トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
８月分

平成13年8月1日
留　置　権
他人の物を占有している者がその物に関して生じた債権の弁済を受けるまでその物を引き渡さないで留置する権利のこと。
(たとえば、時計店が時計の修理代金を支払うまで、時計を留置するという場合等)
これは、留置することによって、間接的に弁済や履行を強制するもので公平の原則から認められた法定担保物権である。
成立が認められるのは、�@債権が留置権の目的物に関して生じたものであること、�A再建が弁済期にあること、�B目的物を留置権者が占有していること、�C不法行為によって占有が始まっていない、というときである。

平成13年8月2日
印紙税
印紙税法に課税物件として定められた文書(課税文書)を作成したときに課税され、原則として印紙税を課税文書に貼付し、消印する方法で納付する国税である。
課税文書には、たとえば不動産等の契約書、請負契約書、約束手形、為替手形、商品券、株券、預貯金証書、領収書などがある。
印紙税を納付すべき課税文書に印紙を貼らなかった場合は納付不足額の３倍、貼った印紙を消印しなかった場合には印紙の額面に相当する過怠税が課せられる。

平成13年8月3日
居住用財産の特別控除
居住用財産を売却したり、あるいは買い換えたりする際に発生した譲渡益に対しての特別控除のこと。
所得税法上、居住用財産とは｢個人が居住の用に供している家及びその敷地｣を指す。また相続税法上の居住用不動産とは｢婚姻期間が20年以上の配偶者自身が居住の用に供する土地、土地の上に存する権利及び家屋｣をいう。
その居住用財産を譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡所得から3000万円の特別控除を認め、その控除後の金額について所得税が課税される。

平成13年8月4日
特優賃
「特定優良賃貸住宅」（通称「特優賃」）という公的補助金付き賃貸マンションを切り口にする建築営業が花盛りです。驚く程好立地での事例が増えています。右肩上りの「バブル」は終息しましたが、この特優賃にはバブルが生きています。それは入居者家賃です。家賃は毎年数％づつアップします。バブルであるまいし時代錯誤もはなはだしいと思いませんか。
　当初家賃は安いから満室でしょうが、いずれ空室だらけ。一括借上方式はともかくも、空家になれば家賃は入りません。空家を埋めようと思っても、所有者が自分で探すことは制度上では禁じられています。たとえ一括借上だって、経済実勢とかけ離れたものが長続きするはずもありません。
　しかし「公的制度だから大丈夫」と建設会社は営業を続けています。時代錯誤の自治体も、お気軽営業の建設会社も何も考えていないのか、確信犯なのかのいずれかでしょう。（一部の自治体は補助も少ないが制約も少ない制度をやっと始めました。）
自己責任社会です。

平成13年8月6日
収益還元
バブルの頃は多少の「愚か」でも、地価と家賃の値上がりがカバーできました。しかし昨今のデフレ時代は失敗が許されません。不動産市場の変化と税制の締め付けにより、地主さんにとっての土地は有利な財産ではなくなっています。不利な財産でしょう。「相続評価」額はあっても、収益還元での「価値」ゼロの土地も続出です。
　大地主さんのご相談を受けると変化が感じられます。ご高齢のご当主は土地を守りますが、若いご当主からは土地に対するこだわりが薄れ、何がなんでも土地を守るという気迫は見えません。「土地から金融資産への組替え」という言葉への抵抗感も消えつつあります。
　ちなみにアメリカでは日本語の「土地有効活用」に相当する一般的言葉が存在しないようです。活用する意味のない土地にわざわざ借金で「土地有効活用」をすることもないようです。
　 余った土地はその土地を活用する力のあるプロの手に渡り、社会が喜ぶように活用されるのでしょう。

平成13年8月7日
ＲＥＩＴ
ＲＥＩＴ（リート）は不動産投資信託と訳され、株式投信を連想させるが、株式そのものでもある。
　不動産所有部門を会社として公開すれば、それがＲＥＩＴとなり、証券市場の投資家から直接資金調達できる。こうして、資金に悩むファミリー企業が不動産証券化を始めている。
　進化は次の進化を生む。証券市場で公開されたならば投資家を意識しての株価競争は不可避である。経営効率を目指し、合併を繰り返し、巨大化する。マクドナルド社や松下電器のように、管理費や保険料等経費を圧縮し、研究開発し、消費者すなわち賃借人に喜んでもらいうことで利益を得るという、あるべき経営が不動産賃貸で行われる。
　これは緻密な「マネジメント」競争である。家主による「自分の都合第一のどんぶり勘定経営」は賃貸競争市場に残れない。不動産の経営管理システムの進化が始まった。
　そして、株価競争には情報公開が不可欠である。家賃情報等の重要な情報の公開なしでは、臆病な投資家はお金を出さない。さらに投資家への判断材料として、格付けシステムや不動産投資指標（インデックス）が提供される。不動産の情報公開が進み、不動産市場は透明性のある市場へと進化している。闇夜の市場は何も見えずに、市場そのものが危ない方向へ走る危険がある。しかし透明な市場は市場そのものにコントロールされ安定する。

平成13年8月8日
収益還元方式
収益物件の価格は収益還元が当然になってきました。
　あるアパートの年間収入は６００万円。このアパートの価値すなわち売却価格はいくらになるでしょうか。買手が利回り６％は欲しいと考えるとそのアパートは１億円です。１億円に対しての６００万円は利回り６％に相当するからです。利回り１０％が欲しいなら年間家賃６００万円での価格は６０００万円になります。競売物件や老朽建物だと１５％とか２０％との声もききます。
　このような価格決定の考え方が「収益還元」です。収入と利回りから物件の価格を逆算して決めます。この考え方を突き詰めると、土地坪単価や建築費は何の意味もなくなります。いかに高価で素晴らしい土地建物でも、家賃収入が６００万円で利回り６％ならば、価格は１億円になってしまうのですから。
　地主さんが時価１億円の土地に相続税対策として５千万円のアパートを全額借金で建築しました。家賃収入は年間６００万円です。アパートを建築することで相続税は確かに減りました。しかし相応の相続税は生じます。そのために、やむを得ずこのアパートを売りに出しました。いくらで売れるでしょうか。
　家賃が６００万円で利回りが６％ならこのアパートの土地建物の売却可能価格は１億円です。建築費の借金が５千万円残っていますから、その借金返済後の手取り金額はわずか５千万円。「こんなことなら相続税対策なんかやらなきゃよかった！！」

平成13年8月9日
建物
日本の不動産はまず土地です。子々孫々と受け継ぐことができる永遠の財産は土地であり、一所懸命にこの土地にこだわります。
アメリカのリアルエステートはまず建物です。それは建物が「不動」だからかもしれません。
　欧米ではでは第二次世界対戦前の建物は珍しくありません。日本でも三越本店（１９２７年築）や高島屋日本橋店（１９３３年築）は築７０年前後です。関東大震災の義捐金で設立された同潤会という財団法人が建てた住宅が青山・清砂・江戸川等に残っています。これらも築７０年前後です。三越や高島屋のようにきっちり管理さえされれば結構長持ちしそうです。
日本では、第二次世界大戦があったために築５０年程度の良質なビルが存在しないのです。数少ない築７０年のビルの次は戦後復興で少ない予算であわてて建てたビルになってしまうのです。長持ちする良質なビルを知らないだけかもしれません。もちろん、地震国という事情もありますが。
　グローバルスタンダードに対応するのなら、土地ばかりでなく建物の価値をも見直すことになりそうです。収益還元が当たり前になれば、土地ばかりでなく建物を注目せざるを得ません。
　不動産の価値が建物にもあることとなれば、狭小なビルやマンションは建築されることもなく、敷地は統合されて、大きな開発が進み、価値のある良質な空間が提供されることになるのではないでしょうか。　土地だけでなく建物も「不動産」です。

平成13年8月10日
裁判例でみる宅建業者の責任
物件の瑕疵についての仲介業者の立場
瑕疵担保責任は、いうまでもなく売買契約であれば、売主が負うものであり、仲介業者がその責任を直接負うことはない。
しかし、成約させた物件の瑕疵についてまったく無関係かというと、そうではない。仲介業者は民法上の善管注意義務（民法第644条）の一内容として、調査説明義務を負うことになる。自らの扱った物件に何らかの瑕疵が存した場合、その瑕疵が調査義務の対象に入るようなものであるかが問題となり、もしその瑕疵が調査義務の対象範囲内であるにもかかわらず、それに気がつかずに、成約させた場合には、調査説明義務違反となる。
その結果、依頼者に損害が発生したという因果関係が認められるときは、損害賠償責任が生ずるいうことになる。法的根拠は、｢媒介契約上の債務不履行｣であり、また｢不法行為｣（民法第709条）とも解されている。

平成13年8月11日
裁判例でみる宅建業者の責任
瑕疵の種類は？
仲介業者の調査義務の有無について問題となりうるものには、
�@当事者の所有権等の権利の存否
�A（代理人によるとき）正当な代理権の存否
�Bその物件に係る法令上の制限
�C当事者の信用･資力･性格
�Dその物件の物質的欠陥
などがある。一般論で言えば、�@から�Bまでの事項は、特段の事情のない限り、調査義務の範囲に入り、�Cは原則として調査の対象範囲に入らないとされる。�Dの物質的欠陥については、業者に要求される通常の注意を持って容易に知りえたか否かを一応の基準として、ケースごとに判断しなければならない。

平成13年8月13日
裁判例でみる宅建業者の責任
調査義務を怠るとどうなるか？
調査義務･説明義務に違反した場合、どのような結果となるのか。民事上の責任と宅建業法上の責任が生じる。
まず、民事上の問題として、�@債務不履行または不法行為に基づく損害賠償責任の発生�A仲介報酬の不発生�B程度による報酬額の減額、といった法的効果をもたらす。
次に、宅建業法上の問題として、�@重要事項説明義務（第35条）違反であれば、監督処分の対象となり、指示処分または業務停止処分を受けることとなり（第65条）、情状が特に重いときは免許の取消処分（第66条）を受ける。�A重要な事実について故意に告げず、または不実のことを告げた場合は、業務停止、免許取消の監督処分の他、罰則も適用される。

平成13年8月16日
裁判例でみる宅建業者の責任
調査義務を怠るとどうなるか？
仲介業者が売主代理人の代理権の調査、確認を怠ったため、損害賠償を命ぜられたケースは、かなりの事例がある。要するに仲介業者が、売主の代理人と称するものが真実の代理権を有していないことを、見逃すケースである。
無権代理人による行為は原則として本人に効力が生じない。代理権の確認は、本人の実印を押捺してある委任状と印鑑証明だけで行うことがあるが、それだけでは不十分である。裁判になっているケースもそのような確認はしているものが多い。白紙委任状に押捺することも世間には多く、印鑑証明も全く別の目的で交付されることもある。全面的に信頼に足る事情がない限り、本人の意思確認は絶対に必要なことであり、仲介業者が損害賠償責任を負わされるケースは、その僅かの労を惜しんだことに起因しているのが殆どだとのこと。

平成13年8月17日
裁判例でみる宅建業者の責任
法令上の制限に関する瑕疵
仲介業者が建ぺい率･容積率を誤った広告をして、従業員も誤った説明をしたことについて、会社とともに代表者個人にも損害賠償責任をみとめた事例がある。
これは、土地建物について8300万円で売買されたケースにおいて、土地は第一種住居専用地域にあり、建ぺい率は50%、容積率は80%という制限であるのに、仲介業者は当該土地が住居地域にあり、建ぺい率が60%、容積率200%と誤った広告をし、業者の従業員もその誤った内容の重要事項説明を行ったため、買主が近い将来予定していた長男家族と同居するための３階建住宅が建築できないという内容であった。
判例は、錯誤による契約の無効を認めるとともに、損害賠償責任を認めた。

平成13年8月18日
裁判例でみる宅建業者の責任
法令上の制限に関する瑕疵
公道と1．75メートルしか接していない土地と建物を購入した者から、仲介業者と売主に対する接道義務違反及び建築確認違反を根拠とする損害賠償請求が認められた事例。
これは、買主が3580万円で購入した分譲土地建物が、一戸一棟式の建物であるにもかかわらず、隣地の土地建物と二戸一棟の長屋として建築確認申請をしていることが判明したというケースで、隣地も含めた所有者間で将来の建築確認申請に備えた覚書が存するため接道義務違反の土地かが争われた。
判決は、接道要件を満たしていない土地と認定し、買主に損害がないとはいえないと判示すると同時に、覚書の理解の仕方によっては建築確認が得られる可能性があることや本物件の売却が緊急の問題として具体化しているとは認めがたいことなどを理由として、売買代金の約17%の600万円の損害賠償を認めた。

平成13年8月20日
裁判例でみる宅建業者の責任
環境の瑕疵
土地の売買において、南側隣接地に高架道路の建設計画があることを知りながら、買主に説明しなかった売主業者について説明義務違反を認め、この調査をしなかった仲介業者に調査義務違反を認め、両者に連帯して損害賠償の支払いを命じた事例。
この事例は、仲介業者の媒介により、平成6年4月に住宅建築目的で約380平方メートルの土地を、3575万円で売主業者から購入した者が、その土地に平屋住宅を建築し住んでいたところ、2年後に南側の土地に高架道路が完成したというもの。
買主が調べたところ、そこはすでに昭和63年に県道のバイパス工事として高架道路の建設計画が立てられ、地元地権者への説明会を経て、平成6年3月にはその工事請負契約が締結されていた。買主は、このような建設計画を知らされていなかった。
平成8年３月には、この高架道路が完成し、高さ8メートルのコンクリート擁壁が垂直に立ち、圧迫感と日照・通風の被害を受けることとなり、提訴した。
判決は、それによる土地の減価と精神的損害を認め、売主業者と仲介業者に１５１２万円を連帯して支払うよう命じた。

平成13年8月21日
裁判例でみる宅建業者の責任
環境の瑕疵
土地付建物の売買において、売主である宅地建物取引業者には、買主に対し、建物所在地周辺の航空機騒音について告知する義務はないとされた事例。
これは、米軍横田基地をリ発着する航空機の騒音が著しい地域の土地つき建物を購入した者が、売主に対し、本件土地建物の周辺が騒音等の著しい地域であることを調査告知する義務があるのにこれを怠ったとして、騒音公示費用、慰謝料等の損害賠償を求めた事例。
判決は、航空機騒音被害を買主が被っている事を認めながら、買主は告知されなくても当然気づくべき事柄であり、騒音の影響も一日のうち限られている時間帯であること等を理由として、業者に告知義務はないと判示し、買主の請求を棄却した。
要するに、誰でも知っている事柄は、業者に積極的に告知義務はないということである。

平成13年8月22日
裁判例でみる宅建業者の責任
主観的・感情的(心理的)瑕疵
中古マンションの売買で、過去に自殺があったことについて、当該マンションの瑕疵にあたり、買主からの契約解除、手付金の返還及び違約金の支払請求が認められた事例。
これは、築後約6年のマンションの売買がなされたところ、契約締結後になり、約6年前に売主会社の代表者の妻が、ベランダで自殺をしていたことが判明したため、買主が契約の解除、手付金の返還と違約金の請求をしたケース。
判決は、住み心地の良さを欠くことも隠れた瑕疵に該当し、一般人においてそれが居住の用に適さないと感ずることに合理性があれば、契約の解除が認められるとして、本件はこれに該当するとした。
この類の判例は、買主から直接に売主に対する訴訟であり、仲介業者を対象としたものは今のところ目につかない。

平成13年8月23日
こうなった不動産の税制
�@贈与税
マイホーム取得のため親から子への支援を容易にする等の観点から住宅取得資金の贈与の特例が拡充された。住宅取得資金に係る贈与税の特例の改正は、平成13年1月1日以降の贈与から適用される。
�@改正内容：基礎控除額(60万円)が110万円に引き上げられた。　　
�A改正内容：住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例(300万円)が550万円に引き上げられた。
�B改正内容：上記の住宅取得資金の贈与対象に(A)増改築資金の贈与、(B)買いかえ･建替え資金の贈与が適用対象に加えられた。

平成13年8月24日
こうなった不動産の税制
�A印紙税
不動産の譲渡に関する契約書で、記載金額が1000万円を超え、かつ、平成13年3月31日までに作成されるものにかかわる税率の軽減措置の適用期限が2年延長された。

税額例

平成13年8月25日
こうなった不動産の税制
�B登録免許税
一、住宅用家屋の所有権の保存登記･移転登記または住宅取得資金の貸付等に係る抵当権の設定登記に対する税率の軽減措置の適用期限が2年間延長され、平成15年3月31日までとされた。
税率

※登録免許税は、不動産を取得して所有権の取得に関する登記をする場合に納める税金のことで、税額を計算する場合、上記に固定資産税評価額（土地の場合は、その3分の１の金額）を乗じる。

平成13年8月27日
こうなった不動産の税制
�C不動産取得税
一、住宅の税率を3%に軽減する措置及び住宅用土地を取得した場合の税率(本則4%)を四分の一減額(実質3%)する措置の適用期限が3年間延長され、平成16年6月30日までとされた。
※不動産取得税は、不動産を取得した場合に、その取得者に対して、その不動産の所在地の都道府県が課税する税金である。税額は、原則として固定資産税評価額(宅地については、その二分の一の金額)の4%(住宅は3%)相当額である。

平成13年8月28日
こうなった不動産の税制
�C不動産取得税
二、土地を取得した日から3年以内に特例適用住宅を新築した場合の減額措置(200�uを限度として住宅の床面積の2倍までの税額を減額する措置)の適用期限が3年間延長され、平成16年6月30日までとされた。
※不動産取得税は、不動産を取得した場合に、その取得者に対して、その不動産の所在地の都道府県が課税する税金である。税額は、原則として固定資産税評価額(宅地については、その二分の一の金額)の4%(住宅は3%)相当額である。

平成13年8月29日
こうなった不動産の税制
�C不動産取得税
三、自己居住以外で新築後2年以内の未使用住宅とその土地を合わせて取得した場合の減額措置の適用期限が3年間延長され、平成16年3月31日までとされた。
※不動産取得税は、不動産を取得した場合に、その取得者に対して、その不動産の所在地の都道府県が課税する税金である。税額は、原則として固定資産税評価額(宅地については、その二分の一の金額)の4%(住宅は3%)相当額である。

平成13年8月30日
こうなった不動産の税制
�C不動産取得税
四、一定の投資信託により取得する一定の不動産及び一定の投資法人が取得する一定の不動産にかかわる不動産取得税が、不動産の証券化を促進するため、課税標準が3分の1に軽減される措置が2年間に限り講じられた。
※不動産取得税は、不動産を取得した場合に、その取得者に対して、その不動産の所在地の都道府県が課税する税金である。税額は、原則として固定資産税評価額(宅地については、その二分の一の金額)の4%(住宅は3%)相当額である。

平成13年8月31日
こうなった不動産の税制
�C不動産取得税
五、共有物分割による不動産の取得が、一定の要件があるにしろ、非課税措置が講じられた。
※不動産取得税は、不動産を取得した場合に、その取得者に対して、その不動産の所在地の都道府県が課税する税金である。税額は、原則として固定資産税評価額(宅地については、その二分の一の金額)の4%(住宅は3%)相当額である。