平成１４年11月1日
10〜11月の建設活動
１０〜１２月期の全国の建設活動を出来高ベースでみると、公共工事、民間工事ともに「やや低調」と見込まれ全体としても「やや低調」と見込まれる。
　民間住宅は、「やや低調」になるものと見込まれる。
　民間非住宅建設（非住宅建築及び土木）は、「やや低調」になるものと見込まれる。
　公共工事は、「やや低調」になるものと見込まれる。
地域別にみると、民間住宅は、沖縄で「堅調」、関東で「前年並」、中部、近畿、中国、四国、九州で「やや低調」、
北海道、東北、北陸で「低調」になるものと見込まれる。
　民間非住宅建設（非住宅建築及び土木）は、中国で「堅調」、近畿で「前年並」、東北、関東、中部で「やや低調」、
北海道、北陸、四国、九州、沖縄では「低調」になるものと見込まれる。
　公共工事は、中部で「堅調」、北海道で「やや堅調」、関東、沖縄で「前年並」、中国、九州で「やや低調」、
東北、北陸、近畿、四国では「低調」になるものと見込まれる。
　この結果、地域別には、中部で「やや堅調｝、北海道、関東で「前年並」、近畿、中国、九州、沖縄で「やや低調」
東北、北陸、四国では「低調」になるものと見込まれる。

平成１４年11月2日
１０〜１２月期建設活動（続）

平成１４年11月13日
都心５区の平均空室率は６％台半ばに
三鬼商事は11月７日、10月末を調査時点とした、「東京（都心５区）の最新オフィスビル市況」を公表した。要旨は以下のとおり。
■東京・大阪・名古屋の最新情報
東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の10末時点の平均空室率は6.51％。前月比0.15ポイントの上昇。
大阪ビジネス地区の10末時点の平均空室率は10.55％。前月比0.22ポイントの上昇。
名古屋ビジネス地区の10末時点の空室率は8.17％。前月比0.26ポイントの上昇。
■都心５区の平均空室率の推移
千代田区の平均空室率は10末時点で4.93％。前月比0.06ポイントの上昇。
■東京ビジネス地区の平均賃料の推移
東京ビジネス地区の平均賃料は10末時点で19,451円/坪。前年同月比2.41％（481円）下げた。また、前年末比でも2.74％（547円）下げている。
都心５区の平均空室率が６％台半ばまで上昇してきたため、テナント獲得競争に厳しさが増している。
そのため、大型既存ビルの募集賃料の見直しが進んでおり、賃料相場は弱含み傾向が続いている。
リストラに伴う移転計画が多いため、割安感の出てきた好条件の大型ビルに引き合いが集まっている。
■都心５区の平均賃料の変化
10月末時点の平均賃料を前年同月比で見ると、千代田区が6.09％（1,313円）と都心５区で最も下げた。
次いで新宿区が2.31％（415円）、港区が1.06％（209円）、中央区が0.84％（167円）、渋谷区が0.58％（116円）下げた。
テナント獲得競争が激化しているため、エリアを問わず平均賃料が弱含みで推移している。特に、千代田区と新宿区の下落傾向が鮮明になっている。
ただ、両区の平均空室率の上昇傾向は他区に比べ緩やかで、４〜５％台で推移している。

平成１４年11月14日
取引事例集計（平成１４年１０月）
この調査は、(財)東日本不動産流通機構及び（社）近畿圏不動産流通機構に成約報告のあった取引事例を集計したもの。
１ ．首都圏の状況
平成１４年１０月の首都圏マンション成約平均�u単価（専有面積40〜80�u）は前月比で再びプラスに転じ、前月比、前年同月比ともにプラスとなり、29.8万円となった。
成約平均価格は、1953万円と前月比、前年同月比ともにプラスに転じた。
戸建住宅の成約平均価格は、前年同月比で再びプラスに転じ、前月比、前年同月比ともにプラスとなり、3572万円となった。
（１）マンション（専有面積40〜80�u）�u単価の動向
・首都圏平均29.8万（前月比＋0.3%）（前年同月比＋2.1%）
（２）マンション平均価格の動向
・首都圏平均1953万（前月比＋0.3%）（前年同月比＋1.9%）
＊成約件数2255件（前月比＋2.6%）（前年同月比−0.2%）
（３）戸建住宅平均価格の動向
・首都圏平均3572万（前月比＋2.7%）（前年同月比＋0.6%）
＊成約件数1028件（前月比−1.2%）（前年同月比＋0.9%）
２ ．近畿圏の状況
平成１４年１０月の京阪神マンション成約平均�u単価（専有面積40〜80�u）は、前月と同様に、前月比、前年同月比ともマイナスとなり、21.0万円となった。
成約平均価格も、前月比でプラスに転じ、前年同月比では引き続きマイナスとなり、1565万円となった。
戸建住宅の成約平均価格は、前月と同様に、前月比でプラス、前年同月比ではマイナスとなり、2384万円となった。
（１）マンション（専有面積40〜80�u）の�u単価の動向
・京阪神平均 21.0万（前月比−0.5%）（前年同月比−7.9%）
（２）マンション平均価格の動向
・京阪神平均1565万（前月比＋4.1%）（前年同月比−2.4%）
＊成約件数653件（前月比−11.8%）（前年同月比−5.4%）
（３ ）戸建住宅平均価格の動向
・京阪神平均2384万（前月比＋6.8%）（前年同月比−3.3%）
＊成約件数589件（前月比＋7.7%）（前年同月比＋6.7%）

平成１４年11月15日
高齢者用の賃貸マンションを建てませんか
高齢者向け優良賃貸住宅制度は、高齢者単身・夫婦世帯等の居住の安定を図るため、主として民間活力を活用し、整備費補助や家賃補助を通して、
バリアフリー構造や緊急通報装置等を備えた高齢者向けの賃貸住宅の供給を進める制度です。
高齢者向け優良賃貸住宅を計画しようとする土地所有者等の経営者の方は、供給計画を作成し、市長に供給計画の認定の申請をし認定を受けたなら、
整備に要する費用の補助、家賃の減額に要する費用の補助などの助成を受けることができる。
この高齢者向け優良賃貸住宅の認定を受けることにより、市の助成及び住宅金融公庫の優遇措置があり、建築費・整備費等の補助、
住宅金融公庫の融資金への利子補給により低コストでの住宅整備が可能になるなどのメリットがある。
この制度の主たる目的は、高齢者の安全で安定した居住の確保と低廉な家賃で入居できる優良な賃貸住宅の供給にあり、
賃貸住宅経営の支援が第一目的ではない。したがって、入居者の負担軽減や居住の安定、公平性の確保、
住宅の管理水準の確保等の観点から一定の制約・条件（礼金の禁止、入居者の公募、契約家賃の制限、計画的な修繕など）が付されている。
�@整備費補助
高齢者向け優良賃貸住宅の整備に要する費用の一部を補助し、オーナー負担の整備費を軽減。
�A家賃補助
高齢者向け優良賃貸住宅の家賃の減額に要する費用の全部又は一部を補助。
�B利子補給
住宅金融公庫の建設資金通常融資額の残高の２％相当の利子補給を５年間行う。
�C住宅金融公庫の優遇措置
補助金を除いた工事費の８０％まで公庫の融資限度額が引き上げられるなどの住宅金融公庫の優遇措置。

平成14年11月16日
高齢者用の賃貸ﾏﾝｼｮﾝを建てませんか�U
入居する方のメリット編
１、安全・快適な住宅（住宅のバリアフリー化）
段差のない床，手すりの設置，通路・出入口の幅員の確保，介助しやすい広さの便所や浴室等住宅のバリアフリー化により，安全・快適な生活を送ることができる。
２、緊急時でも安心（緊急時対応サービス）
浴室，便所及び寝室に設置された緊急通報装置等により，事故，急病，負傷などの緊急時には夜間を含め，医療機関等への緊急連絡など迅速かつ適切に対応するサービスが提供される。
３、安心して長く住み続けられる住宅（家賃補助による低廉な家賃）
入居者の所得に応じて市から認定事業者に家賃の補助があり，所得が一定の額以下の入居者は，相場家賃よりも安い家賃で入居することができる。家賃補助は，原則として２０年間受けられる。
４、その他
礼金・更新料・仲介手数料なし、敷金は家賃の3か月分
となっている。
（京都市のケース）

平成14年11月18日
高齢者用の賃貸マンションを建てませんか�V
税制上のメリット編
１）相続税
賃貸住宅を相続した場合、評価上土地からは「貸家建付地割合」を、建物からは「借家権割合」が控除される。
また、相続時に残債務がある場合は、相続財産の価額から控除される。
２）不動産取得税
一定の条件を満たすものについて住宅1戸につき、1,200万円が課税標準の価額より控除される。
３）所得税・住民税
減価償却費・借入金利息相当分・管理のために必要な経費等については、必要経費として収入から控除することができる。
また、減価償却については、5年間割増償却が可能。
４）固定資産税
土地については、小規模住宅用地（200�u／戸以下の部分）として、課税標準が1/6となる。ただし、施設部分に相当する土地及び建物は、対象とはならない。
一定の用件を満たす高齢者向け優良賃貸住宅については、中高層耐火住宅は5年間1/3に減額される。
なお、一定の市街化区域農地については、土地・住宅ともさらに特例がある。
（注）税金については、特例の適用条件や税法改正による変更にご注意ください。なお、適用条件等の詳細については、税務の専門家の方にご確認ください。

平成14年11月19日
高齢者用の賃貸マンションを建てませんか�W
高齢者向け優良賃貸住宅設計基準の一部抽出編
建物の計画について
1）団地の計画戸数は原則として10戸以上，50戸以下程度とする。
2）住戸計画について原則として主居住室は南面させること。
3）団地の敷地内には適切な規模の集会室を設けなければならない。なお，計画戸数が30戸未満の場合は，管理室と兼用することができる。
4）管理室の大きさは3�u以上とし，便所，湯沸し設備及び物入を設けること。
5）敷地
1.敷地面積は，原則として300m²以上とすること。
2.計画敷地は安全で，かつ整形であること。
3.建物の外壁，又はこれに代わる柱面から隣地境界線までの距離は，原則として50ｃm以上とすること。

各室の基準について
1）住戸面積
原則として，専有面積は35m²以上55m²以下とすること。
2）廊下
1.有効幅員は，78cm以上とすること。
2.廊下には，手摺り設置用に下地補強を設け，できる限り手摺りを設置すること。
3.廊下及び各室の出入口は，原則として段差なし（3�o以下の段差が生じるものを含む）とすること。
3）共用廊下
1.有効幅員は片廊下式にあっては1.4m以上，中廊下式にあっては1.8m以上とし，可能な限り手摺りを設けること。
2.廊下手摺りの構造は原則として，コンクリート造とすること。
3.廊下手摺りのスリットは8cm以下とすること。
4.段差のない構造とし樹脂系塗又はノンスリップシート張床仕上げとすること。
4）共用階段
1.直通階段は廻り階段としないこと。
2.補助手摺りを設けること。
3.有効幅は1.2m以上とすること。
4.樹脂系塗又はノンスリップシート張仕上げとすること。

平成14年11月20日
首都圏新築マンション、在庫１万戸突破
不動産経済研究所は11月13日、首都圏・近畿圏マンション市場動向（10月度）に関する調査結果を発表した。
調査結果の概要は以下のとおり。
首都圏
10月の発売は8,901戸、前年同月（7,771戸）比14.5％増、前月（6,841戸）比30.1％増。契約率76.1％、前年同月比1.3ポイントダウン、前月比では4.5ポイントアップ。１戸当たり価格は3,934万円、
１�u当たり単価は50.0万円。前年同月比で戸当たり186万円（4.5％）のダウン、�u単価は2.6万円（4.9％）ダウン。販売在庫数は10,293戸、前月末比485戸の増加。
近畿圏
10月の発売戸数は3,685戸、前年同月（3,625戸）比1.7％増、前月（4,117戸）比10.5％減。契約率66.2％、前年同月比6.0ポイントのダウン、前月比では5.2ポイントのダウン。１戸当たり価格は3,351万円、
１�u当たり単価は42.3万円。前年同月比で戸当たり価格は14万円（0.4％）のダウン、�u単価も0.3万円（0.7％）のダウン。前年同月比で戸当たり価格は２ヵ月連続のダウン。
�u単価も２ヵ月連続のダウン。販売在庫数は7,261戸、前月末比411戸の増加。

平成14年11月21日
マイホーム取得に関するＱ＆Ａシリーズ
所得税の住宅ローン控除制度
住宅ローン控除制度は、住宅ローンを利用して住宅を新築または取得した場合、次に掲げる適用要件を満たすときは、入居した年から10年間
（入居日が平成13年7月１日から平成15年12月31日までの間の場合）に渡って所得税が減税になる制度である。
この制度を受けるには、確定申告が必要ですが、給与所得者の２年目からは年末調整で行うことができる。
要件としては、次に揚げる全てを満たすことが必要である。
�@住宅取得後６ヶ月以内に入居し、引き続き居住している。
�A家屋の床面積（登記面積）が５０�u以上である。
�B床面積の２分の１以上が専ら自己の居住用である。
�C控除を受ける年の合計所得金額が３０００万円以下である。（給与所得のみの人は、年収が３３３６万円以下）
�D住宅ローン（金融機関や住宅金融公庫など）の償還期間が１０年以上である。
�E入居した年およびその年の前後２年以内に譲渡所得の課税の特例（売却利益の３０００万円の特別控除など）の適用を受けていない。
次回からは実際の質問に答えるＧ＆Ａ方式でお送りします。

平成14年11月22日
マイホーム取得に関するＱ＆Ａシリーズ
所得税の住宅ローン控除制度
Q:住宅の購入日が平成１４年１２月で、入居日が平成１５年１月になりそうなんですが、
平成１４年分の所得税から減税が受けられのでしょうか。
↓
↓
A:要件の１つである「住宅取得後６ヶ月以内の入居」はクリアーしていますが、住宅ローン控除は、居住の用に供した日の属する年からの適用となり、
平成１４年分は適用することはできません。

平成14年11月25日
マイホーム取得に関するＱ＆Ａシリーズ�B
所得税の住宅ローン控除制度
Ｑ：購入するマンションの登記簿の床面積は４８�u（内法計算）ですが、契約書に記載された床面積が５２�u（壁心計算）である場合は、
床面積基準を満たすことになるのでしょうか。
↓
↓
Ａ：マンションの登記簿の床面積が５０�u以上でない限り、床面積基準を満たしません。
このご質問の場合、売買契約書に記載された床面積で判断するのは誤りです。
登記簿で確認してください。
追）契約書に記載の面積は、特に新築建物の面積は壁心計算で表示する場合が多い。これは設計図面での寸法が、壁心で表示されているからです。
それに比べ、内法面積は建物の完成後、法務局提出の登記のため、土地家屋調査士さんが壁から壁の内寸を測り面積計算するからです。
建物完成前に販売する新築物件、特にマンションは、注意してください。

平成14年11月26日
マイホーム取得に関するＱ＆Ａシリーズ�C
所得税の住宅ローン控除制度
Ｑ：購入するマンションの築年数が27年と古いのですが、
対象となるでしょうか。
↓
↓
Ａ：マンションのような鉄筋コンクリート造は、築年数が25年までの不動産が対象となります。
木造建築の場合は、築年数が20年となっています。
この築年数を考えて購入計画を立ててください。築年数が1年違いで数百万円の違いとなるケースもあります。

平成14年11月27日
マイホーム取得に関するＱ＆Ａシリーズ�D
所得税の住宅ローン控除制度
Ｑ：借入れを住宅金融公庫と勤務先からの社内融資を考えています。このような場合でも控除対象になるでしょうか。
↓
↓
Ａ：住宅金融公庫はもちろん対象となります。そして、社内融資については、まずは、役員等を除く給与所得者であることが前提となります。
次に、当然その不動産が自己の住居の用に供するために勤務先から借入れるものであること。
そして、償還期間が10年以上の割賦償還方法をとっていて、その借入金利率が年1%以上のものであれば、対象となります。

平成14年11月28日
マイホーム取得に関するＱ＆Ａシリーズ�E
所得税の住宅ローン控除制度
Ｑ：土地だけを銀行からの借入金で先に取得した後、1年後に住宅を新築して入居した場合、土地の先行取得にかかわる借入金も控除の対象になるでしょうか。
↓
↓
Ａ：住宅ローン控除の適用対象となる借入金には、居住用家屋の敷地の用に供する土地を、その新築の日の前2年以内に取得し、
その土地を取得するための借入金でその家屋を目的とする抵当権が設定されていることとされている。
したがって、この場合は、土地を取得された方が建物新築用の抵当権設定があり、自己の家屋の持分についてもその銀行からの償還期間10年以上の住宅ローンを有していることが必要である。

平成14年11月29日
マイホーム取得に関するＱ＆Ａシリーズ�F
所得税の住宅ローン控除制度
Ｑ：平成14年10月に築１０年の中古マンション（床面積９５�u）を２７００万円で購入しました。その資金内訳は、自己資金５００万円、
銀行の住宅ローン２２００万円（返済期間２０年）でした。
住宅ローン控除はいくらになりますか。
私の給与年収は５００万円で源泉徴収額は２５万円、住宅ローンの年末残高は２１９５万円でした。
↓
↓
Ａ：住宅ローン控除額の計算は、
２１９５万円×１％＝２１９，０００円（百円以下切捨て）となり、
初年度は確定申告で、２年目からは年末調整で還付されます。
１０年間控除されますが、年末残高に対して計算されるため毎年若干少なくなっていきます。
また、限度額が５０００万円までの１％であることから、年間５０万円の１０年間すなわち最高５００万円の控除も可能であるが、ご自分の徴収されている源泉税以内であることは言うまでもない。
この、１０年で最高５００万円控除は、平成１５年１２月３１日までの間に居住を開始した場合です。
平成１６年１月１日から同年１２月３１日の場合は、６年で最高１５０万円控除に変更が決まっている。

平成14年11月30日
マイホーム取得に関するＱ＆Ａシリーズ�G
所得税の住宅ローン控除制度（今までの補足）
・中古住宅の構造で、軽量鉄骨造の扱いについては木造と同等の扱いとなり、控除対象築年数は20年までとなる。
・土地の先行取得の場合で、宅地建物取引業者から取得する建築条件付の土地（その土地の取得後3ヶ月以内に住宅の建築請負契約を締結するもの）である場合も控除対象となる。
・大規模増改築で下記のような条件で適用対象となる。
�@増改築等の工事費用が100万円を超える
�A非居住用部分がある場合、居住用部分の工事費用が全工事費用の2分の1以上
�B増改築等を行なった後の住宅の床面積が50�u以上で、2分の１以上が居住用であること　などなど
・住宅ローン控除の適用を受けられないケース
�@入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に、居住用財産を譲渡して3000万円控除や処々の特例を受ける場合（控除の重複はだめ、ということ）
�A中古住宅の取得の場合で、その取得が配偶者や親族等の特殊関係者（その取得から引き続き生計を一にするものに限られる）から行われるとき（共有持分の追加取得の場合もだめ）