トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
７月分目次

青田売り 仮差押え 供託 公図 取得時効 仲介手数料 抵当権 区分所有権 消滅時効
中間省略登記 公示価格 更新料 誇大広告等の禁 立退き料 重要事項の説明義務 建物区分所有法 地　目 手付金
土地収用法 土地信託制度 農地転用 売買の予約 建築協定 不当景品類及び不当表示防止法


（平成12年7月3日）
青田売り
宅地の造成または建物の建築に関する工事が完了前であっても、当該工事に必要とされる都市計画法第２９条の許可、
建築基準法第６条第１項の確認等のあった後であれば未完成のものでも宣伝したり契約しても
（法第３３条、法第３６条）問題ないため、開発許可後または建築確認後ただちに販売するケースが多く、
このような状態を「青田売り」と称している。

（平成12年7月4日）
仮差押え
両者とも執行保全手続きの一環である。
仮差押えは将来の金銭執行を保全するために債務者の財産を仮に差押えて確保しておく手続きである。
債権者が強制執行を行うまでには時間がかかるので、その間の財産の逸失を防ぎ、
将来の強制執行を実効的にさせる手続きである。

（平成12年7月5日）
供託
金銭や有価証券その他の物品を供託所（金銭・有価証券は法務局等、その他の物品は法務大臣の指定する
倉庫業者または銀行）に寄託することをいう。供託の典型的なものには債権者の受領拒絶や受領不能等により
債務者が債務債務の目的物を供託所に供託して債務を免れる弁済供託がある。これは例えば、弁済の提供によって
債務不履行の責任を免れるか、後にあらためていつ催告をうけて解除されるかわからない心配や弁済の提供をしたという
証拠を残すことは容易でないという状況を寄託することによって債務を免れることができ、債務者の保護にもなるというもの
である。また債権者は供託権の交付を請求する権利を取得することになる。

(平成12年7月6日)
公図
公図は土地の形状や位置を表す図面で、法務局に保管されている旧土地台帳附属地図のこと。
測量技術の精度がさほど高くなく見取り図的な所がかなりあるが、
土地を特定し、その形状、隣地、水路、道路その他周囲の土地等を明らかにする貴重な資料として
地図の代替的役割を果たし、登記事務処理上も利用されている。

(平成12年7月7日)
取得時効
他人の物を一定期間継続して占有･権利行使する物に所有権等の権利を与える制度。
時効は当事者の援用(時効の主張)により、
時効期間の開始日に遡及して効力を生じる。
この成立には、所有の意思を持ち、平穏かつ公然に他人のものを占有し、
占有者が善意･無過失のときは10年、
悪意有過失のときは20年継続することを要す。

(平成12年7月8日）
仲介手数料
宅地建物の売買等の媒介(仲介）や代理をした場合の宅建業者の報酬額は
業法で規制されており（法第46条）、
建設大臣が定め、告示した報酬の額を上回って受領できなくなっている。
建設大臣告示は昭和45年10月23日付で出されており、
その間一度も変更告示は出ていない。

（平成12年7月10日）
抵当権
目的物の引渡しを受けずに、その上に優先弁済権を確保する担保物権の一種であり、
最も普及している担保制度である。
この制度は質権と異なり、目的物の留置を伴わないところから、
目的物を引き続き使用する個人の住宅ローン、企業の事務所、生産設備への
設定等数多く利用されている。
したがって第三者に対抗するためには登記が必要であり、
この目的物を競売して優先弁済を得ることになる。

（平成12年7月11日）
区分所有権
区分所有建物（マンション等）のうち、専有部分となる建物部分が所有権の対象となるが、
その建物部分（専有部分）を目的とする所有権のこと。
通常の所有権と異なり、建物区分所有法により認められた権利であり、
目的が専有部分に限られ、かつ、
共有部分に関する共有持分と不可分の関係にある。
共有部分を区分所有権と分離して譲渡したり、抵当権を譲渡する事は出来ない。
叉反対に、専有部分について、譲渡･担保権設定等の処分が行われると、
共有部分の共有持分も法律上当然従うことになる。

（平成12年7月12日）
消滅時効
一定期間行使しない権利に関し、法律がその権利を保障せず消滅させる制度である。
債権は１０年間（但し商事債権は５年間）の不行使により消滅し、
債権・所有者以外の財産権は２０年の不行使により消滅する。
所有権は消滅時効にかからない。
時効期間の起算点はその権利を行使できる時であり、時効期限が
中断なく経過することにより完成することになる。この時効による利益はあらかじめ
放棄できないとされており、時効完成後に放棄する事はできる。
（平成１２年７月１３日）
中間省略登記

中間の権利変動の登記を省略して行う登記をいう。例えばＡからＢ、
そしてＣへと順次所有権が移転している場合に、
Ａから直接Ｃに所有権移転の登記をすることである。
中間省略登記は、古くから登録免許税の回避等からか慣行的に行われており、また物件の変動は当事者の意思に基づくとする意思主義を採用し、
登記官が形式審査をするにすぎないわが国ではやむをえない事とし、
現在の権利状態と一致することを理由に、
原則として判例も有効性を認めている。
中間省略の登記の請求を、例えばＣかＡに対してできるかについては、
中間者Ｂの同意があるときに限り、できるとしている。

（平成１２年７月14日）
公示価格
土地鑑定委員会が、全国各地の都市計画区域の中から、
あらかじめ選定されている土地(標準地）につき、
二人以上の不動産鑑定士または同士補の鑑定評価を求め、
その結果を審査し、必要な調整を行って、毎年１月１日現在における標準地の単位面積当たりの(１㎡)
正常な価格を、同年四月上旬に官報に公示するが、
その公示された価格を公示価格あるいは地価公示価格と言う。


（平成１２年７月15日）
更新料
借地または借家期限が満了し、契約の更新をするために、
借地人または借家人から貸主に授受される一時金のこと。
借地について言えば、原則として法定更新されることが多く、
その場合には法律上、更新料を借地人が支払う義務はなく、叉地主も請求する権利もないが、
昭和30年代の初め頃から東京、横浜等の大都市を中心に借地期間の合意更新に際し
この更新料授受慣行が生まれ、他の都市にも波及し一般化していった。
その内容としては①借地権消滅の危険防止の安心料
②地代の後払い的性格の権利金
③中途で支払われる前払い的性格の権利金等の性格を持つためなどが考えられる。

（平成１２年７月17日）
誇大広告等の禁止
宅建業法は、本来的には消費者保護の円滑化を図ることを目的として構成されているものである。
その為、営業行為が適正に行われるよう業務面について諸々の規制を行っている。
その一つとして誇大広告等の禁止（法第32条）が定められている。
すなわち業としての営業行為は、広告から始まることから、
その広告が正しい事実を表現していなければならず、
著しく事実に相違する表示をしたり、実際のものより著しく優良、有利であると
人を誤認させるような表示を禁止している。
そのポイントとして①不動産の所在　②規模　③形質
　④または将来の利用の制限、環境、交通その他の利便性
⑤代金、賃借等の対価の額またはその支払方法
⑥代金または交換差金に関する金銭の貸借の斡旋　の6項目に分けることができる。

（平成１２年７月18日）
重要事項の説明義務
名義人は誰か、抵当権が付いているが抹消できるのか、この土地に自分の思うような
建物が建てられるのか、水道、下水、ガスの施設はどうなっているのか、
代金はいつどのように支払うのか等々、購入者の多くは知識不足と経験の無さで
不安になるのが普通であり、これらを解消するには業として専門家である
宅地建物取引主任者が調査し、説明するのが一番有効である。
その為、業法は第35条において、宅地建物主任者が取引の相手方に対し、
契約が成立するまでの間に、
物件に関する事項と取引に関する事項等、一定の重要事項を説明することを義務付けている。
なを、説明後は、書面で当該説明書を相手方に交付しなければならない義務を課している。

（平成１２年７月19日）
立退き料
明渡料ともいう。
地主や家主の都合によって、借地や借家を明渡す場合に地主や家主から
借地人・借家人等に支払われる金銭。
本来借地権や借家権が返却される場合に、明渡請求するには正当の事由が必要である。
正当な事由がない場合には借地権や借家権を買戻さなければならない場合とか
訴訟による経済的、時間的煩わしさの負担の回避等の場合に利用される。

（平成１２年７月21日）
建物区分所有法
マンション等の権利関係、管理関係を規律する法律で昭和37年制定された。
土地利用の高度化や都市化の近代化に伴い、一様の建物を階層的に区分して
所有･利用することによりその権利者相互間の権利義務や共有部分の管理等が複雑化して、
民法旧第208条の簡単な規定では対応できないため制定したもの。
この法律には建物の区分所有における所有関係を規制すると共に、
建物ならびに敷地、居住施設の共同管理、規約や集会に関して規定をしている。
その後、区分所有建物の普及により、更に法的整備が必要となり、昭和58年に大改正を行った。

（平成１２年７月22日）
地　目
土地登記簿の表題部に所在、地番、地積等と共に記載される登記事項の1つである。
地目は、土地の主たる用途により、田･畑･宅地･塩田･鉱泉地･池沼・山林・牧場・原野･墓地･
境内地・運河用地･水道用地･用悪水路・ため池･堤･井溝・保安林・公衆用道路
公園・雑種地に区分して定めるものとされている。(不動産登記令第三条）

（平成１２年７月24日）
手付金
契約締結の際に当事者間で授受される金品等のことであり、売買･賃貸･請負等で広く利用されている。
手付金には契約締結の証拠としての証約手付、
契約不履行の際の違約罰としての違約手付、
解約権留保の意味を持つ解約手付等があり、
通常の売買等では手付としての最小限度の効力である証約手付に
解約手付の内容が加えられた効力があるとされている。
尚、内金等の名称で支払われるものの中にも手付の意味を有するものがある。

（平成１２年７月25日）
土地収用法
公共性の高い事業に必要な土地等を強制的に収用するための手続きに関する基本法。
いわゆる‘強制買収’に関する法律のこと。
空港･港湾の施設等は広域的に多数の人に利用される施設であり、
その建設事業遂行の必要性はきわめて高い。
そこで、これらの事業の用地買収ができずに遂行不能となる不都合を、この法律により防止している。
この法律は個人の私有財産を制限するものであるから、収用できる事業は
公共の利益となる事業に限られ、その事業の種類は法律で限定的に列挙されている。

（平成１２年７月26日）
土地信託制度

信託制度を使った不動産有効利用の一手法で、土地の信託を受けた信託銀行が、
土地利用計画の作成、建築工事の発注、資金手当、テナントの募集から建物・テナントの管理等
までを一貫して行う信託制度のことをいう。具体的には、土地所有者が所有地を信託銀行に
信託することにより、有効利用のプランニング、建設会社との請負契約の締結、資金の借入、
テナントの募集はすべて受託者である信託銀行が行い、完成した建物の賃貸による賃料等の収益
から、金利、公租公課、管理費等の経費、および信託報酬を差し引いた額を信託配当として
土地所有者に交付する仕組みとなっている。

（平成１２年７月27日）
農地転用

農地を農地以外のものに転用することがあるが、農業政策上の観点から一定の制限が定められている。
農地を農地以外に転用する場合、また農地を農地以外のものに転用するために売買もしくは地上権、
賃借権等の設定をする場合には、農地法により都道府県知事または農林水産大臣の許可
が必要となる。ただし、市街化区域内の農地について転用または転用を目的とした権利移動を行う
場合には、農業委員会経由で都道府県知事に届出を行い、その受理通知書の交付により
前記許可にかえることができる。これらの許可を受けないで行われた
売買、賃借等の取引はその効力を生じない。

（平成１２年７月28日）
売買の予約

売主または買主の一方が本契約を成立させる権利を持ちつつ、相手方の承諾無くしても直ちに
契約を成立させることのできる予約であり、本契約のための予約完結権を
権利保全のための仮登記することができる。
この売買の予約には通常一定の意思表示期間が定められており、
予約義務者は相当の期間を定めて、
その期間内に売買完結の諾否を解答するよう催告することができる。
したがって、相手方がその期間内に確答しないときは予約の効力が無くなることになっている。

（平成１２年７月29日）
不当景品類及び不当表示防止法
一般消費者に、事実を誤認、混同させる不当表示と、販売促進の手段として行き過ぎの
景品類の提供を規制する目的で、独占禁止法の特例法として公正取引委員会が運用している。
公取委の直接規制のほか、公取委の認定を受けた表示･広告または景品の提供に関する
業者の自主規制として公正競争規約を結ぶことができ、
不動産業界においても、自主的に定めた、
｢不動産の表示に関する公正競争規約｣(昭和54年9月)、
さらに昭和58年10月に景品等に関する
｢不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約｣が新たに定められた。

（平成１２年７月31日）
建築協定
建築基準法では建築物の敷地、構造、設備及び用途に関して最低の基準を定め、
建築物の安全性、衛生等の質的水準を維持し、
生活環境の保全を図っているが、さらに一定区域について、
住宅地としての良好な住環境の保全や商店街としての利便性の向上を目的として、
建築諸法令の規定よりも厳しい制限を｢建築協定｣として定めることができる。
建築協定成立の要件としては、①市町村の条例に協定ができる旨の規定があること、
②協定区域の土地所有者等全員の同意が必要であること(廃止の場合は過半数の同意)、
③特定行政丁の認可を受けることが必要である。