トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
７月分

平成14年7月1日
平成１４年5月の新設住宅着工戸数は 106,110戸、前年同月比5.8％増で、３ヶ月ぶりの増加
平成１４年５月分の建築着工統計調査・住宅着工統計が公表された。
新設住宅着工戸数は、 106,110戸、前年同月比5.8％増加で、３ヶ月ぶりの増加となった。
住宅着工戸数では、持家、貸家、分譲住宅とも増加となったため、全体でも増加となった。
新設住宅着工床面積は9,792千平米で、前年同月比3.2％減、１７ヶ月ぶりの増加。

平成14年7月2日
ネット広告（売買物件）、15 ％が不当表示
（社）首都圏不動産公正取引協議会は６月27日、インターネット不動産広告実態調査報告書を公表した。
それによると、インターネット上の不動産物件検索サイトに掲載されている不動産広告のうち、売買物件では14.9％（1,373件中205件）が、賃貸物件では9.8％（1,186件中117件）が、不動産の表示に関する公正競争規約（以下「表示規約」）第１８条（不当表示の禁止）に違反していることが認められた。
同実態調査の対象サイトは、平成13年10月現在、不動産物件検索サイト（不動産事業者又はその団体が運営するサイトを除く）のうち、首都圏の物件を掲載し、かつ、主として中古住宅等の仲介物件を1,000件以上掲載している18サイト（掲載物件総数は138万9,400件）。
調査対象物件は、そのうちから、東京駅から40キロ圏内の特急・急行列車が停車する主要な駅90を選び、その駅を最寄駅として掲載された物件の2,559件（売買1,373件、賃貸1,186件）。
また、調査対象事業者は343社（店舗数は440店舗）であった。次回から数回シリーズで報告書の要旨を掲載する。

平成14年7月3日
ネット広告（売買物件）、15 ％が不当表示�A
インターネット不動産広告実態調査結果
１、売買物件の表示状況では
不動産の表示に関する公正競争規約第１８条に違反する不当な表示であると認められるものは、1,373件中205件（14.9％）であった（違反項目は累計）。その主な内容は次のとおり。
同一物件を重複して広告していたもの（99件：7.2％）＝１つの物件資料をもとに２つ以上の広告をつくり、これがあたかも異なる物件であると誤認される表示をしていたものが99広告（7.2％）あった。
１つの物件資料をもとに故意に２以上の広告をつくったと認められるものは多くはないが、例えば、２週間前に登録した物件の価格が下がったため、新しい情報に更新する際、更新手続きを取らず新規物件として登録したというケース､又は、１事業者内において、店舗又は営業マンごとに物件を管理し、事業者として重複物件の有無を管理していないために、同じ物件を複数の担当者が掲載したものなどが見受けられる。これらはいずれも管理体制の不備であって、このような事態が発生することは容易に予測できたものであるといえる。
広告の重複の状況は次のとおり。
1物件で2つの広告をしたものは、72広告(実質物件数36)、1物件で3つの広告をしたものは、15広告(実質物件数 5)、1物件で4つの広告をしたものは、12広告(実質物件数 3)

平成14年7月4日
ネット広告（売買物件）、15 ％が不当表示�B
インターネット不動産広告実態調査結果
面積を過大に表示しているもの（29 件：2.1 ％）＝実際の面積よりも広いと誤認される表示が29 件あった。その態様は以下のとおり。
ア）土地面積に私道面積を含めて表示し、敷地面積を実際のものよりも広いと誤認させたものが８ 件
イ）建物面積に車庫面積を含めて表示しているのに、その旨とその面積を表示していないものが13 件
ウ）建物面積に地下室の面積を含めて表示しているのに、その旨とその面積を表示していないものが８ 件このような表示が行われた原因として、
Ａ 単純ミス（含まれているという旨を表示し忘れた）というケース
Ｂ 意図的に広く見せようとしたケースが考えられるが、いずれの場合も結果的には同様の不当な表示である。
建物の間取り（部屋数）・用途について実際のものよりも優良と誤認される表示をしているもの（23 件：1.7 ％）＝間取り（部屋数）を実際のものよりも多く表示していたもの又は納戸を寝室として表示していたものが23 件あった。例えば、４ＬＤＫ を５ＳＬＤＫ と表示することによって、寝室が５ つあり、このほかに「納戸（Ｓ ）」と「ＬＤＫ 」があるかのように表示しているものがあった。

平成14年7月5日
ネット広告（売買物件）、15％が不当表示�C
インターネット不動産広告実態調査結果
バス等の所要時間又は徒歩所要時間について実際のものよりも短く表示していたもの（16件：1.2％）
不動産の形質について実際のものよりも優良と誤認される表示（13件：0.9％）
ア） 建築経過年数に関する違反：１件
イ） 建物の階数等に関する違反：３件
ウ） 地目に関する違反：８件
エ） 建物構造に関する違反：１件
設備・生活関連施設についての優良誤認表示（10件：0.7％）
ア） 道路付けに関する違反：８件
イ） その他設備に関する違反：２件
価格・料金についての有利誤認表示（８件：0.6％）
価格を実際のものより安く表示しているものが２件、消費税を価格に含まずに表示しているものが６件

平成14年7月6日
ネット広告（売買物件）、15％が不当表示�D
インターネット不動産広告実態調査結果
表示規約第１５ 条（一般事項の表示基準）に違反していると認められるものは
次回の更新予定日（252 件：18.35 ％）及び物件登録日（687 件：50 ％）次回の更新予定日を表示できないサイトが３ サイト、物件登録日を表示できないサイトが５ サイトあったため、この２ 項目の表示漏れ件数が群を抜いて多かった。このようなサイトは表示規約に適合する表示書式を宅建業者に提供すべきであると同時に、宅建業者においても自己が表示規約に違反する可能性のあるサイトを避ける必要がある。
なお、トップページに「情報は毎日更新」等と表示されているサイトが３ サイトあったが、表示のとおりに正しく更新されていれば問題はないが、事実でない場合は問題である。今回の調査では、更新予定日の表示ありとして取り扱った。
ちなみに、平成14 年５ 月23 日現在、物件登録日については２ サイト、次回の更新予定日については１ サイトが個々の物件ごとに表示されるようになっている。

平成14年7月8日
ネット広告（売買物件）、15％が不当表示�E
インターネット不動産広告実態調査結果
特定事項の明示義務違反
表示規約第１０条（特定事項の明示義務）の規定に違反していると認められるものは、1,373件中121件（8.8％）（違反項目は累計）。
特定用語の使用基準違反
表示規約第１６条（特定用語の使用基準）の規定に違反していると認められるものは、1,373件中13件（違反項目は累計）。
広告開始時期の制限違反
表示規約第５条（広告の開始時期の制限）に違反（広告時、建築制限なし）する新築住宅の物件広告が４件（広告主自らが申し出てきたもの）。
売却済み物件の広告
表示規約第１４条（おとり広告の禁止）第３号の規定（実際には取引できない不動について、取引できると誤認されるおそれのある表示）に違反していたものが３件（広告主自らが申し出てきたもの）。

平成14年7月9日
ネット広告（売買物件）、15％が不当表示�F
インターネット不動産広告実態調査結果
賃貸物件広告の表示状況
（１）不当な表示と認められもの
表示規約第１８条（不当表示の禁止）に違反していると認められるものは1,186件中117件（違反項目は累計）。
�@同一物件を広告（42件：3.5％）
�A設備・生活関連施設（18件：1.5％）
�B不動産の形質（15件：1.2％）
�C取引態様（14件：1.1％）
ア「貸主」と表示しているが、実際は媒介である：９件
イ「代理」と表示しているが、実際は媒介である：５件
�D価格・料金（12件：1.0％）
�E建物の間取り･用途（６件：0.5％）
（２）表示基準に適合していないもの
表示規約第１５条（一般事項の表示基準）の規定に違反しているものと認められるものは、1,186件中201件（違反項目は累計）。
�@生活関連施設（111件：9.3％）
�A取引態様（68件：5.7％）

平成14年7月10日
ネット広告（売買物件）、15％が不当表示�G
（３）必要な表示事項の不表示
�@取引態様（178件：15.0％）
�A保険加入を要する旨（166件：14％）
�B建築年月・完成予定月（47件：3.6％）
�C専有面積・間取り（43件：3.6％）
�D別途費用（30件：2.5％）
�E価格・賃料（20件：1.6％）
�F次回の更新予定日（543件：45.7％）・物件登録日（417件：35.1％）
（４）特定用語の使用基準に適合しないもの
表示規約第１６条（特定用語の使用基準）の規定に違反していると認められるものは、1,186件中６件であった（違反項目は累計）。その内容は、「低価格」「安くてお得」といった賃料が著しく安いという印象を与える用語を使用しているものであった。

平成14年7月11日
ネット広告（売買物件）、15％が不当表示�H
調査結果を踏まえ、同協議会では問題点と課題を以下のように指摘している。
１登録物件の表示について
今回の調査では、1つの物件をもとに２以上の広告をしていたものが141件（5.51％・母数は2,559）あったことからもわかるように、各サイトに掲載されている「登録物件数」は実数ではなく延べ数である。少なくとも、ユーザーにはその旨が分かるような説明が必要ではないか。
２情報フォーマットにおける必要表示事項の充足性の確保について
いくつかのサイトでは、表示規約の必要表示事項の一部が登録できないものが見受けられたが、サイト運営者に対して改善を要請する必要がある。例えば各サイトにおいて表示規約に適合するフォーマットとして、これに適合しない情報登録は機械的に登録できないような仕組みが必要であろう。
３物件情報更新の仕組みについて
表示規約では、「物件登録日及び次回の更新予定日」を必要表示事項としているが、本年５月現在においても物件登録日の表示項目がないサイトが６サイト、次回の更新予定日の表示項目がないサイトが５サイトある。物件情報の登録更新の仕組みが未整備の場合、インターネットの最大の長所の1つである情報の即時性が大きく損なわれ、インターネット上における情報に対するユーザーの信頼を損ねる恐れがあるのではないか。　　　　以下つづく

平成14年7月12日
ネット広告（売買物件）、15％が不当表示�I
調査結果を踏まえ、同協議会では問題点と課題を以下にまとめた。
４、サイトにおける物件情報掲載基準の制定とその旨の表示について
サイトごとにユーザー保護と公正な競争確保の観点から、一定の掲載基準を制定し、かつ、その旨をサイトで明示する必要はないか。
５、サイトに掲載された物件情報の見方の説明について
今回の調査では、物件情報の読み方・見方の説明ページのあるものとないものがあったが、各サイトにこれが明示されれば、例えば、各物件情報欄には「建築条件付き宅地」とのみ表示し、この文言をクリックすれば読み方・見方のページにジャンプする仕組みにすれば、情報量の節約にもなり、各広告主の負担も軽減るのではないか。
６、リンクによる情報の補充性について
インターネットによる情報提供の仕組みの特徴は、理論的には量的な制限がなく、活字媒体に比べ低廉な費用と、簡単な手数で多くの情報を共同提供できるところにあると思われるので、行政、各団体その他の機関のホームページにリンクさせ、有益な情報を提供できる途を探る必要があろう。
７、具体的な表示上の問題点
今回の調査によってインターネットによる不動産広告には、次のような表示上の問題点が見受けられたので、これを早急に改善する方策が必要である。
（１）必要表示事項の不表示。（２）表示基準に適合していない表示（３）特定用語の使用基準に適合していない表示。（４）特定事項の明示義務を怠っている表示。（５）優良・有利誤認を与える不当な表示（了）

平成14年7月13日
エージェントの業務内容等について
米国で言う「エージェント」(Agent)とは、通常不動産会社で不動産仲介業務を営んでいる不動産免許の保持者ということである。このなかにはセールスパーソン(Salesperson)のライセンスを持っているものもいれば、ブローカーのライセンスを所持している者もいる。ブローカーのライセンスを持っていて独立をせずに会社の中で仲介業務をしている人間を、こちらではブローカーアソシエイト(Broker Associate)と呼んでいる。
エージェント達は社員ではないので会社からまず給料はもらっていない。日本では契約社員という制度があるが、それとも違い正式にはインディペンダント・コントラクター(Independent Contractor)と言い、請負人とでも言うのだろうか出来高に対しての責任を持つ者をいう。
そのため、エージェントは一定の時間にオフィスにいる必要性もなければ、来る必要もない。それぞれが独自に自分のペースで仕事をしているのが実情である。この場合の自分のペースとは、各自がそれぞれの能力を最大限に生かせる方法であり、早朝に来て仕事をする者もいれば、毎日定刻に出社する者、午後から来て夜遅くまで残っている者、オフィスミーティングにだけは出席するが後は、自宅のオフィスで仕事をしている者などといろいろなパターンがある。
日本と違い会社からクライアントの紹介などということはない。仮に会社からの紹介があるとすれば、それはその会社が加盟しているフランチャイズネットワークかリロケーション会社からの顧客の紹介があるだけであろう。基本的にはエージェントは一匹狼と同じく、自分でそのネットワークを広げて将来の顧客を開拓せざるを得ない。そのためには、エージェントは色々な催し物へ参加したりコンベンション等へ行ったりして自ずとネットワークを広げるようにしている。

平成14年7月15日
本社オフィス面積、今後は「横ばい」で推移
日本不動産研究所、主要企業及び外資系企業の賃料・資産動向調査�@
７月９日の調査発表によると、過去３年間に本社オフィス総面積が10％以上増加した日本企業は10％であるのに対し外資系企業は26 ％に、また、今後３年間では、10％以上増加する見込みの日本企業が４％であるの対し外資系企業は13％と、本社オフィス需要については、外資系企業の方が日本企業を上回っていることがわかった。
同調査は平成14年２月18 日〜３月８日の期間、5,000社（日本企業4,250社、外資系企業750社）を対象に、調査票郵送法により実施され、回答のあった381件をまとめたもの（有効回収率7.6％：381件／4987件）。

平成14年7月16日
本社オフィス面積、今後は「横ばい」で推移
日本不動産研究所、主要企業及び外資系企業の賃料・資産動向調査�A
本社オフィスの総面積、職員数、賃料単価の動向
本社のオフィス面積について、過去３年間では60％以上が「横ばい」で推移しており、「増加（「増加」と「やや増加」の合計で以下同じ）」が約20％、「減少（「減少」と「やや減少」の合計で以下同じ）が約15％と若干の増加傾向で推移しているが、今後３年間については「増加」が減って、「横ばい」が増える傾向にある。
常勤職員数について、過去３年間では「減少」が約40％、「横ばい」と「増加」が各々約30％と３つに分かれているが、今後３年間については、「増加」が減って、「横ばい」が増える傾向にある。
支払賃料単価について、過去３年間では60％以上が「横ばい」で推移しており、「減少」が約30％、「増加」が約10％と弱含みで推移しているが、今後３年間については今の傾向が続いて弱含みで推移すると予想している人が多い。

平成14年7月17日
本社オフィス面積、今後は「横ばい」で推移
日本不動産研究所、主要企業及び外資系企業の賃料・資産動向調査�B
本社オフィスの面積と職員数
日本企業と外資系企業で比較すると、オフィス面積は「横ばい」が一番多いことは変わらないが、外資系企業の方が「増加」が多くなって「横ばい」が少なくなっており、この傾向は今後３年間の動向でも同じ傾向にある。
また、職員数は、外資系企業の方が「増加」が多くなっており、この傾向は今後３年間の動向でも同じ傾向にある。賃料は外資系企業の方が「増加」が若干多いが、概ね同じ傾向を示している。
本社オフィスの満足度
本社オフィススペースについてみると、全体では「妥当」が44％と一番多いが、「やや狭い」も36％と多く、「妥当」と「狭い」に二分されており、「広い」は約15％と少ない。自社ビルと賃貸ビルで比較すると自社ビルの方が「やや狭い」が多いように充足度は低くなっている。
ビルの設備についてみると、全体では「やや不満」が33％と多く、次に「どちらとも言えない」と「やや満足」が24％で続いており、不満、中立、満足の３つに分かれている。

平成14年7月18日
本社オフィス面積、今後は「横ばい」で推移
日本不動産研究所、主要企業及び外資系企業の賃料・資産動向調査�C
その他の調査結果の概要
●オフィス面積・賃料等の動向及び満足度
支店・営業所等のオフィス面積はやや減少傾向で推移しており、今後も続く。
●保有資産の動向
土地建物資産全体における土地の所有面積はやや減少傾向で推移し、今後さらに減少傾向が強まる。建物の賃借面積は引き続きやや減少傾向。
外資系企業は土地の所有面積は概ね横ばいで、建物の賃借面積はやや増加傾向で推移しており、今後この傾向が各々強まる（日本企業との差が拡大）。
販売・営業用資産の土地の所有面積も建物の賃借面積も引き続きやや減少傾向。
福利厚生施設用資産の土地の所有面積も建物の賃借面積もやや減少傾向で推移し、今後さらに減少が強まる。
●不動産情報の整備
今後整備が必要な情報としては、新規賃料データ（67％）、地価データ（64％）が多く、次にビル物件データ（44％）、継続賃料データ（42％）、共益費（39％）と続いている。
情報を持ち寄って整備することについては、「非常に関心」と「やや関心」を合わせると53％と半数を超える。

平成14年7月19日
マンション管理組合に朗報？
修繕積立金の積立て・適切な管理をサポート！と銘打って住宅金融公庫が新規にPR活動を始めている。
これは、利率１．３９６％（利付10年債）の公庫が発行する債券を買うことにより、行き場のなくなったマンション修繕積立金を吸収しようというもの。独立法人後も一定の存在感を確保しようとするアイデア。
その債権である「マンションすまい・る債」とは、住宅金融公庫住宅宅地債券（マンション修繕コース）の愛称で、 この制度は、マンション管理組合が居住者から集めている修繕積立金で公庫が発行する債券（利付10年債）を購入するもので、年１回定期的（最高10回）に購入する。
　注）平成13年12月に閣議決定された「特殊法人等整理合理化計画」における住宅金融公庫は、5年以内に組織形態が見直され,公庫の債権債務関係については、新たに設立される公的な機関（独立行政法人）に適切に承継されることとなっている。
　したがって、「マンションすまい・る債」については、元本の保全はもとより、中途換金や利息の支払いについても確実に行われる。

平成14年7月22日
平成１４年度マンション管理士試験要項が決定。
　本年度試験から、試験地として新たに広島市及び那覇市を追加したほか、当省所管の国家試験では初めてとなるインターネット・ホームページによる受験受付けを開始することとなった。
試験期日及び時間）　平成14年12月８日（日）午後１時〜午後３時
試験地）　札幌市、仙台市、東京都、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市及び那覇市並びにこれら周辺地域
試験実施機関）財団法人マンション管理センター
受験手数料）　９，４００円
受験案内書） 　平成１４年８月２６日（月）から、財団法人マンション管理センター（各支部を含む。）並びに都道府県及び政令指定都市において配布
受験申込方法） 　(1)郵便による受験申込
　受験案内書に同封の郵便振替払込用紙により受験手数料を納付し、受験申込書類を平成１４年９月１３日（金）から平成１４年９月３０日（月）（当日消印有効）までに財団法人マンション管理センターへ郵送する。
　(2)インターネットによる受験申込 　
平成１４年９月１３日（金）から平成１４年９月３０日（月）までに財団法人マンション管理センターのホームページにおいて必要な事項を入力し、財団法人マンション管理センターの指定するクレジットカードにより受験手数料を納付する。
合格発表）　平成15年１月31日（金）

平成14年7月23日
住宅リフォーム工事保証に関する実態調査
（財）住宅保証機構では、増改築工事を含む住宅リフォーム工事の実態を把握するとともに、瑕疵保証のあり方を検討するため、「住宅リフォーム工事保証に関する実態調査」を行った。概要は以下の通り。
調査時期） 平成14年2月5日発送　2月15日締め切り
調査対象） 業界団体会員企業及び業界名簿より無作為に抽出
　［発送数］　　６，３２３通　　［回収数］　　　８８４通
１．年間総売上に占める住宅リフォーム工事の割合
資本金が少ない企業ほどリフォーム売上比率は高く、資本金1000万円未満の企業では約４割の企業がリフォームの売上比率50％以上
２．現在のアフターサービス基準ゃ瑕疵担保責任期間等の状況
　リフォーム工事において、保証基準や瑕疵担保責任期間等を設定している企業は4割弱にすぎず、資本金1000万円未満の企業では、3割弱である
３．第三者期間による保険・保証へのニーズ
住宅リフォーム工事に関する保証をバックアップしてほしい部分は、「基礎、柱、壁など構造上重要な部分」と「雨漏りに関する保証」が其々7割弱と多い。その保証期間として10年としているのが、其々49.1％と42.5％ともっとも多い。
４．利用料金別の工事保証制度の利用意向
住宅リフォーム工事において、第三者機関が検査をした上で、構造上重要な部分（基礎、柱、壁など）や雨漏りについて5〜10年間保証する制度を創設した場合、料金が安いほど利用したいとする割合は増えており、6万円未満の利用料金では、約9割企業が制度を利用したいとしている。

平成14年7月24日
不動産投資について�@
東京の一棟売りマンション等の収益物件が値上がりしているという（利回りは低下）。おおよそ、購入価格に対する年間収入の割合（利回り）は7％位でしょうか、もちろん立地条件等の個別的要因で差はあるが。
今年3月、東京の不動産投資は地球上で一番リスキーな投資であり､博打同然、とアメリカのメディアで酷評されていたという。しかし、現在の利回りは、諸外国の主要都市では過去に例を見ない高利回りである。
今年3月の定期預金のペイオフの解禁、来年の4月から普通預金も続く、となるとお金の行き場が、やはり手っ取り早い不動産投資になっていかざるを得ないのか。
ここ京都でも、収益性のある1〜２億円程度の１棟売りマンションが売れ出しているという。当社でも２、３のオファーがあるが、条件面での折れ合いがかなり厳しい。東京、大阪ほどの不動産ファンドブームもあるわけでもなく、こういう収益マンション（当社では投資マンションという）が収益性を確保し、なおかつ管理コストを下げることによる利回りアップを考えていかねばならない。

平成14年7月25日
不動産投資について�A
不動産投資の方法にしても、単純な不動産購入、不動産小口化商品、不動産証券化商品、不動産投資信託等様々である。
どういった購入方法を取るにしても、最も注目すべきは利回りである。ある物件・商品を、単純利回り10％、年収1000万円を確保したいとするなら､その物件・商品は1億円で買えるように交渉すべき、ということ。
あとは、その物件・商品の保有に関する経費と信用力の問題であろう。

平成14年7月26日
10月から、住宅金融公庫のリ・ユース(中古)住宅の融資条件が
さらに有利に！
リ・ユース住宅に対する融資について、10月から一定の維持管理状況にある住宅に重点化するとともに、償還期間を延長するなどの制度拡充を図ることとなった。
　平成14年10月1日以後に借入申込の融資条件などは、次のとおり見直される予定。
１　返済期間が延長
●　リ・ユース住宅購入融資(一戸建て等）　最長返済期間15〜25年→20〜35年
●　リ・ユース住宅購入融資（マンション）　 最長返済期間20〜35年→25〜35年
２　融資額が増額
●　リ・ユース住宅(一戸建て等）
　＊木造（耐久性）に該当する場合、融資限度額が増加する。

平成14年7月27日
観光週間（８月１日〜７日）の実施について
　「出かけてみよう〜ゆとりの心で美しい日本に感動」
国土交通省総合政策局観光部企画課発

平成14年7月29日
「定期借家」について�@
定期借家とは、貸し主と借り主が対等な立場で契約期間や家賃を決め、合意の上で契約が行われるところの自由な賃貸借契約制度のことをいう。
定期借家契約は、家賃、期間等が当事者の合意で自由に契約できるので、市場原理に則した新しいタイプの賃貸借契約である。アメリカやイギリスでは、定期借家契約が一般的である。

平成14年7月30日
「定期借家」について�A
1999年12月15日「良質な賃貸住宅等の供給に関する特別措置法」が公布され、この法律によって「借地借家法」が改正され、2000年3月1日から定期借家契約が締結できるようになっている。
その定期借家契約の主な特徴を列記すると、次のとおり。
�@契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了する。
�Aしたがって、貸し主、借り主双方で再契約の合意がなければ、借り主の方は、引き続きその建物を賃借することはできなくなる。(従来からある借家契約では、正当事由がない限り貸し主からの更新拒絶はできず、自動的に契約が更新される。)
�B居住用の建物に限らず、営業用の建物なども定期借家契約の対象になる。
�C2000年3月1日以後に新しく借家契約を締結する場合、貸主と借主との話し合いにより、「従来からある借家契約」と「定期借家契約」のいづれかを選択できる。

平成14年7月31日
「定期借家」について�B
定期借家契約と従来からある借家契約との大きなちがいを比較すると次のようになる。