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| 指定流通機構の活用状況について（平成１５年１２月分） | 住宅着工統計11月分 | 新築マンション分譲動向12月 | 首都圏マンション流通市場動向12月 | 近畿圏マンション流通市場動向12月 |
平成16年1月31日
■近畿圏マンション流通市場動向12月
12月の近畿圏マンション流通市場においては、新規登録件数は、前年比が5ヵ月連続のマイナスで、総登録件数も前年比が4ヵ月連続のマイナスである。
成約件数は、前月、前年比がマイナスに転じたものがプラスに回復した。
戸当たり価格は1,471万円で、前年比が3ヵ月連続でマイナスである。
平成7年以降の近畿圏のマンション流通市場をみると、新規登録件数は、15年は前年比3.5％増であったが、10年の50,184件をピークに年々減少傾向にある。
成約報告件数は、逆に、年々増加傾向がみられ、15年は9,935件と過去最高値となった。
価格は、この9年間、前年を下回る月が11回以上の年が続いており、下落傾向に歯止めが掛っていないようように思われる。
（資料：指定流通機構）
平成16年1月30日
■首都圏マンション流通市場動向12月
12月の首都圏マンション流通市場においては、新規登録件数は、前年比が17ヵ月連続のプラスで、総登録件数も前年比が11ヵ月連続のプラスである。
成約件数は、前年比が2ヶ月連続のプラスとなった。戸当たり価格は1,995万円で、前年比が4ヵ月連続のプラスである。
平成7年以降の首都圏のマンション流通市場をみると、新規登録件数は、平成8年の60,621件を底に7年連続して前年比増で、特に15年は前年比14.6％増と急増した。
成約報告件数も、10年を底に年々増加傾向にあり、15年は26,284件で過去最高値となった。
成約報告の必要性が認識されつつあるように思われる。
価格は、13年までは前年を下回る月が10回以上の年が続いていたものが、前年を上回る月が14年は6回、15年は8回を占めるようになった。
しかしながら、この結果だけで中古マンション市場は下落傾向から抜け出したと言い切るにはまだ到っていないように思われる。
（資料：指定流通機構）
平成16年1月29日
■新築マンション分譲動向12月
首都圏の発売戸数は、年間累計戸数が83,183戸で前年比5.9％減であった。
平成7年以降の販売実績をみた場合、12年の95,645戸をピークに3年連続して前年実績を下回っている。しかしながら、5年連続して8万戸超の供給を維持している。
これは、郊外部（都下、千葉県、埼玉県、神奈川県）の供給が減少したものの、都区部で過去最高の供給量であったこと、いわゆる都区部への回帰現象が反映した結果のようである。
近畿圏の発売戸数は、年間累計戸数が31,258戸で前年比20.0％減と、平成7年以降で、10年の29,452戸に次ぐ低い供給件数となった。
各地区で供給量が減少する中、大阪市と京都府下が前年比増であった。
特に、大阪市では、3年連続して9,000戸超の供給量を維持しており、首都圏同様に、都心部への回帰現象が依然続いている。
（資料：不動産経済研究所）
平成16年1月28日
■住宅着工統計11月分
新設住宅着工戸数は、98,399戸で前年比0.3％減。年率換算値では1,109,000戸となった。
利用関係別では、持家は28,349戸で前年比5.6％減、貸家は40,930戸で前年比1.6％減。
分譲住宅は30,399戸で前年比2.7％増。
うち、マンションは18,064戸で前年比8.8％増。首都圏は10,762戸で前年比5.9％増、近畿圏は2,632戸で前年比11.9％減となった。
また、一戸建は10,276戸で前年比4.42％増。
（資料：国土交通省）
平成16年1月27日
■指定流通機構の活用状況について（平成１５年１２月分）
指定流通機構の活用状況は、新規登録件数は１４７，８９９件と前月と比べると２ヶ月連続の減少となったが、前年同月と比べると３６．６％増と高い伸びとなった。
売り物件の成約報告件数は７，７５８件と前月と比べると３ヶ月連続の減少となったが、前年同月と比べると１０．４％増と２桁台の伸びとなった。
総登録件数については最多件数の更新とはならなかったものの、前年同月と比べると引き続き２桁台の伸びとなり、総数で４０３，５３９件となった。
平成16年1月26日
■指定流通機構の物件動向（首都圏の状況）
この調査は、(財)東日本不動産流通機構及び（社）近畿圏不動産流通機構に成約報告のあった取引事例を集計したものである。
平成１５年１２月の首都圏マンション成約平均㎡単価（専有面積４０～８０㎡）は２９．７万円と前月比で再びプラスに転じたものの、前年比で２ヶ月連続してマイナスとなった。
成約平均価格は１，９９５万円と前月比で再びプラスに転じた。
戸建住宅の成約平均価格は、３，２２４万円と前月比で再びマイナスに転じ、調査開始以来、最低価格となった。
平成16年1月24日
■不動産業者の倒産件数
2003年（１～12月）の不動産業者の倒産は591件（前年672件）発生、前年を81件（12.1％減）下回った。
この結果、２年連続の前年比減少となるとともに、97年（580件）以来６年ぶりの600件割れとなった。
負債総額は２兆6,713億5,200万円（前年２兆2,984億6,400万円）となり、前年を上回った。
（帝国データバンク2003年企業倒産集計）
平成16年1月23日
■木造住宅耐震診断結果
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合は、平成10年１月から平成15年11月までの約６年間にわたる木造住宅耐震診断結果を発表した。調査結果の概要は以下のとおり。
耐震診断の結果を見ると、「倒壊または大破壊の危険がある」と診断された住宅は49.83％で、
「やや危険」の24.32％と合わせると全体の約75％が耐震性に不安があるという結果となった。
建築基準法が大きく改正された昭和56年を境に耐震性の数値を比べると、昭和56年以降の建物は「倒壊の危険あり」「やや危険」があわせて60.28％だったのに比べ、
昭和55年以前の建物は「倒壊の危険あり」「やや危険」があわせて84.45％と、耐震性に明らかな差が見られた。
平成16年1月22日
■家族と住生活に関するアンケート
住文化研究協議会は、家族と住生活に関するアンケートの結果を発表した。調査結果の概要は以下のとおり。
１ 「家族は一緒に暮らすべきだと思う」という意見が95％を占める一方、「個室は絶対に必要である」が62％と、
一緒に暮らしながらも、各人の独立性を確保しようという意識を持つ人が多い。
２ 「休日は家族との時間を作るべきである」（80％）と考える一方、「家族との時間が犠牲になっても自分のために時間を割くことは必要である」
という意見が73％を占め、家族との時間を大切にしつつも自分の成長や楽しみを重視している様子がうかがえる。
３ 「年老いた親の面倒をみるのは子供の義務である」（80％）との意見に反し、「家族の介護は他人にまかせても良い」との回答が65％を占め、
家族関係にも合理性を求める姿勢が強い。
調査結果から「家族とは一緒に暮らし、互いに助け合うべきであるが、家族のために自分を犠牲にしたくない」、
家族関係が良くなければ幸せではないが、もはやそれだけでは満たされない、という気持ちが読み取れる。
平成16年1月21日
■中小不動産業経営動向調査Ⅲ
（社）全国宅地建物取引業協会連合会は、中小不動産業経営動向調査（平成15年12月）の結果を発表した。調査結果の概要は以下のとおり。
売上比率
業務内容別売上比率（％）は、売買仲介（34.6）・賃貸仲介（21.0）・管理（14.3）・売買（14.0）・賃貸（9.4）・開発（6.7）となっている。
経営上の問題点及び現況判断要因
「地価下落」という回答が最も多く、「税制」（登録免許税・譲渡税・消費税・所得税・相続税）、「貸し渋り」、「賃貸」（家賃滞納・空室増加）、「不安」（金融・経済・社会）、
「規制」（都市計画法、農地法、開発指導要綱等）、「景気後退」、「その他」（地域の状況・大手の参入等）と続いた。
平成16年1月20日
■中小不動産業経営動向調査Ⅱ
（社）全国宅地建物取引業協会連合会は、中小不動産業経営動向調査（平成15年12月）の結果を発表した。調査結果の概要は以下のとおり。
地域別経営動向指数
（１） 平成15年12月１日時点の地域別経営動向指数は、関東、中部、九州で下落傾向を示した。
（２） 今後（平成16年３月１日）の見通しの指数は、北海道、東北、甲信越、中国、四国以外で上昇傾向を示した。
主たる業務別経営動向指数
（１） 平成15年12月１日時点の主たる業務別経営動向指数は、開発売買-11.4（前回-17.5）、仲介管理-21.3（同-18.9）を示した。
（２） 今後（平成16年３月頃）の見通しの指数は、開発売買-11.5、仲介管理-18.4となっている。
平成16年1月19日
■中小不動産業経営動向調査Ⅰ
（社）全国宅地建物取引業協会連合会は、中小不動産業経営動向調査（平成15年12月）の結果を発表した。調査結果の概要は以下のとおり。
経営動向指数
（１） 平成15年12月１日時点の経営動向指数は-19.3となっており、前回調査（平成15年９月1日時点）の-18.5と比較すると変化幅は-0.8ポイントとなっている。
同連合会はマイナス要因として、「競争の激化を挙げる会員が多かった」としている。
（２） 今後（平成16年３月１日）の見通しについての指数をみると-16.9となっており、前回（-14.4）より2.5ポイントダウンした。前回調査比ダウンとなったのは１年ぶり。
同連合会はマイナス要因として、「住宅ローン控除の廃止・縮小、消費税のアップなどユーザーの購買意欲を減少させるような税制改正を危惧する会員が多かった」としている。
平成16年1月17日
■都心５区の平均空室率の推移（12月末時点）
三鬼商事は、平成15年12月末を調査時点とした、「都心５区の平均空室率の推移」を公表した。その要旨は以下のとおり。
・千代田区の平均空室率は6.94％（前年前月比1.91ポイント悪化）。
・中央区の平均空室率は7.71％（前年前月比1.00ポイント改善）。
・港区の平均空室率は9.49％（前年前月比0.44ポイント悪化）。
・新宿区の平均空室率は8.81％（前年前月比1.62ポイント悪化）。
・渋谷区の平均空室率は7.34％（前年前月比0.36ポイント悪化）。
・都心５区の平均賃料は前年同月比7.02％下落の１万7954円。募集面積の急増によるテナント獲得競争が激化したため、募集賃料の弱含みが鮮明となった。
平成16年1月16日
■大阪・名古屋ビジネス地区最新オフィスビル市況
三鬼商事は、平成15年12月末を調査時点とした、「大阪・名古屋ビジネス地区の最新オフィスビル市況」を公表した。その要旨は以下のとおり。
・大阪ビジネス地区の12月末時点の平均空室率は10.39％。前年前月比0.16ポイント改善した。
2003年は新規供給量が増加していたが、大企業の撤退や縮小の動きが前年に比べ落ち着き、空室率は小幅ながら改善した。
・名古屋ビジネス地区の12月末時点の同空室率は8.70％で前年前月比0.43ポイント悪化した。
2003年の新規供給量は前年の約２倍強に増加していたが、地元企業の需要や建て替えなどで、0.43ポイントの悪化に止まった。
平成16年1月15日
■東京（都心５区）の最新オフィスビル市況
三鬼商事は、平成15年12月末を調査時点とした、「東京（都心５区）の最新オフィスビル市況」を公表した。その要旨は以下のとおり。
・東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の12月末時点の平均空室率は8.12％で、前年同月比0.76ポイント悪化した。
2003年は新規供給量が前年の約２倍に増加したことに加え、本社ビルや自社ビルの供給量も例年に比べ大幅に増えたため。
しかし、2003年５月末に８％台半ばに上昇したオフィスビル空室率が秋以降上昇に歯止めがかかり、
2004年の新規供給量は2003年の約半分に減少するなど、「2003年問題」が峠を越したとの見方を示した。
平成16年1月14日
■公示価格とは
土地は、取引する人によっていろいろな事情や動機があることが多く、取引価格もこのような事情や動機で左右されがちです。
公示価格は、それぞれの特殊な事情などが取り除かれた、自由な取引において通常成立すると考えられる１平方メートル当たりの価格を示しています。
建物の古さの違いや建築費用の違いといったいろいろな特徴が反映された価格は、それぞれの比較がとても複雑で難しくなります。
したがって、土地の本来の価値を示すため、建物が建っている現在の土地ではなく、更地としての評価をします。
1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。
さらに、地点間や地域間のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。
(国土交通省)
平成16年1月13日
■地価公示について
土地は衣服や食料品のように頻繁に取引が行われているわけでもなく、また、取引価格も当事者間の事情で左右されがちです。
そのため、土地の適正な価格がいくらであるかということが一般の人にはわかりにくいと言われています。
一般の人が土地取引や資産評価をするに当たって、土地の適正な価格を判断するには客観的な目安が必要になります。
地価公示は、一般の土地取引の際の目安とされたり、不動産鑑定士等の鑑定評価や公共用地の取得価格などを決める際のよりどころとなるなど、いろいろな役割があります。
相続税評価や固定資産税評価の際の目安として、また、企業会計における資産の時価評価にも活用されています。
(国土交通省)
平成16年1月10日
■住宅ローンのタイプとリスク
各金融機関が提供している様々なローンは、主に次の3つのタイプに分けられる。
・長期固定型…借りた時点で返済期間中の金利が決められ変更は無い。
・固定選択型…最初の一定期間（1年から10年）の金利は決まっていますが、その後の金利は市場の動向によって変わる。
・変動金利型…市場の動向によって半年に一度金利が見直される。非常に高くなる可能性も、逆に低くなる可能性もある。
利用にあたっては、タイプ毎のリスクをきちんと把握することが大切である。
変動金利型は、金利の上昇で返済期間が長期にわたるほど返済額が予想以上に大きく膨らむリスクがある。
固定選択型も一定期間だけ低い金利をうたっているが、その期間が終わると金利も市場の動向によって変わるため、リスクがあることを知っておく必要がある。
平成16年1月9日
■優良田園住宅とは
住宅政策において、安全で快適な都市居住に資する住宅・住環境の整備、郊外の新市街地の整備、地方定住促進と地域活性化に資する住宅・住環境の整備を併せて推進してきた。
成熟した長寿社会への移行、ライフスタイルの多様化及び交通利便性の向上等を背景として、国民の居住に対する価値観が多様化する中で、
自然的環境の豊かな地域でゆとりある生活を営むことを求める田園居住に対するニーズが高まってきた。
また、農山村地域、都市の近郊等において、高齢化や過疎化の進展に伴い、地域社会の維持に深刻な影響が生じてきている。
地域活性化の観点からも、定住の促進、都市と地域の交流の促進に資する魅力ある住宅の建設が求められている。
国民の豊かさと２１世紀のゆとりある居住形態を実現するために、自然に恵まれたゆとりと潤いのある田園住宅の事である。
平成16年1月8日
■2004年首都圏マンション供給予測
不動産経済研究所は、首都圏マンション市場予測を発表した。その要旨は以下のとおりである。
◆2004年は3,000戸増の85,000戸（前年比3.6％増）。６年連続して８万戸超の大量供給に。
◆大手各社の大規模・超高層物件の発売が本格化するため、各社強気の供給計画。
◆なお、2003年の供給は約82,048戸（前年比7.3％減）の実績見込み。前年を6,500戸下回る予想。
☆30階以上の超・超高層、総戸数300戸以上の超大型(工場跡地)が市場を牽引
◆都区部3.8万戸（前年比6.8％増）、都下1.1万戸（同5.1％増）、神奈川2.0万戸（同3.1％減）、埼玉0.9万戸（同5.7％増）、千葉0.7万戸（同2.2％増）。
◆都心回帰続き、都区部のシェアは44.7 ％に拡大（2003年43.4
％、2003 年35.7％）。
☆単価、グロス価格ともに２年連続の上昇
◆用地競合仕入れ、建築コストアップで単価、グロス価格ともにアップ。
◆専有面積は、都区部シェアの増加やコンパクトマンション（30～50㎡）の急増により、70㎡台に縮小。
☆売れるエリア・物件、売れないエリア・物件がより一層鮮明に
◆「セキュリティ・IT装備」、「複合施設」、「オール電化」、「ペット共生」、「100㎡超」、「SI・100年住宅」、「耐震・制震」がテーマに。
平成16年1月7日
■原状回復をめぐるトラブルのガイドラインのポイント
①原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、
善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担とした。
そして、いわゆる自然損耗、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃貸人負担とした。
⇒原状回復は、賃貸人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
②「通常の使用」とは
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、個別具体の事例を次のように区分して賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にした。
Ａ ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしいても、発生すると考えられるもの
Ｂ ：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとした。
③経過年数の考慮
前記ＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても、自然損耗や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っているので、
賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の公平を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、
建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど賃借人の負担割合を減少させるのが適当である。
(国土交通省 住宅局)
平成16年1月6日
■原状回復をめぐるトラブルのガイドラインの位置づけ
近年、民間賃貸住宅の退去時における原状回復に係るトラブルが増加しており、その指針の作成を求める声が強くなってきている。
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、あくまでもお互い（貸す側と借りる側）の合意に基づいて行われるものであり、いわゆる契約自由の原則による。
その内容について行政が規制することは適当ではないが、原状回復に係るトラブルが頻発していることから、賃貸住宅標準契約書の考え方、
裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとしてとりまとめた。
ガイドラインの位置づけ
①ガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定している。
②ガイドラインは、賃貸契約締結時において参考にするものである。
③現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則であるが、
契約書の条文が曖昧な場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、ガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。
(国土交通省 住宅局)
平成16年1月5日
■最新金利情報
財形融資金利を、平成16年１月１日から引き下げる。（1.69％→1.52％）
財形住宅融資
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形 住 宅 |
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平成16年1月4日
■新年のご挨拶
明けましておめでとうございます
今年も最新情報を、はりきってお届けしたいと思いますので、どうぞよろしくお願い致します。