トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
５月分

平成14年5月1日
ランニングコストゼロ住宅を目指して！
次に風。住宅環境を考える上で、積極的な取り入れ方が一番考慮されていないのが風ではないだろうか。住宅の冷暖房の為には高気密高断熱へ、というのが最近の流れではある。しかし、エネルギー資源や環境という面から、もう一度日本の伝統的な住宅を気候風土の特性とのジョイントで再考すべきであるといった指摘も耳にする。そういう意味では､風は伝統的な日本の妙である。
壁面の断熱材やペアーガラス装着の窓は外部環境との融合を遮断する。真夏日の夜の微妙な冷風を感じる人は少ないでしょう。冬の北西からの冷たい風、夏の南からの涼しい風、これらの風の道を、設け、取り入れ、利用する。
風車によるエネルギー活用はこれからの課題でしょうが、生理的心理的効果は期待できる。

平成１４年５月２日
ランニングコストゼロ住宅を目指して！
自然の風を取り入れ、小風が家の中を遊び廻る、想像するだけで清涼感に浸れる。
「住まいの情報発信局」運営協議会のホームページでの｢昔ながらの住まいに学ぶ｣は、施工面というよりも考え方の参考になる。ＨＰアドレスは
http://www.sumai-info.jp/oyako/03/index.htmlとなっている。
やはり､考え方の基本としては自然のエネルギーをそのままの状態で最大限利用し、かつ、その余剰エネルギーを効率よく加工し、蓄積するという考え方が一般的であろう。あとは､如何に環境に負荷をかけない技術に改良するか、ということでしょうか。

平成14年5月7日
ランニングコストゼロ住宅を目指して！
｢自然｣を最大限取り入れることにより、自然に対する負荷を和らげ、必然的にランニングコストを下げる、これがベースではないでしょうか。
読売新聞5月2日｢小さな自然見つけた｣シリーズでベランダのビオトープを取り上げている。
トンボがやってきて、小さな作り付けの水辺で産卵する。そういった小さな生態系を求める都市部のしかもマンション住まいの人たちが増えているらしい。ドイツ語のビオトープは、元来、野生の生き物が住める環境のことのはずが、最近ではこうした人工的に作られる自然空間のことをさしている例が多い。ビオトープ用の専用キットまであるらしい。
生態系ができあがると、水辺､緑の木々は生物や風を集め、光を和らげ、自然環境がそこに住まう人たちをやさしくしてくれる。マンションのベランダをトンボの古里にするのも、そう難しい事でもないらしい。

平成14年5月8日
ランニングコストゼロ住宅を目指して！
前日はビオトープの話題を掲載したが、ビオトープ作りにはグリーンが欠かせない。グリーンといっても草花から始まり高木まであるが、設定するスペース・環境によりそれぞれであり、極限的には造花や造木まで考えられると思う。
その昔、縄文人の活動の場を提供したといわれる東の常緑樹、その日本に弥生人の進出を後押ししたといわれる西の落葉樹、この代表的な高木を用途に応じて使い分ける。
住居の南側から西側､落葉樹の木の葉で強すぎる夏の直射日光を和らげ、冬には落葉した梢から弱い日差しを取り入れる。北側、常緑樹を植え、強すぎる北風の緩衝帯となり風を抑え、年中緑を提供してくれる。
緑の草木の近くにコンポストを置くことで肥料が確保できたりもする。
また、鉄筋やコンクリート住宅では屋上緑化が夏の断熱効果が高いという。瓦屋根の温度で60度になる夏場でも屋上緑化で27度から28度になるという調査結果もある。

平成14年5月9日
ランニングコストゼロ住宅を目指して！
建築環境工学の坊垣和明氏が｢暖身｣と｢住宅の夏モード冬モード｣という考え方を述べられていた。
｢暖身｣とは、身体の寒いところだけを暖めるという意味で､例えば､コタツ､火鉢､厚着をするということで、部屋全体を暖める｢暖房｣ではないこと。高気密高断熱が本当に日本の風土に合致し、省エネに貢献しているのか、という疑問を投げかけている。
｢住宅の夏モード冬モード｣については、人間の服装のように、住宅も暑さ寒さによりしつらえを変えるということ。夏のすだれや冬の雪囲いといった様相の変化、又、そのような備えが季節の変わり目に対する気持ちの切り替えに精神的な効果があるという。
ランニングコストゼロ住宅は、昔ながらの住宅に対する空間利用の考え方の再考と最新技術の取り込みで、充分に成り立ちうると考えられる。太陽光発電による自家用電力供給と余剰電力の売電、雨水の浄化システム、視覚的・遮光用樹木、柔らかな風。これらの取り込みにより、どこまで追求するかによるが、かなり目標に近いところにいけると思う。具体的なシステムやイニシャルコスト（費用）についてはご質問ください。

平成14年5月10日
ランニングコストゼロ住宅を目指して！
屋上緑化のサンプルがありました。詳しくは、
http://www5.ocn.ne.jp/~gazon/33.htmlで確認してください。

平成14年5月11日
平成13年度の住宅着工戸数は1,173,170戸（前年比3.3％減）で、3年振りに120万戸を下回る
先月公表された平成14年3月分の建築着工統計調査・住宅着工統計が訂正された。
平成13年の住宅着工戸数は1,173,170戸、前年比3.3％減少で、3年振りに120万戸を下回った。
平成13年3月の住宅着工は全体で減少、持家、貸家、分譲住宅ともに減少しました。新設住宅着工戸数は 88,958戸で、前年同月比6.2％減、3ヶ月振りの減少となり、新設住宅着工床面積は8448,000�uで、前年同月比8.4％減、15ヶ月連続減少となった。

平成14年5月15日
近畿レインズ：１３年度の近畿圏市場を振り返るより
中古マンション４年連続の増加で過去最高水準に
昨年度の中古マンション取引の増加率は、平成12年度より上昇し４年連続の増加を記録した。(社)近畿圏不動産流通機構に報告された平成13年度の成約件数は9,012件で、前年度比では4.6％の増加となり、底を示した９年度の取引量を２千件以上も上回った。これは、過去最高の平成５年度（9,335件）の水準に並ぶもので、市場は堅調に推移した
一方、新規登録件数は前年度比で3.3％減少し過去最低の35,105件となり、成約件数とは反対に４年連続の減少を示した。市場の物件供給力を表す新規登録件数は成約件数の3.9倍の水準にあり、９年度の6.5倍から急速に縮小しているが、このまま物件の供給が細ると市場での選択の幅が狭まり、買主の要望に応える魅力的な物件の提供が難しくなる恐れもある。

平成14年5月16日
近畿レインズ：１３年度の近畿圏市場を振り返るより
販売鈍る新築マンション
平成13年度の新築マンション販売戸数は、公庫融資の段階的縮小を控えた年度末の駆け込み販売もあり、42,393戸と前年度比で9.1％増加し３年続けて増加した。過去最高を記録した平成８年度以来、５年ぶりの４万戸台となった。ただ、相次ぐ低金利や11年度の住宅減税の拡充などで中古住宅以上に恩恵を受けてきた新築マンション市場も、ここに来て契約率の落ち込みが目立っている。
年平均の契約率は71.7％と好不調の目安となる70％は維持しているものの、月によっては割り込む時期もみられ、販売に陰りが見えはじめた。大阪市内など都心を中心に大型物件の供給が続いており超高層物件の人気も高いが、一方で高額物件や立地の悪い物件が売れなくなるなど二極化現象も進んでいる。
昨年度後半から在庫の積み上がりもみられ、供給量の拡大に需要が追いつかず、価格や商品企画の面で販売競争が一層厳しくなるものとみられる。

平成14年5月17日
近畿レインズ：１３年度の近畿圏市場を振り返るより
下落続くマンション単価
取引が堅調な中古マンション市場だが、成約価格の下落には歯止めがかかっていない。13年度の成約�u単価は22.9万円と前年度比で6.5％下落し、ここ５年間は毎年６％以上の下落が続いている。平成５年度以降、成約単価が上昇したことはなく、過去９年間の下落率は48.4％で約半分の水準となった。
一方、新築マンションの�u単価も41.4万円と前年度比で4.1％下落した。新築マンションでも価格競争の激化から、10年度から販売価格の引き下げが続いている。ただ、過去９年間の下落率は26.7％と中古マンションよりは緩やかで、中古�u単価の対新築比率はマイナス44.7％と、両者の価格差は４割以上に開いている。
中古マンション単価の下落は新規購入者にとっては歓迎されることだが、売主にとっては必ずしも喜ばしいものではない。成約価格の低迷は、資産デフレにつながり売却意欲を冷やす。新築マンションとの価格差が広がると買い換えは困難となり、これが新規登録（売り出し）の減少を招く一因にもなっている。このまま下落基調が収まらないと、購入を手控える動きも顕在化してくることが考えられる。

平成14年5月18日
近畿レインズ：１３年度の近畿圏市場を振り返るより
需要は安くて広いものにシフト
しかし、足元の景況感の悪化が続く近畿圏では、価格の下落に歯止めをかけるような好材料が見つからない。中古市場が好調さを維持できているのは、専有面積の広い物件が、価格が安く購入可能なためであろう。
平成13年度の成約価格は1,602万円と前年度比で6.3％下落する一方、専有面積は69.9�uと前年度に比べて0.1�u拡大し70�uに迫る状況にある。平成５年度からの成約価格は1,340万円も低下したのに対し専有面積は2.5�u拡大し、中古マンションに対する需要が、当然のこととはいえ、より安くより広い物件にシフトしてきたことがわかる。
13年度の新規登録物件の専有面積は70.9�uで、比較的広い物件が市場に供給され、こうした動きを支えたが、新規登録物件の減少が続くと広いものを求める購入ニーズにも応えにくくなり、取引の拡大に水を指すことが懸念される。

平成14年5月20日
近畿レインズ：１３年度の近畿圏市場を振り返るより
戸建取引5.5％増で２年連続の拡大
戸建住宅の取引量の回復は、中古マンションを上回るペースで進んでいる。13年度の成約件数は7,739件で前年度比5.5％増となり、12年度の3.8％増に続き２年連続の増加となった。
中古マンションより回復の時期は遅れたが、成約件数は９年度の水準まで戻しており、この２年間で戸建住宅市場の取引は着実に伸びている。
新規登録件数も0.3％減とわずかに減少したが、ほぼ横ばいとなり48,578件となった。これは成約件数の6.3倍の水準にあり、中古マンションより市場での選択余地は大きい。
近畿圏の持家（注文住宅）の新設着工数が前年割れを続けるなか、こうした戸建住宅の取引増加は対照的な動きとなっている。

平成14年5月21日
近畿レインズ：１３年度の近畿圏市場を振り返るより
中古マンション同様下落続く戸建住宅
13年度の戸建住宅の成約価格は2,450万円で前年度比で6.5％下落し、中古マンションと同様の弱含み傾向が続く。
平成８年当時は成約価格の下げ止まりも見られた戸建住宅だが、10年度以降は５〜６％台の下落が止まらず、下値を試す展開が続いている。新規登録価格も弱含み傾向が収まらず、13年度は2,772万円で前年度比4.4％の下落となった。
この結果、両者の価格差は12年度の277万円から322万円に広がり、売り出し物件の中から安いものが選択的に購入されている様子がうかがえる。戸建市場でも新築の分譲住宅は、価格競争の激化から低価格物件へのシフトが進んでいるが、これが中古価格の押し下げ要因にもなっているとみられる。

平成14年5月22日
近畿レインズ：１３年度の近畿圏市場を振り返るより
拡大基調の土地・建物面積
価格の下落が続くなかで戸建住宅の物件規模も、中古マンションと同様に拡大している。平成13年度の成約物件の土地面積は100.9�uで、前年度比で0.6％拡大し100�uを超える水準を維持している。建物面積も0.7％拡大し93.0�uと、11年度以降90�u台で推移している。
土地・建物面積ともほぼ一貫して拡大基調にあり、平成６年度との比較では土地面積は7.1�u、建物面積が8.3�uも拡大し、大きな物件が志向されていることがわかる。
このように、戸建市場でもより安くより広い物件を求める動きが強くなっており、特に平均価格が３千万円を超える新築マンションとの比較では、土地付きでゆとりある戸建住宅の割安感が高いといえる。

平成14年5月23日
１３年度の近畿圏市場を振り返る：近畿レインズ
兵庫県下と京都市で取引大幅増
好調な戸建取引の中心となった地域は兵庫県下と京都市で、両地域合わせて平成13年度の増加件数（401件）の85％を占めた。それぞれのシェアは兵庫県下が14.7％で1.1ポイント上昇、京都市は12.5％で2.1ポイント上昇した。
一方、取引が落ち込んだのは神戸市で、平成13年度の比率は7.9％と前年度比で1.4ポイント低下し、実数でも11.1％減少した。
取引量は少ないものの和歌山県も0.4ポイント低下し、平成13年度の取引は振るわなかった。
全体的に好調な戸建市場で取引量を減らしたのはこの２地域で、地域的な好不調が鮮明に現われている。
また、最大の取引量を占める大阪府下は36.9％と比率を下げたものの実数ベースでは増加し、依然として近畿圏の中心的な市場となっている。

平成14年5月24日
１３年度の近畿圏市場を振り返る：近畿レインズ
中古マンション市場に停滞感
平成14年１〜３月期（13年度第�W四半期）の中古マンション市場は、売り依頼の減少が続き在庫物件も減少のまま。市況の「谷」から「市場拡大」局面に転じる動きが見られず、供給面で好調な取引を支えるだけの力強さに欠けている。
需要面でも消費者の不動産購入意欲を示す購買態度指数（日本リサーチ総研調べ）は、２月にやや回復したものの依然として水準は低い。
近畿圏の２月の完全失業率は6.7％と全国平均を1.4％も上回り過去最悪。前年比でも1.1ポイント上昇し、企業の雇用調整圧力は強まっている。一部で製造業の在庫調整の進展等から「景気底入れ」の指摘もあるが、近畿経済産業局の定点観測調査（14年３月）では、住宅業界の業況判断は「やや悪い」方向で据え置かれている。
産業構造の転換が遅れる近畿圏では企業収益や個人所得の改善が見込めず、住宅取得環境は厳しい状態が続きそう。

平成14年5月25日
１３年度の近畿圏市場を振り返る：近畿レインズ
戸建市場も後退局面へ？
戸建住宅は平成13年度前半に「市場拡大」に入ったようすがあるが、後半は再び「谷」に向かう状態に戻り、平成14年１〜３月期には局面が一つ後退した。
戸建市場も取引量では好調さを堅持しているが、中古マンションと同じく市況の好循環を促す物件供給が進んでいない。停滞する１〜３月期の動きは供給面の弱さを示しており、今後は堅調な需要面でも腰折れ懸念が残りそうである。
デフレが進行する中で低価格の中古住宅は基本的に支持される傾向にあるが、近畿圏経済の先行きに力強いけん引役が見当たらないこの経済状況では、平成14年度も需要の下振れリスクを抱えたまま市場は推移していく可能性が高いとみられる。

平成14年5月27日
１３年度の近畿圏市場を振り返る：近畿レインズ
中古マンション４年連続の増加で過去最高水準に
戸建住宅も２年連続増で９年度の水準まで戻す
●平成13年度の近畿圏市場は、足元の景気が厳しさを増したにもかかわらず、総じて堅調に推移し、中古マンション・戸建住宅とも取引量は前年度比で増加。
一方、成約価格は下落が続き、物件の安さが需要をつなぎ止めた格好である。
●新築マンション販売に減速感が広がり、住宅着工が低迷するなか、中古市場だけが明るさを取り戻しつつあるかに見える。ただ、近畿圏の雇用・所得環境は全国平均より厳しく、個人消費も低迷が続くなど不安材料を抱えており楽観は許さない。
という総合判断である

平成14年5月28日
１３年度の市場を振り返る：近代化センター
全国定期借地権付住宅の供給実績調査結果を発表
定期借地権普及促進協議会は5月16日、定期借地権付住宅の供給実績（平成13年１月〜12月）に関する調査結果（速報）をまとめている。
調査結果によると、平成13年に供給された定期借地権付住宅は5,099戸となり、平成11年以降３年連続で年間供給戸数が５千戸を超えた。調査結果の概要は以下のとおり。
１．日本全国に普及
全国47都道府県のすべてで定期借地権付住宅が供給されていることが判明。
従来島根県と鹿児島県の２県では定期借地権付住宅の供給が確認されていなかったが、平成13年に供給されていることが報告された。
２．３年連続５千戸を突破
平成13年に供給された定期借地権付住宅は5,099戸となり、平成11年以降３年間連続で年間供給戸数が５千戸を超える。
以上のように着実な広がりを見せている。

平成14年5月29日
１３年度の市場を振り返る：近代化センター
全国定期借地権付住宅の供給実績調査結果2
平成13年12月末までに全国で供給された定期借地権付住宅戸数は累計で35,215戸となった。内訳は、一戸建て23,483戸、マンション11,732戸である。
また、平成13年に供給された一戸建住宅の平均敷地面は約243�u（平成12年の約10�u増）、平均延床面積は約129�u（平成12年の８�u減）となった。
住宅購入当初に必要な保証金と住宅価格の合計は、平均3,002万円となり、平成12年より約５％減となった。
安定期借地権付住宅の購入に必要な初期資金は､敷地を同一規模に換算した場合の周辺所有権一戸建住宅と比較すると、62％と約４割近く安くなっている。

平成14年5月30日
全国の地価、底入れは未だ見られず:日本不動産研究所
日本不動産研究所は５月22日、平成14年３月末現在の市街地価格指数をまとめた。それによると、全国全用途指数が10年連続下落するなど、全指数が下落し、全国指数の下落幅は拡大傾向にある。うち商業地と工業地の下落幅は過去最大（調査開始は昭和11年９月）となった。
三大都市圏別で見ると、商業地指数は東京圏と大阪圏がピーク時の約２割、名古屋圏がピーク時の約５割となった。
住宅地指数は東京圏がピーク時の約５割、大阪圏がピーク時の約４割、名古屋圏がピーク時の約７割となった。
工業地指数は東京圏がピーク時の約５割、大阪圏がピーク時の約４割、名古屋圏がピーク時の約７割となった。

平成14年5月31日
全国の地価、底入れは未だ見られず�A:日本不動産研究所
商業地指数は５％前後の下落となり、関東、近畿がピーク時の約３割、中部・東海がピーク時の約４割、他の地方がピーク時の約５〜６割になり、北海道、北陸､中国､九州､沖縄は下落幅が過去最大となる。
住宅地指数は２％前後の下落となり、関東、近畿がピーク時の約５割、中部・東海がピーク時の約８割、他の地方がピーク時の約９割になった。関東、近畿、四国以外は下落幅が過去最大となる。
工業地指数は関東、近畿は５％前後、他の地方は２％前後の下落となり、関東、近畿がピーク時の約５割、中部・東海がピーク時の約８割、他の地方がピーク時の約９割になった。北海道、北陸、中国、四国、九州・沖縄は下落幅が過去最大。