一つの方法であり、債務者所有の不動産を強制的に売却し、その売買代金をもって債務の弁済に当てるもの。
仮差押えの登記：債務者所有の不動産が処分されると、債権者はその不動産を強制競売して債権の回収を計ることができなくなるおそれが生ずる。このような場合に、強制競売を申し立てる用件としての債務名義(判決、公正証書など)を持たない債権者が、後日債務名義を取得したときに強制競売ができるように債務者がその不動産を勝手に処分することを禁止するためになされる。

平成13年7月27日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
不動産登記：中間省略登記
登記の種類の分類とはやや異なるが、実務上、中間省略登記というものがある。不動産がＡからＢ、BからCへと日にちをあけず譲渡された場合に、Ａから直接Cに移転登記をしてしまう方法のことで、登録免許税の節約などを考慮して実務上しばしば行われている。
中間省略登記は、言うまでもなく、不動産の権利移転の過程をそのまま示していないことになるが、ＡＢＣ三者の合意があれば有効である。なぜなら、現在の権利関係とは一致しているからである。

平成13年7月28日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
不動産登記：仮登記
仮登記とは、本登記をするための実体法上または手続き上の要件が満たされていない場合に、将来なされるべき本登記のために、予め順位を保全する目的でなされる登記である。
仮登記は、そのままでは権利の変動を第三者に対抗するための効力、すなわち対抗力を有せず、単にその順位を保全(確保)するだけの効力、すなわち順位保全の効力しか有しない。
後日に、その仮登記に基づく本登記をすることによって、初めて第三者に対抗力を持つことになる。本登記がなされることにより、仮登記後になされた第三者の登記は、仮登記に基づく本登記と矛盾する範囲で職権により抹消される。

平成13年7月30日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
不動産登記：登記簿によって判明しない権利
○不動産登記法上、登記できる権利とされていないもの
�@占有権�A入会権�B留置権�C使用貸借契約に基づく使用借権
○特別法により、特に第三者対抗力を認められる権利
�@借地借家法上の借地権�A借地借家法上の建物賃借権�B農地法上の賃借権�C土地収用法等に定められる使用権�D罹災地の借地権�E罹災借家人の建物賃借権　等がある。

平成13年7月31日
宅地建物取引業法は業界のバイブル？
不動産登記：買戻権の登記
買戻権者は、この特約の登記の後その不動産を買ったり、抵当権を設定したような者に対して、買戻しにあたって、それらの者を否定することができる。
したがって、せっかく所有権移転の本登記をしても、買戻権が行使されると買戻権者に所有権が移ることになるので、買戻特約の登記がなされている物件を購入する際には買戻権者に、買戻す意思の有無、抹消への協力の意思の確認をすることが必要である。
売買は、抹消されてからか、抹消できることの確認が取れてから、または買戻権の存続期間を過ぎて買戻権が消滅した後でなければ危険である。