トピックスバックナンバー@タカエージェント京都
８月分

建ぺい率 相続 表見代理 前金の保全措置 名義書替え料 名義貸しの禁止 容積率 礼金 不動産税制の改正1
不動産税制の改正2 不動産の固定資産税 内　金 営業保証金制度 解除条件 買　戻　し 割賦販売 簡易耐火建築物 換地処分
強制競売・任意競売 クーリングオフ制度 検索の抗弁権 先取特権 減歩
（平成１２年8月1日）
建ぺい率
建築面積の敷地面積に対する割合(建築面積/敷地面積)のこと。建築面積とは、いはゆる｢建坪｣のことで、通常は１階部分の面積と考えて良いが、正確には建築物の外壁またはこれに変わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のこと。建ぺい率制限は都市計画区域内における建築物の敷地について、一定割合の地上空地を取ることにより、日照、採光、通風、防災対策を図ることを目的としており、各用途地域に応じて制限割合が定められている。但し、交番、公衆便所、公共用歩廊等、及び公園、広場、道路、川等の中にある建築物で、安全上、防災上、衛生上支障が無いものについては建ぺい率の制限は無い。

（平成１２年8月2日）
相続
人が死亡したことによって生じる財産上の権利・義務の包括的継承のことである。死亡した人を被相続人、承継を受ける人々を相続人と言い、民法により誰が相続人となるかを３段階に分けて規定しているが、いずれの場合でもかならず配偶者は相続人となる。相続人並びにその承継割合は民法に定められているが、被相続人がこれに従わずに相続人、承継割合を定めたい時は遺言をすることができる。但しこの場合法定相続人のために相続財産の一定割合を遺留分と定めている。また相続財産中債務の方が多い時は相続を放棄もしくは共同相続人全員が共同して限定相続することができる。

（平成１２年8月3日）
表見代理
通常代理権を適法に与えられていない者が本人のために代理人として、法律行為をしても｢無権代理｣として、本人に効果が帰属する事も無いし、無権代理人自身も法律行為上の効果を生じないのが原則である。しかし、本人と無権代理人との間に特殊な関係があるために、無権代理人を本当の代理人と誤って取引をした第三者(相手方)を保護しないとかえって取引の安全性を阻害する場合には、その無権代理行為を代理権の行為として取り扱うことが妥当であり、本人に対しても効力を生じさせる必要である。これが｢表見代理｣ある。その例は、①実際には代理権を与えていないのに代理権を与えたと本人が表示した場合②代理人が代理権の範囲を超えた取引をした場合③従来の代理権が消滅した後にもとの代理人が代理権を行使した場合である。

（平成１２年8月4日）
前金の保全措置
宅地造成や、建築に関する工事完了前に行う宅地や建物の売買で、業者が自ら売主となる場合は、所定の前金保全措置を講じた後でなければ、業者は買主から前金を受領してはならない(宅建業法第41条)事となっており、消費者保護の立場からの条文である。前金保全措置を講じなくてもよい例外規定として、①買主に対し、当該物件の所有権移転登記をすでに行ったとき、　　　　　　　　　　　　　　　②前金の額が売買代金総額の5％以下である場合、がある。　　　　　　

（平成１２年8月5日）
名義書替え料
名義変更料ともいう。
不動産の賃貸人の名義が変わる場合に、その名義変更に関して賃貸人の承諾を求める対価として支払われる金銭のこと。名義書替料の経済的性質についてはいろんな解釈があるが、その額は、その借地の権利価格の高低･借地権成立の経緯・借地の利用目的･支払い地代の高低･周辺地域の慣行・事例等を参考にして、総合的に判断し、決定すべきと考えらている。東京･大阪の大都市では借地権価格の10～15％、地方都市では5～8％程度が慣行的な額となっている。

（平成１２年8月7日）
名義貸しの禁止

宅地建物取引業を営もうとするものは、建設大臣叉は都道府県知事の許可を受けなければならない免許制度となっている。免許を受けたものが、その名義を他人に貸して宅地建物取引業を営ませることは、免許制度の根本を揺るがす、ゆゆしい行為である。そこで業法第13条では名義貸しを禁止すると共に、業法第12条第2項での無免許事業等の禁止条文と整合性を持たせ、自分の名義を持って、他人に宅建業を営む旨の表示をさせてはならないこととした。

（平成１２年8月8日）
容積率

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(延べ面積/敷地面積)のこと。延べ面積とは各階の床面積を合計したものだが、容積率の計算には駐車場部分の床面積を参入しない(但し、各階床面積の5分の1を超える部分は参入する）。容積率制限は、都市計画区域内における建築密度と道路･公園･上下水道等の公共施設とのバランスを維持し、健全な市街地環境の発展を図ることを目的としており、各用途地域に応じて制限割合が定められている。近年の市街地からの人口流失化対策として自治体の中には、市街地中心部の高層ビルに居住者を呼び戻す優遇策として、その事業者に対し容積率緩和策を打ち出しているところもある。

（平成１２年8月9日）
礼金

不動産の賃貸借契約の締結に当り、慣行上借主から貸主に支払われる金銭で将来ともに貸主に還元されることのないものである。一般的に借家の場合に多く、金額も比較的少なく、家賃の１～２ヶ月相当額である。現在では権利金と全く同様の性格をもつものとして取り扱われているが、権利金と同じくその性格は必ずしも判然とはしていない。賃料の前払いとする考え方、場所的利益の対価という考え方等があるが、賃料の前払い説が有力である。礼金が授受された場合、どのような目的によって授受されたかは、一般的には当事者の意思や客観的な諸事情によって考慮し決定することになる。

（平成１２年8月11日）
平成１２年度不動産税制の改正part1

不動産を取得したときの税金の改正
登録免許税について、次の改正が行われました。
①　土地の登記に関する登録免許税について、課税標準を固定資産税課税台帳の３分の１とする特例措置の適用期限が、平成１５年３月３１日まで３年間延長された。
②　不動産の登記のうち共有物の分割による所有権の移転登記について、分筆前の共有持分に応ずる部分以外の部分を取得した場合の登録免許税を通常の所有権の移転登記と同じ税率１０００分の５０（改正前１０００分の６）とする特例措置が講じられた。

（平成１２年8月12日）
平成１２年度不動産税制の改正part2

不動産を取得したときの税金の改正
●不動産取得税について、次の改正が行われました。
　宅地評価土地（宅地及び宅地比準土地）の取得に対して課せられる不動産取得税の課税標準について、引き続き、その取得が平成１４年１２月３１日迄に行われた場合に限り、価格の２分の１とする特例措置が講じられました。
●住宅ローン控除制度について、平成１３年中に居住を開始した場合の住宅借入金等の年末残高の限度額、控除期間及び控除率が、次のように改められました。
年末借入れ金残高の限度額 　控 除 期 間 　 　控　 　　 　 　除　　　 　 　　率
５０００万円 最長１５年間 ５０００万以下の部分　１年目から ６年目まで　　１％
　　　　　　　　 　　　　　７年目から11年目まで  0.75％
　　　　　　　 　　　　　 12年目から15年目まで 　0.5％
合計控除額15年間で最高587.5万円
但し、平成13年6月30日までに入居した場合

（平成１２年8月17日）
不動産の固定資産税

土地または家屋の価格×税率＝税額
この算式で「土地または家屋の価格」というのは、固定資産税評価額とされています。また税率は、各市町村によって異なる場合がありますが、標準となる税率は１００分の１．４です。納期前に市町村から納税通知書が送られてきますので、申告の必要はありません。納期は市町村により異なる場合がありますが、４月、７月、１２月、翌年の２月の４期になっています。なお、課税標準が土地３０万円、家屋２０万円に満たない場合には、固定資産税は課税されません。

（平成１２年8月18日）
内　金

売買や請負の取引において、売買代金の全額または、請負報酬の全額が支払われるのに先だって支払われる一部の代金･報酬のことである。つまり、内金とは債務の一部弁済であり、手付とは異なる。したがって、不動産の売買契約においては、内金を放棄して契約を解除することは出来ないのが原則である。しかし、実際の不動産取引などにおいては、内金と称して支払われるものでも、手付としての性格を有している場合もある。

（平成１２年8月19日）
営業保証金制度

宅建業者が営業上の取引によって負う債務の支払いを担保するために設けられた制度である。業者が定められた営業保証金を供託することによって取引の相手方を保護し、ひいては、業者の社会的信用を高めることを目的としたものである（法第25条）。この制度の主旨から、業者と取引をした者（但し、宅地建物取引業に関し取引した者）は、その取引により生じた債権に関し、業者が供託した営業保証金について、その債務の弁済を受けることが出来る。

（平成１２年8月21日）
解除条件

条件の一種で、一定の事実が発生すれば契約等の法律行為の効力を失うという条件が解除条件である。例えば、落第したら、学費をあげないという場合の落第という事実が解除条件である。一定の事実が発生することが確実でその法律行為の効力を消滅させる期限の一種である｢終期｣とは、異なる。

（平成１２年8月22日）
買　戻　し

広い意味では、売主が一旦売り渡したものを相当の対価を支払って買い取ることをいい、狭い意味では、民法の｢買戻し｣をいう。民法上の買戻しは、不動産の売買契約において売主の解除権を留保しておくというものであり、特約により買い戻す代価は、買主が売主に対して支払った代金に契約の費用を加えたものとされている。叉、民法上、買戻しの期間は10年以内とされている。この買戻しは、売買契約の締結と同時に、買戻しの特約を登記することにより第三者に対しても対抗することができる。だから、買主が第三者に対し転売しても、売主は当該第三者に買戻しを請求することができる。

（平成１２年8月23日）
割賦販売

業者が売主となって割賦販売する場合について、まず買主が支払いを怠ったとしても、業者は少なくても３０日以上の期間を定めて、文書で催告し、その期間内に履行されないときでなければ契約を解除できず、かつ、売主が代金の３０％を超える金銭の支払いを受けた場合は目的物の所有権を留保することも禁止されている（宅建業法４２条４３条）。なお、類似の規定に提携ローン付の宅地建物の売買に関する規制がある。これは、物件の引渡し後一年以上の期間に渡り、かつ、２回以上分割して返還することを条件とするものに係る債務を保証した場合に関する規定で宅建業法４３条３項に詳しく規定されている。現在は、保証保険付ローンが広く行われているため、割賦販売や提携ローン付の販売はあまり活用されていない。

（平成１２年8月24日）
簡易耐火建築物

建築基準法では、人名の安全性の視点から、不特定多数の人々が利用する建築物、大規模・高層建築物、密集地に立地する建築物等に対して、耐火性能の高い建築物にするよう規定している。耐火建造物とは、壁、柱、床、はり、屋根、階段等の主要構造部を耐火構造とし、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める防火戸その他の防火設備を設けたものである。簡易耐火建造物とは、①外壁を耐火構造としたもの、②主要構造部を不燃構造としたものの２種類のうち、いずれも外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める防火戸その他の防火設備を設けたものである。簡易耐火建築物は、主として木造建築物が密集する市街地において、外部からの延焼防止や最低限の非難を目的とする点で耐火建築物とは基本的に異なり、いわば、耐火建築物と木造建築物との中間的な耐火性能を有した建築物である。

（平成１２年8月25日）
換地処分

土地区画整理事業の施行者が、換地計画で定められた換地を従前の宅地の関係権利者（所有権者、地上権者、抵当権者等）に割当てる行政処分のこと。換地処分は、原則として区画整理事業の工事が完了した後に遅滞なく行われなくてはならないことになっており、関係権利者には換地処分通知が文書で送付されるのが普通である。換地処分通知書には、従前の土地とこれに対応する換地処分後の土地明細が、1筆毎に記載され、関係権利者はこれにより自分に割り当てられた土地の地番、地積等を確認することができる。換地処分が行われると、建設大臣または都道府県知事がその旨を公告することになり、換地計画で定められた換地は、公告の翌日から従前の宅地とみなされる。

（平成１２年8月26日）
強制競売・任意競売

国家が管理する公の競売のうち、強制執行として債務名義にもとづいて行われる不動産の競売を強制競売といい、他方、実態法上換価権を認められた者が国に申し立てて行う競売を任意競売といい、これには自助売却と担保物件の実行との２種ある。
強制競売は不動産に対する金銭執行の一種であり金銭債権を内容とする債務名義に基づき執行の目的物である不動産を差し押さえ換価して、その売却金をもって債権の弁済に充てる方法である。
任意競売は抵当権･質権等の実行として行われる競売と財産の保管または整理等を目的とする換価のために競売(自助売却)をいう。

（平成１２年8月28日）
クーリングオフ制度

宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買について当該業者の事務所等以外の場所において、当該宅地または建物の買受けの申込みをした者または売買契約を締結した者は、一定の条件のもとで申込みの撤回または、契約の解除を行うことができる制度のこと。(但し、5日間は無条件で申込みの撤回ができる）この場合｢みずから売主となる｣わけであるから、業者が取引の代理または仲介を行うケースには適用されない。
事務所等とは、①業者の事務所②継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの③一団の分譲を行う案内所④相手方がみずから申し出た場合の自宅または勤務先等々であり、ここで取引した者は適用されない。

（平成１２年8月29日）
検索の抗弁権

債務者の債務を第三者(保証人)が債権者に対し保証する場合が多いが、保証人に債権者から債務の履行を請求されたとき、保証人が”主たる債務者が弁済できる資力を有し、かつその執行が容易であること”を証明して｢まず主たる債務者の財産に対し執行せよ｣と請求を拒絶することができる権利のこと。債権者が主たる債務者に直ちに執行していたならば弁済を得られた限度で、保証人は責任を免れることになる。
｢催告の抗弁権｣と並ぶ保証人の抗弁権である。ただ、各種契約に見受けられる｢連帯保証｣の場合は、連帯保証人と債務者が連帯して債務履行の責任を負うことになるため、この抗弁権は認められていない。

（平成１２年8月30日）
先取特権

特殊な債権者に対し法律上当然に与えられている担保物件である。本来すべての債権者は平等に弁済を受けるのが原則であるが、先取得権はその例外であり、債務者の財産から優先して弁済を受けることができる。例えば、雇主が破産した場合に雇人は雇主の総財産からその給料債権の優先弁済を受けることができる。民法は１５種の先取特権を定めており、一般の先取特権、動産の先取特権、不動産の先取特権に分類できる。この内、不動産の先取特権は特定の不動産に対する担保物件であり登記しなければその効力を主張できない。

（平成１２年8月31日）
減歩

各人が従前に所有していた土地の面積が、土地区画整理事業の施行により減少することをいう。減歩には、「公共減歩」と「保留地減歩」の２種類がある。「公共減歩」は道路、公園等の公共施設に必要な用地を確保するために各人が土地を拠出した結果、事業施行後その面積が減少するものであり、公共施設の整備改善を目的とする土地区画整理事業においては必ず行われるものである。一方「保留地減歩」は、保留地を捻出するために行われる減歩であり、通常、土地区画整理事業は保留地の処分代金をもって事業費に充当する。減歩は、事業施行後の宅地の総価額より減少しない範囲において行われるのが普通だが、仮に減少した場合にはその減少分を滅価保障費として交付することになっている。したがって、宅地所有者が事業施行による減歩のため損失を受けることはない。