4月分目次
| 新築マンション分譲動向2月 | マンション流通市場動向2月 | 一戸建て流通市場動向2月 | 東京23区オフィスマーケット展望 | バリアフリーに関する国の助成制度Ⅰ | バリアフリーに関する国の助成制度Ⅱ |
| 危害情報からみた最近のシックハウスについて | 公庫融資利用者に係る消費実態調査 | 2003年オフィスビル市場 | 14年度住宅用地完成面積調査報告Ⅰ | 14年度住宅用地完成面積調査報告Ⅱ | 首都圏マンションの物件動向３月 |
| 近畿圏マンションの物件動向３月 | ３月期オフィス空室率・賃料速報 | 東京の最新オフィスビル市況 | 大阪・名古屋の最新オフィスビル市況 | 住宅ローン減税について | 指定流通機構の活用状況について３月分 |
| シックハウス症候群の原因となる化学物質とは | 不動産業者の倒産件数3月 | 東京23区の大規模オフィスビル供給量調査'04 | 建築確認申請とは | 建築基準法の目的 | 確認申請を怠った場合 |
| 平成15年世界地価等調査 |
平成16年4月30日
■平成15年世界地価等調査
（社）日本不動産鑑定協会は、「平成15年世界地価等調査結果」を公表した。
同調査は、昭和57年より2～3年に1回のペースで行なっているもの。評価時点は平成15年1月。
調査対象都市は、カナダ（バンクーバー）、アメリカ合衆国（ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンゼルス、ホノルル）、イギリス（ロンドン）、フランス（パリ）など、18ヵ国25都市。
公表内容の要旨は以下のとおり。
戸建住宅地の住宅価格
OECD加盟国の調査対象都市（16都市）の中では、前回調査まで第1位だった東京の調査地点（杉並区成田東）は1億300万円となり、ロンドン（購買力平価換算で1億4,800万円）に次ぐ第2位に後退した。
集合住宅地の住宅価格
東京の調査地点（三鷹市下連雀）は2,800万円となり、OECD加盟国の調査対象都市の中では11～12番目の水準。
前回調査で東京を下回っていたニューヨーク（購買力平価換算で9,800万円）、ロンドン（同8,400万円）など欧米都市の多くが、今回調査では東京を上回る結果となった。
平成16年4月28日
■確認申請を怠った場合
建築確認申請を怠って工事に着手した場合は、10万円以下の罰金となります。
さらに建築基準法に違反したり、市区町村から工事の中止命令を受けても中止しなかった場合は、1年以下の懲役または20万円以下の罰金となります。
また、建築基準法等建築関係法令に適合しない建築物を違反建築物といいます。
都道府県または市区町村は建築監視員を置き管轄地域を巡視しており、無届建築物や違反建築物があれば是正命令を出しています
（違反建築物の場合は、ガス、水道、電気の供給をストップされる場合があります。）。
なお、違反建築物はもちろんのこと、都市計画区域内等の建築確認申請を必要とする地域で建築確認を受けない無届建築物などは公庫融資が利用できません。
平成16年4月27日
■建築基準法の目的
建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備、用途などに関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康、財産などを守り、公共の福祉の増進を図ることを目的としています。
従って、この目的を具体的に実現するために、敷地の前面道路幅によって建物の高さを決めたり、また都市計画の上で、敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）や
敷地面積に対する延べ床面積の割合（容積率）、日照、採光、建物の構造などこれだけはぜひ守ってほしいという最低の基準を定めて、
都市の防災を図り、健康で文化的な生活ができるよう取り決めているのです。
平成16年4月26日
■建築確認申請とは
自分で住み所有する住宅なら自分で考えてどこに建ててもよさそうですが、勝手に建てることは法律的に許されません。
建築基準法では、工事に着手する前に敷地、構造、設備など安全性の内容をあらかじめ記載した建築確認申請書を公共団体（都道府県）市区町村、又は指定確認検査機関へ提出して、
又は確認検査員の確認を受けなければならないことになっています。
もしこの確認を受けずに工事に着手すると罰則が適用されます。
申請書類としては、「建築確認申請書」正・副2通に建築計画概要書及び設計図をつけて提出することになっています。
申請書が提出されると、市区町村の建築課、都市計画課などで審査し、適格であれば確認通知として副本が申請者に戻されます。ここではじめて工事に着手してよい事になります。
なお、この副本は、建物の着工や保存登記あるいは増築などを行うときに必要となりますので、「重要書類」として保存しておくことが大切です。
平成16年4月24日
■東京23区の大規模オフィスビル供給量調査'04
森トラストは、「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査'04」をまとめた。
そのポイントは以下のとおり。
東京23区における03年の大規模オフィスビル供給量は、「汐留」や「品川（港南）」、「六本木」での大規模開発が重なったことなどから、同調査開始（1986年）以来最高となる221万㎡に達した。
これに対し、04年の供給量は116万㎡となる見通しとなっており、03年との比較では半減するものの、過去の水準を上回る供給が見込まれている。
なお今後は、05年～08年にかけても、過去の平均水準並みの100万㎡内外での安定的な推移となる見通しである。
平成16年4月23日
■不動産業者の倒産件数3月
帝国データバンクが発表した3月の全国企業倒産集計によると、不動産業者の倒産は72件（前月43件、前年同月68件）発生、
前月を29件（67.4％増）、前年同月を４件（5.9％増）それぞれ上回った。
この結果、10ヵ月ぶりの前年同月比増加となるとともに、2002年10月（86件）以来、17ヵ月ぶりに70件を上回る高水準となった。
負債総額は4,889億7,200万円（前月1,769億2,700万円、前年同月2,252億1,200万円）となり、前月、前年同月を大幅に上回った。
平成16年4月22日
■シックハウス症候群の原因となる化学物質とは
シックハウス症候群は主に、建材から発生するアルデヒド類や有害な揮発性有機化合物（VOC）で室内が汚染されることが原因と言われている。
この数年間、関連省庁の主導で研究が進み、特に厚生労働省では有害な物質の特定と、その濃度指針値を出している。
この有害な物質には、建材に多く使われている、有害性が高い物質があげられている。
さらに、濃度指針値は指針値以下の濃度にするよう設計や施工で対策をとるための目安として打ち出されている。
現在13物質が発表されているが、研究が進み次第順次追加され、30物質とも５０物質になるとも言われている。
それらは建材の性能、つまり、耐久性、施工性、経済性、メンテナンス性などをアップするために、添加されている物質である。
平成16年4月21日
■指定流通機構の活用状況について３月分
平成16年３月の指定流通機構の活用状況を見てみると、新規登録件数は前月、前年同月と比べるとともに増加し、202,614件と最多件数となった。
売り物件の成約報告件数は前月、前年同月と比べるとともに増加し、11,112件と初めて１万件を超え、最多件数となった。
総登録件数については前月、前年同月と比べるとともに増加し、総数で428,197件と３ヶ月連続して最多件数を更新した。
平成16年4月20日
■住宅ローン減税について
住宅ローン残高の１％を１０年間所得税額から控除する従来の「住宅ローン減税」の適用期限が、１年間延長された。
これにより、償還期間１０年以上の住宅ローンを借りて住宅の新築、取得、リフォームを行い、平成１６年末までに入居する方も、昨年と同様の減税を受けることができる。
また、平成１７年以降に住宅の取得等をし、入居する方についても、住宅ローン減税の適用を受けることができるが、
控除の対象となる住宅ローン金額及び控除率については、中堅層に見合ったローン水準をカバーする制度を重点化している。
（国土交通省）
平成16年4月19日
■大阪・名古屋の最新オフィスビル市況
三鬼商事は、2004年３月末を調査時点とした、「大阪・名古屋の最新オフィスビル市況」を公表した。その要旨は以下のとおり。
・大阪ビジネス地区の３月末時点の平均空室率は10.39％。３月は梅田地区や心斎橋・難波地区で空室が減少した一方、
他地区から募集が出てきたため、同空室率は前月比0.06ポイント悪化した。
・名古屋ビジネス地区の３月末時点の平均空室率は9.10％。３月は新築・既存ビルを問わず募集面積が減少したため、同空室率が前月比0.24ポイント改善した。
平成16年4月17日
■東京の最新オフィスビル市況
三鬼商事は、2004年３月末を調査時点とした、「東京（都心５区）の最新オフィスビル市況」を公表した。その要旨は以下のとおり。
東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の３月末時点の平均空室率は7.98％で前月比0.03ポイント改善した。
３月は大型既存ビルの募集面積が解約予告などの影響から増加したものの、大型新築ビルでの成約や内定の動きが順調であったため、約１年ぶりに8％を下回る結果となった。
今年度に竣工を予定している大型新築ビルについては、引き合いが強く、竣工前から満室あるいは高稼働となっているビルが多く見受けられる。
移転動向としては、大企業の統合や集約が引き続いているほか、将来を見据えた拡張計画も見られ、今後の需要拡大が予想される。
平成16年4月16日
■３月期オフィス空室率・賃料速報
生駒データサービスシステムは、「2004年３月期オフィス空室率・賃料速報」を発表した。ポイントは以下のとおり。
・Ａクラスビルの空室率は対前期比1.9ポイント改善し、4.5％となった。
・東京23区の空室率は対前期比1.0ポイント改善し、5.9％となった。
・主要５区の空室率は対前期比1.0ポイント改善し、6.0％となった。
・空室率は、全国的に改善方向に（18エリア中13都市で改善）
平成16年4月15日
■近畿圏マンションの物件動向３月
この調査は、近畿圏不動産流通機構に成約報告のあった取引事例を集計したものである。
平成１６年３月の京阪神マンション成約平均㎡単価（専有面積４０～８０㎡）は３ヶ月連続で前月比、前年比ともにマイナスとなり、２０．０万円と２番目に低い価格となった。
成約平均価格は、前月比で２ヶ月連続してプラス、前年比では６ヶ月ぶりにプラスとなり、１，４７２万円となった。
戸建住宅の成約平均価格は、前月比、前年比ともにマイナスに転じ、２，１６９万円となった。
平成16年4月14日
■首都圏マンションの物件動向３月
この調査は、(財)東日本不動産流通機構に成約報告のあった取引事例を集計したものである。
平成１６年３月の首都圏マンション成約平均㎡単価（専有面積４０～８０㎡）は２９．８万円と前年比で３ヶ月ぶりにマイナスに転じ、前月比・前年比ともにマイナスとなった。
成約平均価格は前月比で再びマイナスに転じたものの、２，００６万円と２ヶ月連続して２千万円台となった。
戸建住宅の成約平均価格は、３，３１４万円と前月比で２ヶ月連続してマイナスとなり、前年比では１６ヶ月連続してマイナスとなった。
平成16年4月13日
■14年度住宅用地完成面積調査報告Ⅱ
国土交通省は、平成14年度住宅用地完成面積調査報告をまとめた。その概要は以下のとおり。
・発注者別
民間は30,968千㎡（前年度比1.3％減少）で６年連続の減少、公共は7,180千㎡（同11.1％減少）で４年連続の減少となった。
構成比では、民間81.2％、公共18.8％の割合となっている。
・圏域別
「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」による大都市地域について、圏域別に完成面積をみると、
首都圏は9,237千㎡（前年度比15.8％増加）で２年連続の増加、中部圏は1,681千㎡（同1.4％増加）で前年の減少から再び増加、
近畿圏は2,552千㎡（同32.4％減少）で２年連続の減少となっている。
平成16年4月12日
■14年度住宅用地完成面積調査報告Ⅰ
国土交通省は、平成14年度住宅用地完成面積調査報告をまとめた。その概要は以下のとおり。
・面積総数
平成14年度の住宅用地完成面積は38,148千㎡（前年度比3.3％減少）となり、４年連続の減少となった。
・住宅用地種類別
一団地の住宅用地は15,254千㎡（前年度比12.5％減少）で４年連続の減少、小規模開発の住宅用地は19,956千㎡（同0.8％増加）で前年の減少から再び増加、
再開発的な住宅用地は2,726千㎡（同61.2％増加）で４年ぶりの増加、別荘用地は212千㎡（同60.2％減少）で前年の増加から再びと減少なった。
平成16年4月10日
■2003年オフィスビル市場
生駒データサービスシステムは、東京オフィスマーケット「2003年問題」のインパクトについて検証したレポートを発表した。ポイントは以下のとおり。
・都心好立地-新築ビルの大量供給により賃料面での下方圧力が強まった。
・「100～300坪」「築10年以上経過ビル」の空室面積指標の上昇傾向が強い。
・空室率は、当初懸念されていたよりも新規需要面積の増加幅は大きく、2003年12月時点の空室率は対前年比0.8ポイント上昇の6.9％となった。
・今後のマーケット動向は「需要を吸引できるビル」と「できないビル」の差が明確に
・個別ビル訴求力の維持・向上のために、より専門性が高く、多様化するサービスの提供、
エリア競争力の中長期的な維持・向上のために、既存ビルを含めたエリアマネジメント戦略の策定・実践の必要性が高まる。
平成16年4月9日
■公庫融資利用者に係る消費実態調査
住宅金融公庫は、「公庫融資利用者に係る消費実態調査（平成15年度）」の調査結果をまとめ、公表した。
１世帯当たりの耐久消費財購入金額は173.4万円となり、持家系総合で平成10年の前回調査から
▲23.2％低下したが、消費者物価指数により調整した上で比較すると、▲5.0％の低下となる。
家計収入については、「住宅取得以前より減った」と回答した世帯が全体の約3割、「増えた」との回答は約2割であった。
今後の収入の見通しについては、「変わらない」との回答が過半数に増加する一方、「減る」「やや減る」との回答が減少しており、
前回調査と比べ、消費マインドの改善傾向がうかがえる。
平成14年度の持家系住宅着工に伴う耐久消費財の購入額1兆3,273億円（前回調査時1兆7,753億円）に対し、
平成14年度名目住宅投資額に占める持家分（推計）に対する耐久消費財購入額の割合が9.6％（同11.6％）となった。
平成16年4月8日
■危害情報からみた最近のシックハウスについて
住宅の購入や借用、新築、リフォーム、家具の購入、シロアリ駆除などを契機として、その後に室内にいると
「頭痛」「めまい」「咳が出る」「息苦しい」「目がチカチカする」などの症状が起きたなど、シックハウス症候群
に関する消費者の相談が全国の消費生活センターへ多数寄せられている。
1997 年度以降250 件前後であったのが、2000
年度以降300 件を超え、治療期間が長いケースが多い｡
省エネなどのため住宅が高気密化したのも件数増加の一因で、住宅の新築、リフォームなどの住宅関連でのシックハウスが相当数ある。
加えて、揮発性化学物質（以下「化学物質」）の発生源が、気密性の高い室内に持ち込まれた
家具やカーペット、室内で使用される衣類用防虫剤や殺虫剤、シロアリ駆除などに拡大し、それに伴うと思われる相談も増加している。
この中には「住宅へ入居後まもなく発症し有効な解決策が見つからないまま住みつづけ、それ以来の症状に転居を余儀なくされた」、
「新しい家具類などを部屋へ搬入後に発症しその部屋にいられない」などの相談もある。
また、冬期には「窓を閉め切る」「暖房をする」「暖房工事をした」などが一因と思われるシックハウスの相談がある。
(国民生活センター)
平成16年4月7日
■バリアフリーに関する国の助成制度Ⅱ
融資制度の概要
| 金融機関 | 対 象 | 制 度 概 要 | |
| 住宅金融公庫 | バリアフリー住 宅の建設・購入 ・リフォーム |
○バリアフリー住宅の建設・購入・バリアフリー 住宅へのリフォームについては、基準金利を適用○バリアフリー住宅の建設・購入について割増融 資を実施（150万円／戸）○バリアフリー住宅へのリフォームについて、割 増融資を実施（530万円／戸→1,000万円／戸） |
|
| 住宅金融公庫 民間金融機関 |
バリアフリー リフォーム |
○定期的な収入の少ない高齢者が、持家のバリアフリーリフォームを行う場合、特別な償還方法による融資を実施。
※ 高齢者の居住の安定確保に関する法律により上記融資に対して債務保証制度を創設。 |
平成16年4月6日
■バリアフリーに関する国の助成制度Ⅰ
補助制度の概要
| 住宅の種別 | 対 象 | 制 度 概 要 |
| 民間賃貸住宅等 | バリアフリー化に 係る新築･改良 |
○高齢者向け優良賃貸住宅制度施策対象：高齢者単身・夫婦世帯等民間事業者による建設・改良の場合補助率 ：国１／３、地方１／３ |
| 公営住宅 | バリアフリー化 された住宅整備 |
○公営住宅制度平成３年度よりバリアフリー化を標準仕様地方公共団体による建設・買取の場合補 助 率：国１／２ |
| 既設公営住宅の バリアフリー化 |
○公営住宅ストック総合改善事業基本要件：公営住宅総合活用計画に基づくもの整備（改善費）補助補助率 ：国１／２ |
平成16年4月5日
■東京23区オフィスマーケット展望
㈱住友生命総合研究所は３月24日、2004年から2010年までの東京23区オフィスマーケット指標の予測を発表した。予測結果の概要は以下のとおり。
実質ＧＤＰの成長とともに1人当たりの床面積が増加していくという前提で、この場合、2003年までの賃料の下落と空室率の上昇によりオフィス着工量は減少。
2006年まで新規着工量は減少する。一方、賃料の下落と1人当たりの床面積増加により、新規需要量が増加し、空室率は2004年には2.3％まで下降する。
これを受けて賃料は上昇基調となり、オフィス需要の安定により2006年の空室率は1％台まで下降する。
2007年の需要減少で空室率は上昇、賃料は下降基調に転じた後、2010年にかけて、空室率は下降基調の見込みである。
このため、賃料は上昇傾向にあり、2004年から2010年までの年平均変化率は1.2％となると予測している。
平成16年4月3日
■一戸建て流通市場動向2月
2月度の首都圏一戸建て流通市場は、新規登録件数は5,702件と過去４番目に多い登録件数であった。
反面、成約報告件数は1,117件と最も多かった平成8年（1,411件）に比べ300件程度少なくここ4年間横ばい状況にある。
成約価格は平成7年2月度に4,543万円であったものが10年間連続して下落しており当月は3,350万円となった。
この間の下落額は1,200万円（下落率26.3％）程度となった。
2月度の近畿圏一戸建て流通市場は、新規登録件数は4,188件で年々減少傾向にある。
成約報告件数は756件で平成11年（836件）に次ぎ2番目に多い件数であった。
成約価格は、平成7年2月度に3,292万円であったものが当月は2,168万円と首都圏と同様に10年間連続して下落している。
この間の下落額は約1,100万円（下落率34.1％）である。
（資料：指定流通機構）
平成16年4月2日
■マンション流通市場動向2月
2月度の首都圏マンション流通市場は、新規登録件数は8,998件とここ10年間で最も多かった。
成約報告件数も昨年度までは最高でも2,500件台（2,500件台2回、2,400件台2回、2,300件台2回、2,000～2,200件台3回）
であったものが、2,749件と2月度として過去最高であった。
成約価格は年々下落しているもののここ3年ぶりに2,000万円台（2,034万円）に回復した。
2月度の近畿圏マンション流通市場は、新規登録件数は年々登録件数が減少しており3,046件と過去最低であった。
しかしながら、成約報告件数は年々増加しており、1,049件と過去最高で、平成7年2月度（540件）の約2倍となった。
成約価格は、平成7年2月度では2,557万円から年々下落し、当月が1,441万円と過去最低値を更新した。
依然、価格の下落傾向に歯止めが掛っていないように思われる。
（資料：指定流通機構）
平成16年4月1日
■新築マンション分譲動向2月
首都圏の2月度は、価格は前年比で戸当たり152万円（3.8％）アップし4,200万円、契約率は80.5％であった。
平成7年以降10年間の2月度としては、契約率は70％台4回、80％台6回であったこと、販売価格も4,400～4,500万台が１回、
4,000～4,200万台が7回、3,900万台が1回だったことからして2月度の平均値とも言える実績であった。
近畿圏も、価格は前年比で戸当たり64万円（2.1％）アップし3,233万円、契約率も78.5％と好調であった。
ここ10年間の2月度としては、価格は3,400～3,500万台が4回、3,100～3,300万円台が6回であったこと、
また、契約率は80％台4回、70％台が5回、60％台が1回だったことから、首都圏と同様、２月度の平均値的な実績であった。
（資料：不動産経済研究所）