トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
１月分

平成14年1月7日
謹賀新年
年が改まっても月が変わっただけであることには変わりはない。しかし､景況感、相場等も元を正せば人間の気分にあるというなら、気分だけでも改まって新年に望みたい。
今年も新しい試みに挑戦し、昨年の一言｢戦｣を実践したい。
ご期待ください。
今年も宜しくお願いします。

平成14年1月8日
住宅耐震改修に対するローン減税拡大へ
　国土交通省の発表によると、個人が地震に備えて住宅の改修をしやすいようにするための支援策を今年度に強化する方針。
住宅の基礎部分や柱の接合部分などの補強工事で金融機関から融資を受ける人を対象に、10年間にわたってローン残高の 1％を所得税額から控除できる制度を導入するという。住宅の改修工事に対し政府が補助金を出す制度も創設、防災対策を後押しする。
　耐震改修住宅ローン減税はこれまで、大規模な増築や壁の工事などについて認めていたが、規模の小さい、合板による補強や柱の接合部分の強化工事などを新たにローン減税の対象に加える。
改修工事に対する補助金制度は 今年度から５年間の時限措置で、 工事費の7.7％を助成の上限とする予定。

平成14年1月9日
財形住宅融資金利アップ
財形金利を0.04％引き上げて1.48％
　住宅金融公庫はこのほど、財形住宅融資の金利(新規融資の当初５年間)を１月から0.04％引き上げて1.48％にすると発表した。１月４日の申し込み受理分から適用。

平成14年1月10日
売残り公団マンション訴訟２審判決
高裁は「物価や不動産市況の変動に応じて、公団が分譲価格を変更することは許される」と言い渡した。
住宅都市整備公団（現・都市基盤整備公団）が値下げ販売したため、分譲マンションの資産価値が下がったとして、横浜市の「港北ニュータウンコンフォール東山田」の住民が公団に約２億３０００万円の賠償を求めた訴訟の判決が先ほどあった。
東京高裁は請求を退けた地裁判決を支持し、住民側の控訴を棄却した。
公団マンションの販売価格ダウンに係る同様の訴訟は、１審で住民側敗訴が続いているが、高裁判決は初めて、とのこと。

平成14年1月11日
不動産流通に関する消費者動向
不動産流通経営協会（ＦＲＫ）の「不動産流通に関する消費者動向調査」によると、不動産を売買する際にインターネットを利用して情報収集をした人は47.7％にのぼる。新築住宅は54.6％、中古住宅は38.5％の人が利用していて、新築物件に関する利用が若干多い。
　インターネットを利用する人の割合は年々増加しているが、とくに50歳未満の利用者が高く、やはりパソコンに慣れている世代の利用が高い。利用目的は「初期段階での物件選別」「相場の確認」が多い。新築では「物件選別」が40％、「相場確認」が26％、中古では「物件選別」が34％、「相場確認」が45％となっている。

平成14年1月12日
金融公庫「平成13年度第5回個人向け融資」
　住宅金融公庫は、「平成13年度第5回個人向け融資」の募集要項を発表した。
　今回の融資は「マイホーム新築資金」「マンション購入資金」「建売住宅購入資金」の3種類で、受付日順に無抽選で選考される。なお、第6回は3月1日に受付開始となる。
　申込受付期間　2002年1月15日（火）〜2月18日（月）
　選定方法　受付日順に選考（無抽選）
　申込受付場所　住宅建設、購入（予定）場所の最寄りの「住宅金融公庫業務取扱店」と表示された金融機関
借入申込書の頒布　全国約20,000の「住宅金融公庫業務取扱店」および公庫支店で頒布予定

平成14年1月15日
既存マンションのブロードバンド促進
マンション管理組合に朗報（1･12読売）
　法務省のＨＰによると、分譲マンションの共有部変更手続き緩和の新たな見解をまとめている、という｡
現行区分所有法では､建物の廊下､外壁等を共用部分と定め､その変更にあたっては区分所有者･議決権の四分の三以上の賛成が必要と定めている｡
しかし､今回の見解では､マンション内への光ファイバーなど高速大容量のブロードバンド回線導入工事は、基本的に共用部分の大きな変更には該当しないとし､過半数の賛成で回線導入工事をできる､としている｡

平成14年1月16日
マンションの建替え組合に法人格
　国土交通省が老朽化した分譲マンションの建て替えを促すため検討していた新法の内容が明らかになった。入居者が区分所有法に基づき建て替え決議をした場合、入居者がつくる組合に法人格を与え事業契約を結びやすくする。建て替えに
参加しない住人から組合が所有権を買い取る規定も盛り込む。築30年以上のマンションが今後急増するのに対応、建て替えを進めやすい環境を整える。
法案ではマンションの入居者が区分所有法に基づく建て替え決議（所有者の 5分の 4以上の賛成が必要）をした場合、都道府県知事から認可を得たうえで事業法人格を持つ建て替え組合を設立できるようにする。現在の任意団体では信用が低いため金融機関から建て替え資金の融資を受けづらかったり、工事請負会社と所有者1人ひとりが事業契約を結ぶ必要があるといった煩雑さがあった。
組合による建て替えに参加しない住人の所有権の買い取りも可能にする。現在は不参加の住人の扱いがはっきり規定されていないため所有者全員の同意を目指すしかなく、老朽マンションの建て替えは全国で約70件にとどまっていた。新法の施行後は、買い取り請求された住人は原則所有権の売却に応じる必要があり、手続きが迅速に進む。
　　　　　　

平成14年1月17日
住宅メーカーの営業マンの評価
（今日で阪神･淡路大震災から7年になります）
　プレハブ建築協会が実施した、住宅メーカーの営業担当者に対するお客様満足度についてのアンケート調査が発表された。
顧客の担当者に対する総合評価は、 100点満点中80点以上が84％を占めた。これは前年の89％より５％、前々年の90％より６％それぞれダウンしており、評価の目が厳しくなっていることが伺える。
　ただ、このうち一番高い評価を示す 90〜100点は62％だったのと、一番低い評価の59点以下は 3％と極めて少なかったことから、総じて高く評価されていると見られる。
　また、求めている営業担当者像では、「対応が早い」がトップで30％に上った。次いで、知識が豊富、人柄・マナーが良い、適切なアドバイス、顧客の立場での行動、後々まで面倒見が良い等が続いた。各項目ともハイレベルでバランスの取れた人材が求められている。
　営業担当者に求められている知識については、「資金計画」が46.7％で最も多かった。45％と僅差だった「使い勝手」は２番目で、このほか、構造、住宅商品の２項目も続いた。中でも性能に関する知識は昨年より重視される傾向にあるという。

平成14年1月18日
2001年のマンション供給戸数は史上２番目
（首都圏）
　不動産経済研究所は１月17日、首都圏の2001年・マンション市場動向を発表した。
　それによると、2001年１月から12月の首都圏・マンション供給戸数は、前年比6.7％減の8万9256戸だった。これは過去最多の供給戸数を記録した2000年に比べ6.7％減のものの、史上2番目の供給戸数を記録した。
１戸あたりの平均価格は前年比0.2％下落し4026万円で、４年連続のダウンとなった。1平方メートルあたりの単価は同3.1％下落し52.3万円で、４年連続のダウンだった。

平成14年1月19日
12月の分譲マンション市場動向
不動産経済研究所は17日、首都圏および近畿圏の2001年12月度マンション市場動向を発表した。
　それによると、首都圏における新規販売戸数は9,237戸（対前年同月比▲2.7％、対前月比17.9％増）、契約戸数は 7,740戸、契約率は83.8％（同12.0ポイント増、同▲ 0.4ポイント）で、一戸当たりの平均価格は3,998万円、分譲単価は1平方メートル当たり50.2万円であった。翌月繰越販売在庫数は 9,571戸で、前月末に比べ164戸の増加となった。
　近畿圏における新規発売戸数は 3,109戸（対前年同月比26.1％増、対前月比▲24.8％）、契約戸数は 2,281戸、契約率は73.5％（同▲0.1ポイント、同▲6.3ポイント）で、一戸当たりの平均価格は3,090万円、分譲単価は1平方メートル当た
り40.7万円であった。継続販売在庫数は6,155戸で、前月末に比べて243戸の増加となった。

平成14年1月21日
住宅金融公庫を使わず、銀行だけのローンが62％に
  分譲戸建ての東栄住宅がまとめた2001年度上期（2001年2月―7月）の住宅購入資金調査によると、銀行単独でローンを組んだ購入者は全体の62％も占めた。住宅金融公庫で単独のローンを組んだ購入者はわずか 3.3％。銀行と公庫の併用者は24.9％だった。
同社は「銀行の住宅ローンは競争激化を反映して低金利になっており、その影響が鮮明に出た」と分析している。
　調査は2001年度上期に同社と分譲戸建て住宅の購入契約を結んだ1025世帯が対象。購入資金全額を自己資金でまかなった層も4.8％に達した。
ご案内：2月より当ＨＰの不動産情報ページは、月間2回の情報更新と致します。日頃のご愛顧にお答えし､又、シーズン突入に備えてご活用ください。
　更新日は毎月の第1週と3週の土曜日となります。
次回は2/2（土）、2/16(土)となります｡

平成14年1月22日
家賃と住宅ローン
家賃でローン返済が可能なら、買ってしまったほうがよさそう。家賃は何十年払い続けても何も残らないが、家を買えばローン終了後には家賃もローン返済もいらない家が残ることになるのだから老後の不安も解消される。
と考える向きと、終身雇用･年功序列・右肩上がり経済を前提とした住宅ローンという長期のリスクを背負うことに対する嫌悪感。この比較を数回シリーズで検証してみる｡

平成14年1月23日
家賃と住宅ローン�A
家賃支払い額でいくらのローンを組むことができるのかを計算してみた。（設定：金利３％、元利金等払い、35年返済のローンの100 万円当たりの返済額は3848円）
家賃が10万円の場合、10万円÷3848万円×100 万円で借り入れ可能額は約2600万円。家賃15万円なら約3900万円借りられる。
実際はそれぞれ別途に、持家の場合は家屋の補修費や固定資産税等ランニングコストが必要であり、貸家は契約更新料や故意の場合は家屋損害補修費が退去時にかかる。

平成14年1月24日
家賃と住宅ローン�B
マイホームの購入の場合と賃貸住宅の場合との、ローン負担や家賃支払いなどの生涯支出を、ファイナンシャルプランナーの紀平正幸先生が下記の通り試算をしている。
持ち家なら、ローンは25年から35年で終わり、その後はメンテナンス費用や管理費などだけの負担で済むのだから、当然といえば当然の結果。今は負担の差はそれほど感じないにしても、年をとってから効いてくる。

平成14年1月25日
家賃と住宅ローン�C
住み心地のプライオリティーは
分譲住宅と比べて、賃貸住宅の利点のひとつは動きやすさである。ライフスタイルに合わせて住み替えていく身軽さが賃貸住宅の身上である。しかし、実際には敷金2ケ月、礼金2ケ月、仲介手数料1ケ月、合計月額家賃の5ケ月分に加えて契約更新料や引っ越し費用がかかるわけで、これが住み替えを阻む足かせのひとつでは。初期コストが少なくなれば、住み替えは進む。市場が貸し手市場から借り手市場に転換したことをきっかけに、初期コストを構成している敷金、礼金、仲介手数料などについても見直す動きが出ている。
　京都では、結構、礼金なしが増えているが、今後は需給バランスや物件力、経営戦略によって敷金や礼金というシステムも変わること間違いなし。
お金の問題だけではなく、住み心地も大切。そこで、分譲住宅と賃貸住宅の建築仕様をみると、平均的に分譲のほうが良い。例えば床スラブ厚でみると、分譲のほうが随分厚くなっていて、これが15cm以上ないと上の階の振動や騒音が気になるといわれるが、最近の分譲マンションでは18cm以上が主流になっている。賃貸ではまだそれ以下の物件も多いのが現実らしい。
又､住宅内部の小改装等の自由度、所有と賃貸の心理的負担､購入時のストレスと賃貸契約時のストレスの考え方、などなどと考えるとチェック項目は数限りない。
最終的には、各個人が自分のライフスタイルに合わせてそのチェック項目に、優先順位をつけていくしかないと思うが。（了）

平成14年1月26日
首都圏新築マンション契約率が８割台回復
不動産経済研究所が17日発表した昨年12月のマンション市場動向では、首都圏における月間契約率が83.8％と6カ月ぶりに8割台を回復した。
新築発売戸数が当初見込みの7000戸を大きく上回る9237戸に達したが、大型物件を中心に販売は堅調で、月末在庫も前月に比べ微増にとどまった。12月の発売戸数は前年同月比2.7％減。市場の減速を背景に10,11月はマンション各社が発売を先送りする動きが目立っていたが、12月は大量供給が戻った。ただ、東京都心の大型物件が好調で、売れ行きを示す月間契約率も前月から12ポイント改善した。
首都圏の2001年通年（1-12月）の新築発売戸数は 8万9256戸。過去最高の2000年に比べ6.7％減少したものの、2番目の高水準となった。平均の月間契約率は78.1％（前年に比べ1.5ポイント下落）。20階建て以上の超高層物件が1割近い8616戸を占め、全体需要をけん引した。
　一方、近畿圏の12月の新築発売戸数は前年同月比26.1％増の3109戸。月間契約率は前月に比べ0.1ポイント悪化し、73.4％となった。通年の発売戸数は前年比8％減の3万6552戸、平均契約率は前年比1.4ポイント悪化の74.3％だった。

平成14年1月28日
12月のマンション販売戸数は近畿圏26.1％増,
首都圏2.7％減
不動産経済研究所の2001年12月の首都圏と近畿圏のマンション市場動向発表によると下記の通り。
それによると、近畿圏のマンション販売戸数は前年同月比26.1％増、前月比24.8％減の3109戸。契約率は前年同月比6.3ポイントダウン、前月比0.1ポイントダウンの73.4％。１戸あたりの価格は前年同月比 4.4％アップの3090万円、１平方メートルあたりの単価は同6.4％ダウンの40.7万円。
12月末現在の販売在庫数は6155戸で、11月末に比べ243戸増えた。
また、首都圏のマンション販売戸数は前年同月比 2.7％減、前月比17..9％増の9237戸。契約率は前年同月比 0.4ポイントダウン、前月比12.0ポイントアップの83.8％で、６ヶ月ぶりに80％台となった。１戸あたりの価格は前年同月比0.3％アップの3998万円、１平方メートルあたりの単価は同1.6％ダウンの50.2万円。
12月末現在の販売在庫数は9571戸で、11月末に比べ164戸増えた。

平成14年1月29日
住宅市場動向は依然厳しい
住宅金融公庫は１月23日、全国の住宅・不動産会社を対象に住宅市場動向調査を実施、その調査結果を発表した。
回答件数は2612件で、調査は2001年12月３〜10日に行なった。
それによると、2001年10〜12月の成約実績は、新築マンションが−43.5ポイント、建売住宅が−44.2ポイント、中古マンションが−28.3ポイント、中古戸建て住宅が−45.9ポイントでマイナス傾向となった。今後の見通し（2002年1〜3月）でも、それぞれ−39.6ポイント、−45.8ポイント、−37.5ポイント、−46.6ポイントで、マイナスの見通し。
一方、賃貸住宅の成約実績は−31.4ポイントだが、今後の見通しは−19.5ポイントとマイナス幅が縮小している。

平成14年1月30日
近畿圏・中古マンションの成約数13.8ポイント減の523件
近畿圏レインズはこのほど、2001年12月の流通市場動向をまとめた。
中古マンション（専有面積40−80平方メートル）は、成約件数が 523件、平均価格が1410万円、１平方メートルあたりの平均単価が21.7万円だった。平均面積は 65.04平方メートル。新規物件の登録件数は1753件で、平均価格は1608万円、１平方メートルあたりの平均単価は24.6万円。
中古マンション全体では、成約件数 655件、平均価格1570万円、１平方メートルあたり平均単価の22.6万円。平均面積は 69.50平方メートルだった。新規の登録件数は2287件で、平均価格は1827万円、１平方メートルあたりの平均単価は25.8万円だった。
戸建て住宅（土地面積40−200平方メートル）は、成約件数が660件、平均成約価格が2500万円、平均面積は101.49平方メートルだった。新規の登録件数は2965件、新規登録平均価格は2739万円。

平成14年1月31日
マンションと温泉施設
温泉が最近キーワードになっているらしい｡温泉とマンションとの組み合わせがマンションメーカーの間で人気になっている｡その形態は様々であるが、大規模マンション計画では取り入れるケースが多いようである｡
全戸マンションに温泉付き、とか、マンション内に共同大浴場付き、はたまた、マンションメーカー自らスーパー銭湯の経営に乗り出す例もある。
健康浴場施設が息の長いブームとなっており、最近やたらに目につく温泉マークがマンション内にもできつつあるのは、時代の流れか、それとももっと深いところにある人間性の回復の兆しなのか｡