平成18年3月31日 ■平成18年地価公示�U 国土交通省は、平成18年地価公示に基づく地価動向を発表した。 その概況は以下のとおりである。 平成17年の1年間、地価は、全国平均では引き続き下落したが、住宅地は3年連続で、商業地は4年連続で下落率が縮小した。 ・大阪圏の住宅地では大阪市の中心6区のすべての地点が上昇となった。 ・大阪圏の商業地で平成3年以来15年ぶりに上昇になった。 ・名古屋市の住宅地では、平成3年以来15年ぶりに上昇となった。 ・名古屋圏の商業地で平成3年以来15年ぶりに上昇になった。

平成18年3月30日 ■平成18年地価公示�T 国土交通省は、平成18年地価公示に基づく地価動向を発表した。 その概況は以下のとおりである。 平成17年の1年間、地価は、全国平均では引き続き下落したが、住宅地は3年連続で、商業地は4年連続で下落率が縮小した。 ・東京都の住宅地・商業地で平成3年以来15年ぶりに上昇となった。 ・東京都区部の住宅地も平成3年以来15年ぶりに上昇となった。特に、港区、渋谷区等では、平均で高い上昇率となった。 ・鉄道新線の影響により、守谷市が平均で高い上昇率となり、八潮市等も平均で上昇となった。

平成18年3月29日 ■リバースモーゲージの課題�U 長谷工総合研究所はこのほど、「リバースモーゲージ〜本格普及に向けての課題とは〜」と題するレポートをまとめた。 ・一部の例を除き分譲マンションがターゲットから除外されがちなことは、普及だけでなく実機能の上でも十分とはいえない。対象不動産の範囲や評価額を拡大し、同居人の制限、連帯保証人、融資目的の制約などを改善して初めて、消費者にとって使いやすい制度・商品が実現するとしている。

平成18年3月28日 ■リバースモーゲージの課題�T 長谷工総合研究所はこのほど、「リバースモーゲージ〜本格普及に向けての課題とは〜」と題するレポートをまとめた。 レポートのポイントは以下のとおりである。 ・リバースモーゲージは、不動産価格下落リスク、金利上昇リスクなどの固有リスクにより、融資条件が厳しくなりがちである。そのため、本格的な普及には、公的保険制度の創設などリスクヘッジの仕組みが不可欠であると思われる。さらに、既存住宅の流通市場の活性化や、消費者への啓発など環境面での対策も期待されるとしている。

平成18年3月27日 ■最新金利情報 住宅金融公庫の財形住宅融資の金利が発表になった。 融資金利は、平成18年４月１日以降に申込みの方に適用。 　 対　　　象 融資金利（５年固定金利制） 財 形 住 宅 融資額のうち710万円以下の部分 当初５年間　2.08％ 融資額のうち710万円を超える部分 当初５年間　2.08％ 財形住まいひろがり住宅 当初５年間　2.38％

平成18年3月26日 ■建替えの本格的な検討�V マンションにおいて、快適に居住し続けるためには、適切な修繕・改修を実施し、建物を可能な限り長持ちさせることが大切です。しかし、相当の年数が経過すると、修繕・改修に要する費用が過大になったり、修繕・改修を行っても構造安全性や快適な居住環境を回復したりするのが困難になります。あるいは、天井を高くし、部屋を広げるなど、機能向上のニーズが高まることも考えられます。このような場合は、建替えを検討しなくてはなりません。 　・各区分所有者への情報の周知徹底に努めた上で、十分に議論し、建替えを行うか、修繕・改修を行うかを決定します。建替えの方針を決定した場合、事業計画について、より詳細な検討を加え、区分所有者の一層の負担軽減に努めましょう。同時に、検討情報の提供と意向把握を繰り返し行い、その都度、合意形成を図ることが大切です。 ・建替え費用を軽減する方法、事業を有利にする方法(総合設計制度や敷地の買取り等)など、事業性の観点から詳細な検討を行う。 ・関係地方公共団体等との協議、近隣住民との協議を行う。 ・計画案や検討情報の提供・周知徹底に努め、意向把握の結果を計画に反映させる。 ・非賛成者への対応、区分所有者の不安事項への対応を適切に行う。 ・区分所有法の規定に従った建替え決議を行う。 （マンション再生協議会）

平成18年3月25日 ■建替えの本格的な検討�U マンションにおいて、快適に居住し続けるためには、適切な修繕・改修を実施し、建物を可能な限り長持ちさせることが大切です。しかし、相当の年数が経過すると、修繕・改修に要する費用が過大になったり、修繕・改修を行っても構造安全性や快適な居住環境を回復したりするのが困難になります。あるいは、天井を高くし、部屋を広げるなど、機能向上のニーズが高まることも考えられます。このような場合は、建替えを検討しなくてはなりません。 ・事前検討により明らかになった課題に加えて、立地や敷地条件の精査、区分所有者の居住実態や改善ニーズの把握により、新たに抽出された課題を整理します。これらの課題を踏まえ、建替えの基本計画を立案します。 ・マンションの老朽実態や区分所有者の改善ニーズに基づき、修繕・改修で対応するとした場合の可能性や改善効果を把握し、おおよその費用を算定します。 ・修繕・改修による対応の可能性、改善効果等を把握する。 ・修繕・改修に要するおおよその費用(1戸当たりの負担額)を把握する。 （マンション再生協議会）

平成18年3月24日 ■建替えの本格的な検討�T マンションにおいて、快適に居住し続けるためには、適切な修繕・改修を実施し、建物を可能な限り長持ちさせることが大切です。しかし、相当の年数が経過すると、修繕・改修に要する費用が過大になったり、修繕・改修を行っても構造安全性や快適な居住環境を回復したりするのが困難になります。あるいは、天井を高くし、部屋を広げるなど、機能向上のニーズが高まることも考えられます。このような場合は、建替えを検討しなくてはなりません。 ・専門家に協力を求める内容を決めた上で、それにふさわしい専門家を選定しましょう。 ・アンケートを実施し、マンションの老朽の実態や各区分所有者が抱いている不満、改善したいと考えている要望などを把握します。 （マンション再生協議会）

平成18年3月23日 ■建替えのポイント�W 建替えを検討するにあたり、最初に取り組むべきことは、建替えの可能性をおおまかに把握することです。このとき、専門家の協力を得ながら進めることができれば、的確かつスムーズに検討を行うことができます。一部の公共団体が整備している専門家派遣制度の活用や、同じマンションの区分所有者や知り合いの建築・不動産関係の専門家などの協力について、検討してみましょう。 ・検討結果を整理し、今後の方針を定める。 建替えを比較的容易に進めることができそうな場合は、管理組合の集会で、建替えについて検討することを決め、検討組織を設置し、本格的な検討に取りかかりましょう。この組織は、理事会の諮問機関として設置されることが多いようです。 しばらくは建替えができそうにない場合は、修繕・改修による対応と、建替え資金の積み立てを計画するなどの中長期的な対策を検討します。 （マンション再生協議会）

平成18年3月22日 ■建替えのポイント�V 建替えを検討するにあたり、最初に取り組むべきことは、建替えの可能性をおおまかに把握することです。このとき、専門家の協力を得ながら進めることができれば、的確かつスムーズに検討を行うことができます。一部の公共団体が整備している専門家派遣制度の活用や、同じマンションの区分所有者や知り合いの建築・不動産関係の専門家などの協力について、検討してみましょう。 ・建替えに必要な費用を試算する。 費用は、現マンションの解体費及び新マンションの建設費、建替え工事中の仮住居費、引っ越し費、専門家への調査依頼費、設計委託費、建替え不参加者の住戸の買取り費用、賃借人への補償費などです。 これらの合計から、余剰住戸や敷地の売却額、補助金等の想定される金額を減じ、建替えに参加する世帯数で割ったものが、1戸あたりのおおまかな負担額です。 （マンション再生協議会）

平成18年3月21日 ■建替えのポイント�U 建替えを検討するにあたり、最初に取り組むべきことは、建替えの可能性をおおまかに把握することです。このとき、専門家の協力を得ながら進めることができれば、的確かつスムーズに検討を行うことができます。一部の公共団体が整備している専門家派遣制度の活用や、同じマンションの区分所有者や知り合いの建築・不動産関係の専門家などの協力について、検討してみましょう。 ・建替え費用を少なくする方法を検討する。 余剰の住戸をつくり、第三者に分譲できれば、区分所有者の負担を軽減することができます。この他、余剰敷地の売却、補助金の導入なども検討しましょう。 （マンション再生協議会）

平成18年3月20日 ■建替えのポイント�T 建替えを検討するにあたり、最初に取り組むべきことは、建替えの可能性をおおまかに把握することです。このとき、専門家の協力を得ながら進めることができれば、的確かつスムーズに検討を行うことができます。一部の公共団体が整備している専門家派遣制度の活用や、同じマンションの区分所有者や知り合いの建築・不動産関係の専門家などの協力について、検討してみましょう。 ・どれくらいの大きさのマンションを建てられるか検討する。 建築基準法などの法的規制、容積率の緩和が受けられる総合設計制度などについて、地方公共団体の担当部署で確認し、建てることのできる規模(延べ床面積)を把握しましょう。 必要であれば、隣接敷地を取り込むことによって、建替え後のマンションの規模を拡大することも検討しましょう。 （マンション再生協議会）

平成18年3月19日 ■マンション立替えの必要性 マンションにおいて、快適に居住し続けるためには、適切な修繕・改修を実施し、建物を可能な限り長持ちさせることが大切です。しかし、相当の年数が経過すると、修繕・改修に要する費用が過大になったり、修繕・改修を行っても構造安全性や快適な居住環境を回復したりするのが困難になります。あるいは、天井を高くし、部屋を広げるなど、機能向上のニーズが高まることも考えられます。このような場合は、建替えを検討しなくてはなりません。 　そのような気運が高まったときに建替えることができなかった場合、建替え意欲の高かった居住者は、よりよい居住環境を求めてマンションを出ていくことが考えられます。そうなると、居住者が減り、建替えはますます困難になって、最終的にマンションがスラム化することが懸念されます。 （マンション再生協議会）

平成18年3月18日 ■2月期空室率・平均賃料速報 生駒データサービスシステムは、「2006年2月期空室率・平均賃料速 報」を発表した。 東京Ｓクラスビル空室率は、0.1％。大阪市Ｓクラスビル空室率は、1.0％。 空室率は2006年も引き続き東京23区、主要5区、大阪市、名古屋市のすべてで低下基調。 ・東京23区の空室率は対前月比0.5ポイント改善し、3.4％に ・主要５区の空室率は対前月比0.4ポイント改善し、3.0％に ・大阪市の空室率は対前月比0.4ポイント改善し、7.2％に ・名古屋市の空室率は対前月比0.1ポイント悪化し、6.9％に

平成18年3月17日 ■平成16年度個人住宅規模規格等調査報告 住宅金融公庫は、平成16年度個人住宅規模規格等調査報告をまとめた。 ＜主な調査結果＞ ・住宅面積の平均は134.6�uで、前年度に比べやや減少（対前年度0.9�u(0.7％)減) ・敷地面積の平均は275.5�uで、前年度に比べ増加（対前年度3.5�u（1.3％）増） ・建築工事費単価の平均は179,422円／�uで、前年度に比べ増加（対前年度2,868円／�u（1.6％）増） ・建築総工事費の平均は2,409万円で、前年度に比べやや増加（対前年度19万円（0.8％）増） ・省エネルギー住宅基準適合率は67.1％（対前年度1.5ポイント減） ・バリアフリー住宅基準適合率は63.6％（対前年度1.4ポイント減） ・基準金利適用住宅の利用率は90.5％（対前年度0.4ポイント減）

平成18年3月16日 ■「住まいの近くに欲しい人気スポット」アンケート�U ネクストは一般の方を対象に、「住まいの近くに欲しい人気スポット」に関する調査を実施し、その調査結果を発表した。 　　関東　　　　　　　　関西 1　　　　　　　TDR　　　　　　　　　USJ　　　 2　　 井の頭公園　　　鶴見緑地公園 3　　　　　 お台場　　　　　　　清水寺　　 4　　 六本木ヒルズ　　万博記念公園 5　 　東京タワー　　　　　大阪城公園

平成18年3月15日 ■「住まいの近くに欲しい人気スポット」アンケート�T ネクストは一般の方を対象に、「住まいの近くに欲しい人気スポット」に関する調査を実施し、その調査結果を発表した。 ・やはり移動や通勤に便利な都心部のスポットが軒並み上位に。ちょっとした自由時間を有効に活用できる複合型商業施設の近くが人気だ。 ・男女ともに人気のスポットベスト4は、TDR・USJ・お台場・井の頭公園。男性に人気のスポットは「神社・仏閣」で、穏やかで静かな環境が好まれるようだ。 ・人気スポットのベスト30のうち、関東は「商業施設」カテゴリーが9カ所。 一方、関西は「神社・仏閣」カテゴリーが10カ所と、両地域の特性がはっきりと分かれた。

平成18年3月14日 ■顧客マインド調査 長谷工アーベスト関西支社は、受託販売している分譲マンションのモデルルームへの来訪者を対象に実施した「顧客マインド調査」の結果を公表した。このほど行った調査では、関西圏において、景況感・金利動向・マンション価格動向などの「上昇マインド」が前回調査（05年10月時）より、いずれも大きく上昇していることがわかった。 ・『景気動向』については『次第に良くなる』との回答が前回調査時より、15P増（25％→40％）。 ・『金利動向』については『徐々に上昇する』が18P増（46％→64％）。 ・『マンション価格動向』については、『徐々に上昇する』が17P増（31→48％）。 以上のように、前回調査時と比較すると、各種の先高感が15Pから18P増と大幅に増加しており、関西圏において消費者マインドは高水準を記録した。 また、低金利の金融商品を背景に、買い時感・検討マインドも依然として高いとみている。

平成18年3月13日 ■住宅リフォーム市場規模の見通し�U （株）野村総合研究所は、2005年12月にインターネット上で実施し「住まいのリフォームに関するアンケート調査」を基に住宅リフォーム市場規模の見通しを推計した。推計では、現状7兆円程度のリフォーム市場は、2010年までの今後5年間で8兆円程度まで拡大すると予想している。 ・今後、2010年に向けて、団塊世代が定年退職を迎え、高度成長時代に大量に建てられた住宅がリフォームの時期（築25〜35年）に差し掛かる。この世代が退職金を得ることによりリフォームを実施すると予想される。また、国が住宅の耐震化を促進しており、改修補助や税優遇を行っていることから、1981年施行の改正建築基準法の「新耐震基準」以前の住宅において、耐震リフォームが推進されると考えられる。

平成18年3月12日 ■住宅リフォーム市場規模の見通し�T （株）野村総合研究所は、2005年12月にインターネット上で実施し「住まいのリフォームに関するアンケート調査」を基に住宅リフォーム市場規模の見通しを推計した。推計では、現状7兆円程度のリフォーム市場は、2010年までの今後5年間で8兆円程度まで拡大すると予想している。 ・住宅の築年数が25〜35年になると住宅活用率（住宅ストックの中で実際に利用されている割合）が減少し、築年数が50年を過ぎると、約半数が建て直されるか空き家となっている。一方、残りの半数は築25〜35年に大掛かりなリフォームが行われると推定している。

平成18年3月11日 ■「セカンドライフ」に関する意識調査 日本ファイナンシャル・プランナーズ協会はこのほど、団塊の世代の会社員を対象に「セカンドライフ」に関する意識調査を実施し、その調査結果を発表した。 定年後の住まいについては、「今のまま」が57.3％で半数以上を占める。「今の家をリフォームしたい・建替えたい」が22.6％で続く。この2つをあわせると79.9％となり、定年後も同じ場所での生活を望む声が多い。このことから、TV・マスコミ等でよく話題になる「海外移住」などは、ごく一部の人たちに焦点があたっているようだ。

平成18年3月10日 ■公庫融資金利情報 住宅金融公庫融資の金利が改定されました。 ◇175平方メートル以下の一定の良質な住宅　　　　　　　　　    3.41％ ◇175平方メートル以下の一定の良質な住宅以外の住宅　 　  3.51％ ◇175平方メートル超の住宅　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 　3.66％

平成18年3月9日 ■三大都市圏･主要都市別／中古マンション70�u価格月別推移�U （株）東京カンテイは、2006年1月度の「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70�u価格月別推移」を発表した。調査結果の概要は以下のとおり。 近畿圏は、1,622万円と前月比0.7％上昇した。大阪府、兵庫県では前月比いずれもわずかな変動幅の中で推移しており、価格は極めて安定している。中部圏は、1,351万円と前月比2.0％上昇した。愛知県では同0.9％上昇で、わずかに上昇傾向を示している。

平成18年3月8日 ■三大都市圏･主要都市別／中古マンション70�u価格月別推移�T （株）東京カンテイは、2006年1月度の「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70�u価格月別推移」を発表した。調査結果の概要は以下のとおり。 2006年1月の首都圏・中古マンション価格は、前月比で0.1％わずかに下落し、2,540万円となった。下落幅が3万円と極めて小さいことから価格は横ばいとなっているが、1月は埼玉県の事例が約2割増加したことが要因であり、東京都、神奈川県、千葉県では前月比いずれも上昇していることから、実質的には価格は強含みとなっている。

平成18年3月7日 ■全国主要都市におけるオフィス需給動向�U 生駒データサービスシステムは、全国主要都市におけるオフィス需給動向〜2005年の振り返りと2006年の見通し〜を発表した。 2005年に特に需要成長率が大きかった都市としては、京都市（4.8％）、東京23区（3.4％）、神戸市（3.2％）などが挙げられている。京都市については、新規供給による効果も相俟って2005年の新規需要面積は、調査開始以来最高の水準となった。 2006年に新規供給が予定されていない都市は、仙台市、横浜市、福岡市など14都市中7都市となっている。一方、東京23区、名古屋市などについては、新築大型ビルの大量供給が予定されている。

平成18年3月6日 ■全国主要都市におけるオフィス需給動向�T 生駒データサービスシステムは、全国主要都市におけるオフィス需給動向〜2005年の振り返りと2006年の見通し〜を発表した。 2005年は14都市（京都市、東京23区、神戸市、札幌市、福岡市、横浜市、大阪市、金沢市、静岡市、高松市、名古屋市、仙台市、広島市、岡山市）中、13都市（岡山市以外）で需要成長率がストック成長率を上回る結果となり、需要の伸張傾向が全国的に拡がった年となった。

平成18年3月4日 ■免震・制震戸建住宅の市場実態動向調査 （株）矢野経済研究所は、「免震・制震戸建住宅の市場実態動向調査」の結果を発表した。調査対象は関連公共団体2団体、ハウスメーカー、ビルダー、住宅FC12社、免震装置メーカー3社、一般消費者495名。 ・ 2004年度の免震・制震戸建住宅の販売戸数は、対前年度比176.2％の5,665戸と推定。制震戸建住宅は導入コストが数十万円程度と割安なことから、消費者に受け入れやすく、03年度から急激に販売戸数が伸長している。 ・ 参入企業間でも取組姿勢にはかなりの温度差があり、本気で拡販に取組んでいる企業はいまだそれほど多くない。 ・ 消費者における潜在需要はかなり大きいと推察されるものの、消費者における認知レベルそれほど高くはない。認知度を調査した結果をみると、「関心・興味以上の意識を持っている消費者」は５割を下回っている。「免震・制震戸建住宅を購入対象とする可能性」を調査した結果、平均60％となっており、比較的高い数値となっている。

平成18年3月3日 ■近畿圏マンション流通市場動向1月 1月度の近畿圏マンション流通市場においては、新規登録件数は2,950件で平成7年以降の1月度としては2番目に少ない件数であったが、成約報告件数は663件と最高の件数となった。成約価格は1,511万円で4番目に低い価額となり、平成7年以降最高価額であった平成7年1月（2,650万円）に比べて、下落額は1,139万円（下落率43.0％）となっている。しかし、1月度の最低価額時（平成17年：1,428万円）に比べると5.8％の上昇となった。 （資料：指定流通機構）

平成18年3月2日 ■首都圏マンション流通市場動向1月 1月度の首都圏マンション流通市場においては、新規登録件数は9,836件で平成7年以降年々増加しており1月度としては最高の件数となった。成約報告件数も2,008件と平成7年以降の1月度としては最も多い件数であった。成約価格は、2,144万円で平成7年以降最高価額であった平成7年1月（3,080万円）に比べて、下落額は936万円（下落率30.4％）となっている。しかし、1月度の最低価額時（平成14年：1,925万円）に比べるとその後4年連続して上昇しており、この間の上昇率は11.4％となっている。 （資料：指定流通機構）

平成18年3月1日 ■新築マンション分譲動向1月 1月の発売戸数については、首都圏は前年比7.0％減で3か月連続のマイナス。近畿圏は66.7％増で2か月連続してプラスとなった。契約率は、首都圏の前年比が9か月連続してプラスで9か月ぶりに70％台となったものの依然好調、近畿圏は先月のプラスから再びマイナスに転じるとともに60％台まで大幅に低率となった。月末残戸数は、首都圏は前年比が32か月連続のマイナス、近畿圏も前年比が35か月連続のマイナスで在庫が捌けている。価格は、首都圏は前年比が2か月連続してマイナス、近畿圏は前年比が先月のマイナスから再びプラスに転じた。次月の発売戸数は、首都圏では7,500戸前後（前年実績7,181戸）、近畿圏では3,200戸程度（同3,361戸）の見込みである。 （資料：不動産経済研究所）

---