トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
２月分

平成14年2月1日
不動産投資信託についてシリーズ1
不動産投資信託商品の販売にあたり、ファンドは事前に不動産を取得する必要があるため、各ファンドの物件取得競争による品薄感から、ミニバブルの様相を呈しているという意見が良く聞かれる。
不動産投資信託法の施行により、その対象不動産を鑑定評価する場合に収益還元法に限らず、リスク管理手法等を開発した金融商品的側面からの価格形成アプローチをする必要がある。オプション、デリバテイブ、スワップなどに利用されていた金融工学における成果を活用し、投資タイミング、不動産買い増し、売却タイミングなどの選択肢を2次元的3次元的に処理する手法･能力が必要となる｡これで試算される価格は１物１価でなく、リアルタイムレートとでも言うような価格形成となる｡

平成14年2月2日
不動産投資信託についてシリーズ２
一言でいうなら、不動産を運用対象とする投資信託といえるこの投資商品は、各投資家から集めた資金で不動産を購入し、もって生じる収入や売却益等利益を投資家に配当するというしくみ。
先日も取り上げたことがあった､「投資信託及び投資法人に関する法律」によって 不動産を対象とする運用会社の設立が可能になりました。 つまり、テナントビルやマンション一棟ごと等の不動産を、株など有価証券と同じように扱うことができる、ということで少ない資金でもって収益性の良いテナントビル等を間接所有できるということ｡すなわち、東証､ナスダック等で株を買うのと同じように、不動産投資法人に投資家という形で不動産の準オーナーになれる。
今回の制度によって、資産を所有するだけでなく資産の小口化することで、より少ない資金で資産運用することができる。これからの一般投資家をターゲットにした、不動産の証券化や流動化という方向性が鮮明になってきた。
アメリカのReal Estate Investment Trust (REIT)　という制度がすでに１６兆円ほどの実績があり、 投資家にとっては、通常の株式とは異なる商品として、非常に人気があるらしい。なかには 刑務所を運営しているREITも存在し、 刑務所は稼働率の高い物件として 安定した収益が見込めるとのこと｡ このアメリカのシステムにならい日本でも、不動産投資信託のことを日本版REIT（リート）、J-REIT(ジェイリート)とも呼ばれている。

平成14年2月4日
不動産投資信託についてシリーズ３
アメリカのREITは約17兆円の株式時価総額の資産運用商品である。アメリカを参考にすれば、日本のそれは、民間調査機関の調査によれば、５〜10年では１０兆〜２０兆円となつている。将来的市場規模予測としては、日本の不動産市場が米国並に証券化されれば約４２兆円の新たな市場が形成されるという見方もある｡
こういうレポートがある程度の信憑性を持っているとするならば､市場規模では現在の仲介市場に匹敵する経済効果が得られるということで、低迷した日本の景気回復効果も期待できる｡

平成14年2月5日
ちょっぴり女性にやさしい住宅ローン
働く女性を応援する住宅ローンを、大和銀行の営業統括部の女性だけの企画チームが開発｡２月４日から取り扱い開始｡
この商品は､大和銀行カード発行の｢ダイワカードＵＣペロリ｣の女性会員向けのローンで､対象は勤続１年以上､年収１５０万円以上､返済期間は最長４５年、融資額は５０万円以上６０００万円以内､金利は変動と固定型いずれかの選択､積立定期預金(年間３０万円)を３口以上すれば､変動､固定ともにローン金利が０.２%低くなる｡繰上げ返済もでき､その手数料は無料｡
特筆できるのは､出産や育児､介護休暇のときに、返済金の内の元本部分が据え置きとなり､利息分だけの返済とする、という支払い一部猶予を取り入れた点｡
最近、消費者を置き去りにした連携･合併の話題が多いなか、消費者マインドの立場にたった商品が開発されていくのは見ていても楽しいことである。今後も更なる人にやさしい商品づくりのニュースを期待したい。

平成14年2月6日
第1回マンション管理士試験の合格率が7.4％

「マンション管理士試験」の合格者が１月31日、指定試験機関であるマンション管理センターから発表された。(昨年12月９日に実施)
約９万7000人が全国主要都市の47会場で受験した同試験は、合格者数が7213人で合格率は7.4％と難関の様相を呈している｡
平均年齢は42.5歳だったことを考慮すると、中高齢者には厳しい試験となった感がある｡

平成14年2月7日
住宅の規模・規格などの集計結果
住宅金融公庫が、このほど、平成１２年度に現場審査合格した個人住宅の規模・規格などの調査結果を、下記のように発表した｡
建築工事費は、総工事費平均は約2500万円、１�u当り単価の平均は17．7万円。前年度比では工事費1.2％の減少、単価で0.9％の減少。
住宅面積の平均は141.3�uで、平成7年度の144.7�uをピークに４年連続減少となっている。前年度比では0.4％減。
又､敷地面積の平均は 267.7 �uで、平成7年度の281.3�uを最大に４年連続減少。前年度比では0.3％減。

平成14年2月8日
賃貸成約数が過去最高の記録
アットホームの居住用賃貸物件成約数調査によると､首都圏における平成１３年の１年間の成約数は前年比1.9％増の約14万7000件、物件登録数も同2.6％増の約49万5000件で、ともに過去最高を記録した。建物別では、マンションは前年比 3.2％増、アパートは同 1.1％減で、マンションが好調だった。
部屋別では、３部屋以上が前年比5.4％増と、ファミリータイプの成約が伸びが顕著だった。
また、1�u当りの平均成約賃料は、マンションが前年比と同水準の 2550円、アパートが同0.9％下落の2,140円だった。

平成14年2月9日
消費動向調査（四半期ごとに実施）
内閣府経済社会総合研究所景気統計部2/７発表分
消費者の「暮らし向き」、「収入の増え方」、「物価の上がり方」、「雇用環境」及び「耐久消費財の買い時判断」の５項目に関する今後半年間の見通しを調査し、その結果を発表した。（以下「四半期調査」という）。
調査は、四半期調査のうち、東京都に調査範囲を限定し、調査時点は平成14年1月15日で、有効回答客体は435世帯で、有効回答率は100％であった。 消費者態度指数について調査結果平成14年１月の東京都の消費者態度指数は41.3であった。
１月の前年同期差は3.9ポイントの低下となり、６回連続して低下した（平成13年１月試験調査45.2→平成14年１月調査41.3）。
これは、「物価の上がり方」に関する意識指標（以下「指標」）が改善したものの、「雇用環境」、「暮らし向き」、「収入の増え方」及び「耐久消費財の買い時判断」に関する指標が悪化したことによるものである。
一方、１月の前月差は、「雇用環境」（5.2ポイント上昇)、「収入の増え方」（3.6ポイント上昇）、「耐久消費財の買い時判断」（3.1ポイント上昇）、「暮らし向き」（2.4ポイント上昇）及び「物価の上がり方」（1.0ポイント上昇）の５項目すべてが改善した。

平成14年2月12日
マンション居住者の7割が定住志向
東急コミュニティーはマンション管理や暮らしに関するアンケート調査を管理受託しているマンション居住者を対象として調査し発表した。
調査は 2年に一度実施で、今回は昨秋に実施され、東急コミュニティーが管理受託する全国のマンション居住者約4000世帯へアンケートした。有効回答数は1846世帯、回答者の平均年齢は約51歳で平均居住年数は約10年であった。
その内容を見ると､マンションの住替えについては、「現在のマンションに住み続ける」が39.8％、「結局は住替えないと思う」が30.8％に上り、定住派が70.6％を占めた。前々回の調査（平成10年）に比べると9.4ポイント上昇した。特に20〜30歳代が前々回の39.2％から53.2％と14.0ポイント上昇した。
この結果から、先行きの見えない雇用不安や地価下落などを背景に、若年層を中心に定住志向が高まり、7割の人が現在入居中のマンションに住み続けるという、住み替えへの意識も変化しつつあることがうかがえる。

平成14年2月13日
１３年の中古マンション価格が上昇
地価下落が続き、住宅も資産デフレの一途をたどっている昨今、東京カンテイ「マンションデータ白書」のまとめによると、平成13年の東京都心部における中古マンション一戸あたりの平均価格は、対前年比107．4％となる3825万円で、金額にして 263万円アップし、市場全体が緩やかな下落傾向にあるのに反して上昇に転じていると発表した。坪単価も204．9万円となり、対前年比102．6％となっている。
首都圏全体の一戸あたりの価格は前年比 97．7％の2390万円、坪単価も同94．6％の 116．3万円で、下落率は年々縮小傾向にあるものの、依然として下げ止まりには至っていない。
都心部に限定された価格上昇原因として、新築マンションと競合する中で都心立地という、もともとの優位性が表れてきていることが要因ではないかと、同社では見ている。ただ、都心回帰で需要が根強い新築市場が中古市場へさらに影響を及ぼし、局地的上昇が市場全体に影響を与える可能性も今後十分に考えられるとしている。

平成14年2月14日
ITが経済社会に及ぼす影響：エコノミストアンケート調査結果報告　　H14/1内閣府経済社会総合研究所編
今回、同研究所は、ITが経済社会に与える影響について、16の論点を整理し、エコノミストの見解をアンケート形式で集め、その結果を集計整理することによって、今後の研究活動の参考にすることとする調査結果を報告した。
その要旨は､
�@ITは生産性の向上に貢献。しかし、その効果の発揮には時間がかかる。
これまで実証が難しいとされてきた「非IT関連産業」 の生産性に関しても多数はITの導入の効果を肯定的に見ている。しかし、その効果の発揮には時間がかかるとする見方が多かった。
�AITは労働需要を増大させる。しかし、それは前提条件や時間軸の取り方いかんによる。
ITは労働需要に対して新規産業の創出などによる無条件にプラスの影響が大きいとする回答は必ずしも多くなく、労働市場の流動化等の前提条件や時間軸の取り方いかんによるとするのが全体的傾向であった。
�BITが経済成長に貢献するためには、「各種規制の緩和」、「教育制度の充実」、「知的所有権制度」、「労働市場の流動化」が特に重要である。
ITが経済成長に貢献するために整備されるべき経済環境、経済関連制度については、「非常に重要」と答えた回答が多かったのは、上から順に、「各種規制の緩和」、「教育制度の充実」、「知的所有権制度」、「労働市場の流動化」となっている。
�CITは、どちらかというと東京や都市部への集中化を促進する。
情報通信は交通代替手段となり得ることなどから、ITは分散を進めると考えられやすい。しかし、調査結果では分散化が進むとする回答は少数で、東京や都市部への集中化が進むとみる回答とどちらとも言えないとする回答が、好ましいものではないといいながら、それぞれ全体の半数近くを占めていた。
�D「社会的枠組みも含んだ社会資本」の整備が非常に重要である。
社会資本の考え方も時代とともに変わりつつあるが、「非常に重要」と答えた回答が最も多かったのは、「ITを生かすための諸制度など社会的枠組みも含んだ社会資本」であった。ITの進歩が人と社会の関係を一変させるのであれば、社会資本概念もこれまでのものと違ったものとなっていくのが自然であるが、その方向についての一つの示唆と言えよう。

平成14年2月15日
今後の土地税制のあり方
産業構造の変革に伴う土地市場の需給構造の変化など土地を巡る資産デフレが進行するなか、土地の取得・保有・譲渡の各段階の税制全般について､抜本的な見直しをおこなうための研究会が、やっと(?)、国土交通省に設置され、2/14日に第1回目の会合がもたれた。
流通課税（登録免許税・不動産取得税・相続税）、保有課税（固定資産税・特別土地保有税）、)譲渡所得課税（所得税・個人住民税・法人税）のあり方が主な議題となり､ 土地の流動化・有効利用、都市再生等の方向性を探っていこうという趣旨だと理解される。
近年の状況では自然増収は期待できず、一方で国債発行額を30兆円以下に抑える等の制約がある状況を鑑み、一般的に考えるなら､流通課税と譲渡課税の緩和及びそれとセットとなる保有課税の強化という方向性が考えられる。問題はそれらのバランスやプライオリティーを含む不動産税制全般の｢あり方｣ではないでしょうか。
不動産業界関係者として､6月の中間発表､秋の取りまとめを期待をもって待ちたい。

平成14年2月16日
マンションの建替えの円滑化等に関する法律案について
国土交通省は2月14日､今後の老朽化マンションの急増に対応して、区分所有者による良好な居住環境を備えたマンションへの建替えの円滑化等を図るため、マンション建替組合の設立、権利変換手続による関係権利の円滑な移行等の所要の措置を講じた。
概要としては､
１、マンション建替組合
(1)建替えに合意した区分所有者は、定款及び事業計画を定め、都道府県知事の認可を受けてマンション建替組合を設立することができる。
(2)組合は、法人とし、建替えに合意した区分所有者のすべて及び参加組合員を組合員とする。
(3)組合は、建替えに合意しない区分所有者に対し、その区分所有権等を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
2、権利変換手続による関係権利の変換
(1)組合は、権利変換計画を定め、都道府県知事の認可を受けることとし、認可を受けた権利変換計画に従い、区分所有権、抵当権等の関係権利が再建されたマンションに移行する。
(2)組合は権利変換計画についての総会の議決に賛成しなかった組合員に対しその区分所有権等を時価で売り渡すべきことを、当該議決に賛成しなかった組合員は組合に対しその区分所有権等を時価で買い取るべきことを、それぞれ請求することができる。
(3)その他、権利変換計画の作成の基準、登記の特例等権利変換手続に関する所要の規定を設ける。
3、危険又は有害な状況にあるマンションの建替えの促進のための措置
(1)保安上危険又は衛生上有害な状況にあるマンション(具体的な基準は国土交通省令で規定)について、市町村長が建替えを行うべきことを勧告することができる。
(2)勧告が行われたマンションの建替えについて、賃借人及び転出区分所有者の居住の安定の確保に関する措置(公共賃貸住宅への入居の特例、家賃の減額等)等を講ずる。
以上を平成１４年２月１５日（金）に閣議決定予定とした。

平成14年2月18日
国土交通省の自転車施策
〜エコサイクルシティの形成〜
環境にやさしい交通手段としての自転車
排気ガスを出さず、大気汚染につながらない自転車は、環境にやさしい交通手段として、いま大いに注目されています。政府としても「地球温暖化対策推進大綱」の中に、安全かつ適正な自転車利用の促進を位置づけている。
手軽で便利な足として自転車は多くの人が利用
通学時の交通手段として、自転車を利用している人が約 70 ％。また、買い物時に利用している人は約 60 ％にのぼっている。
自転車をもっと利用したいという人も多数
約 30 ％の人は自転車をもっと利用したいと考えている。そのうち、利用環境が整備されればもっと利用したいという人は、3 分の2 にもなる。
以上、国土交通省｢まちづくりと自転車｣を考えるホームページより

平成14年2月19日
会社の借金返済の為の不動産売却に対する課税の特例
会社の代表者が会社の借金の保証人となっているケースは多い。そして、最近の経済情勢では会社が行き詰まったとか精算したといった例もたくさんある。
このような場合、代表者が金融機関に返済するべく保証債務を不動産売却で調達したならば、そのときの不動産譲渡所得はなかったものとみなされる（非課税となる）。
明らかなる保証人が、破綻した本人から弁済した保証債務を回収（求償権）できないことが明白であることが前提であり､其々の因果関係がはっきりしていなければならない。

平成14年2月20日
消費者物価指数の推移−全国　
（2000年平均＝100）総務省データによる
全体的には、物価指数は2000年頃をピークに低下に転じている。家庭用耐久財も1985年頃をピークとして低下している。 また、教養娯楽用耐久財も1975年頃をピークとして低下している。一方、授業料等は1970年以降、一貫して上昇している。

平成14年2月21日
建設業界の話題、フジタ及び三井建設と住友建設との経営統合に関する国土交通省見解要旨
建設投資の低迷、建設需給のアンバランスさなど市場の大きな構造変化の中で、特に、バブル崩壊に伴う過剰債務に苦しむ大手ゼネコン等については再編は不可避の状況にある。
今回発表された経営統合は、会社分割という従来にない新しい手法を用いて都市再開発等の得意分野に経営資源を集中させ、抜本的な構造改革を行うとともに、経営統合により経営基盤の強化と経営の効率化を図ろうという積極的な取組みと評価し、大いに歓迎する。
これからも、市場を通じた建設産業の再編を進めるとの方向を明確に打ち出し、さらに多様な企業経営の実現に向けた条件整備等を進めていくが、こうした新しいタイプの再編について円滑に進められるよう、手続きの迅速化、制度の改善などできる限りの支援を行っていく。
建設業界､特にゼネコンを取り巻く不良債権処理が、金融面、事業再編面の両サイドからリストラされることが待ったナシといっている。

平成14年2月23日
可処分所得の2割を占める住宅融資
総務省によると、住宅融資の返済をしている世帯の平成13年の返済総額が可処分所得の約20%になり、過去最高を更新している。
サラリーマン世帯を対象に調べたこの調査によると、住宅融資を受け、現在返済している世帯の可処分所得は53万7701円とし、前年比1.4％減少としている。
それに反して、住宅融資の返済額は10万6995円と 5.1％増加している。住宅取得、融資に対する減税や低金利などで融資額が拡大し、返済額は4年連続で増加している。
融資返済額の可処分所得に占める割合は昨年を 1.2ポイント上回り、ここ20年来で最高ポイントとなっている。住宅融資を組んでいない世帯も含めても、その割合は7.8％と過去最高に上昇している。

平成14年2月23日
平成１１年度県民経済計算の概要（県民所得）
経済社会総合研究所国民経済計算部の
『県民経済計算年報』平成１４年版。
県民所得の水準を人口１人当たり県民所得でみると、全県平均は３，０７９千円［前年度は３，０９３千円］で伸び率は▲０．５％と前年度に引き続きマイナスとなっている。
１人当たり県民所得が最も大きいのは東京都（４，１８９千円）、最も小さいのは沖縄県（２，１７０千円）。１人当たり県民所得の県別伸び率は、福島県（２．７％）、和歌山県（２．３％）、佐賀県（２．０％）など１９県がプラス。　
１人当たり県民所得の地域ブロック別伸び率は、九州及び北海道・東北がそれぞれ０．４％、０．３％とプラスの伸び。他の地域ブロックはマイナスで、四国の▲１．５％が最も大きな低下、となっている。

平成14年2月25日
都心回帰は３０歳台、４０歳台が中心
平成14年１月｢平成12年国勢調査より｣
平成12年10月1日現在の東京都区部の人口は813万人となり、平成７年と比べて2.1％の増加となった。東京都区部の人口は昭和60年調査以降減少を続けていたが、今回は15年ぶりに増加し、特に30歳台、40歳台の年齢層での増加率が顕著な、都心回帰の現象が見られた。
京都市中心部でも最も人口増加率の高かった中京区について考えてみると、東京、大阪の流れを受けたマンション分譲が進み、特に室町界隈を中心とする市街地が｢マンション通｣となっていることがあげられる。

平成14年2月26日
「木のこころ」を大切にした住まい：共感ＰＲ
�鞄�本林業経済新聞社編「木のこころ」紹介文より
｢何故無数の宇宙空間に存在する星の中で、地球にだけ木があり、人間たちが存在しているのかという不思議を考え、４６億年の地球の歴史と宇宙のしくみまで考えてみることで、木材の持つ数多くの特性がよりはっきりと見えてくることになる。木は、いっぱいある材料の中のひとつというものではなく、人間、とりわけ日本人の暮らしにはなくてはならない、かけがえのないものであることがわかる。
木の住まいをとりあげると、何時から日本は木の住まいだったのか、何故、日本は木の住まいだったのか。そこから、日本の歴史を遡っていくと、学校教育で学んでいない縄文時代とそれ以前のものすごく高度な文化が見えてきて、日本と日本人の偉大さについて考えさせられ、そして、そこには日本という国の自然と地形、気候・風土、風俗・風習との関係を見ざるを得なくなる。
又、何故戦後の日本からだんだん木の家が減り、山村林業が疲弊したのかという問題も同時に考えるべきである。それを探ると西洋文明下で日本民族の文化と違う異民族の文化に侵食されてきた姿が見えてくる。否応なしに民族性を考え、政治を考えざるを得なくなる。
こんな視点から木と木の住まい、木の家づくりを中心に据えながら自然と木と人間、日本の文化と民族性、戦後の西洋文明と西洋合理主義、そして「近代」と２０世紀という妖怪の姿と２１世紀の基調を考え、近代科学の枠を超えた科学や事象にも大いに学んでいきたい。
「木のこころ」は、そんな想いで、多くの建築に携わる人々と日本人に木と木の住まいのこころを届け、木の家づくりを大きく広げることを願って発行を続けている雑誌である。
創刊号以来、特集を中心にした「木のこころ」のよびかけ、木と木の家づくりに関わる貴重な経験等を紹介している。
そして、このＨ.Ｐを通して「木のこころ」と手をつなげてもらえれば嬉しいなあ、年間５,２８０円の定期購読をして頂ければもっと嬉しいなあと思っている。｣とのこと。
http://www.wood.co.jp/kinokokoro/index.html
一部省略、一部挿入しています。

平成14年2月27日
コンピュータウイルス
昨年秋から猛威を振るったウイルスも、最近やっと沈静化に向いつつある。ニムダ、バッドトランスとかトロイの木馬等聞きなれた方も多いのでは。
以前はウイルスメールの添付ファイルを開かずに削除すれば感染は防げたものが、今回のものはWEBサイトを閲覧しただけで感染する。そして、そのパソコン内のアドレス帳を探しだし､友人・知人宛に、勝手に、ウイルス感染メールを送りつける、という手の込んだものである。
感染しても当のパソコン自体には見かけ上の変化はなく、操作性が遅くなって初めてわかることもある。しかし、個人が常時ネット接続する昨今、ウイルスの被害を最小限に抑えるためには、駆除専用のウイルスワクチンソフトを常に起動させておく必要がある。さらに新種のウイルスも登場しているとのこと、最新の内容をアップデートできるよう設定することが必要である。

平成14年2月28日
分譲戸建住宅価格が半年前より上昇
（財）住宅金融普及協会は2月25日､全国分譲戸建住宅価格調査の概要を発表した。調査結果は以下のとおり。
全国の平均分譲住宅価格は半年前と比べて上昇し、3000万円未満の割合が減少し､4000万円台の割合が僅かに増加した。
大阪圏での平均価格分布では､5000万円超は大阪市天王寺区と吹田市のみ。4000万円超5000万円以下は大阪北部、神戸市東灘区、京都市北区、左京区、奈良市など。3000万円超4000万円以下は京都､兵庫､大阪､奈良の一部で多く分布。供給戸数は､大阪市中心部より比較的周辺の地域で多数みられる。
平均分譲価格の推移（単位:万円）