 仲介業者への媒介依頼について |
| 売主様にとって、不動産市況の客観的な把握はなかなか難しいものです。その地域地域の不動産市場の供給過多・不足を見越し、地元仲介業者なしで、売却するのは容易なことではありません。売却のタイミングを逃さないように、決断されたらできるだけ早く売主の利益のために働く仲介業者と媒介契約をします。私たち営業担当者は売主様に代わり、物件広告し、案内のダイレクトメールを送る、他の仲介業者に協力を求める、不動産を案内する、交渉する、買主様に融資銀行を紹介する、最終決裁とお引き渡しに立ち会う、など一連の手続きをいたします。 |
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| 売却時の相場について |
| 売主様は「いくらで売却できるか」が一番の関心事と思います。売主様はもちろん高値での売却を望まれますが、まずは実際の物件価値を冷静に判断しなくてはなりません。それには相場を知ることが大切です。それには6ヶ月以内の京都の不動産取引事例を知る必要性があります。タカエージェントでは、日々の取引事例、毎年のデータから即座に相場をお調べいたします。もちろんご相談は無料ですのでお気軽にご連絡ください。 |
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| 媒介契約の内容について |
| 媒介依頼される場合のご契約内容には下記があります。 |
| ① 一般媒介契約 |
| ② 専任媒介契約 |
| ③ 専属専任媒介契約 |
| 販売手数料は売値に対しての３％＋６万円となっています。希望売却期間、販売価格設定その他、売主様のご希望を伺った上でご契約させていただきます。 |
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| リフォームについて |
| 物件を少しでも高値で、できるだけ早く売却するには売り出す前にある程度のペイントやクリーニングをすることをお勧めします。過去にこの費用を惜しんだがために何ヶ月も売却できず、しかし、少しの手直しですぐに売却できたことがあります。特別に高額の費用をかけてリフォームする必要はありませんが、物件の第一印象をよくするように心掛けてください。 |
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| 市場動向について |
| 売り出してから３ヶ月程度で市場動向を見ます。問い合わせの数、見学者の反応などを通して必要であれば価格の見直し、物件の手直し、案内条件の改善（住んでいる賃借人がいる場合）などをします。市場は常に動いていますので、その時々に応じて、迅速に柔軟に対応していくことが大切です。
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| 交渉について |
| 買主様の意思表示があれば、担当者を通して交渉を始めます。売主様は買主様の意思表示を検討した上で、承認する、または売主様の意思表示をします。 |
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| 売買価格について |
| 売主様はできるだけ高く売却したいものですし、買主様はできるだけ安く購入したいものです。物件の価格は様々な事情を考慮した上で、お互いが折り合った接点になります。それぞれの営業担当者が間に入ることによって感情的にならずに交渉できます。 |
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| 売買契約について |
| 仲介業者の立会いのもと、基本的には売主買主対面で売買契約を行います。契約までには売主様の諸条件を買主様と交渉していますので、当日はその項目を契約書にまとめる作業や当該不動産に係わる重要事項の書面化がおもな作業となります。手付金の授受をここで行います。額は一般的には１０％程度となっています。 |
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| 売却時の概略経費について |
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(1)
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不動産譲渡税（居住用は免税大） |
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(2)
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印紙税 |
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(3)
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登記費用 |
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(5)
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媒介手数料（売値に対しての３％＋６万円）
（内訳） ～200万円迄 5％
～400万円迄 4％
400万円以上 3％
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| 司法書士の役割について |
| 司法書士を雇う場合は信頼できる司法書士を選ぶことが大切です。司法書士によって費用は様々ですので、依頼する前に確認しましょう。不動産の場合、契約から最終決裁までの内容で１件ごとの費用が決まっています。司法書士といってもそれぞれ専門がありますので、不動産売買を扱い慣れて経験がある司法書士が適しています。また、大きな司法書士事務所は、仕事を請け負う司法書士と実際の業務をする司法書士が異なることがありますので気をつけましょう。もし司法書士に心当たりがない場合は、当社が経験豊富でしかも信頼できる司法書士を推薦することができます。お気軽にご相談ください。 |
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| 家屋の状態について |
| 一般的に「物件を見たままの状態」の引き渡しですが、両者がその状態で納得なのかどうか確認が必要です。また、見たままの状態であったとしても、見えない部分の瑕疵（不具合）については、売主様は責任を負う場合があります。もし瑕疵を放棄して売却するのであれば、売主様はきちんと買主様に伝える義務があります。 |
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| 家屋の点検について |
| 買主様が引渡しの当日もしくは前日までに、物件の状態を点検します。主な確認箇所は、水廻り、電気、ガスが正常に機能しているかどうかです。 |
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| 最終決裁と引渡しについて |
| 買主様は売主様に残金を支払い、引き換えに売主様は買主様に譲渡に係わる証書類と鍵を渡します。ここには売主買主、司法書士、金融機関担当者、そしてタカエージェントの営業担当者が立ち会います。残金は銀行からの小切手または現金を用意します。これにより、当日中に、法務局へ所有権の移転登記申請されます。 |
| 不動産取得税について |
| 項目 |
内容 |
| １．課税主体 |
都道府県 |
| ２．納税義務者 |
不動産の取得者 |
| ３．課税方式 |
＜課税客体＞
不動産の取得
＜徴収方法＞
普通徴収の方法による |
| ４．税率 |
標準税率 ３％ （本則４％）
※平成21年4月1日～平成24年3月31日の３年間の特例措置）
※平成３０年３月末まで延長 |
５．課税標準及び
税額の特例 |
＜住宅・住宅用地の特例＞
| 課税標準及び税額の特例により、都市部の平均的な住宅及び住宅用地については実質的に非課税。 |
| 住宅 |
・ |
課税標準の特例措置
新築住宅→1,200万円を控除
中古住宅→住宅の新築時期により最高1,200万円まで控除
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| 住宅用地 |
・ |
税額の減額措置（新築・中古とも）
150万円又は床面積の２倍の面積（200m2 限度）に相当する土地の価格のいずれか大きい額に税率を乗じて得た額を減額
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＜宅地の特例＞
| ・ |
住宅用地の取得に係る課税標準としての価格を、評価額の１／２に圧縮 ※平成３０年３月末まで延長 |
税額≒固定資産税評価額（公示地価×70％)×１／２×税率
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| ６．主な軽減措置 |
| ・ |
ＳＰＣ、投資法人等が不動産を取得した場合の軽減措置 |
| ・ |
都市再生特別措置法に規定する認定計画等に基づき不動産を取得した場合の軽減措置（平成15年度税制改正で創設） |
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| 上へ |
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| 信頼できる不動産会社選びから |
| 不動産購入における大切な事柄は、信頼して依頼のできる不動産会社があるかどうかです。タカエージェントは約30年にわたり不動産建築関係に携わり、専門知識をお客様に提供してまいりました。物件を探すにあたっては、お客様のご希望に合った物件を探し出し、時間を無駄にしないように効率よくご案内し、より良い条件でご購入いただけるよう交渉します。営業担当者一同、皆様とご縁がありますことを心よりお待ちしております。 |
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| 不動産購入について |
不動産購入のメリット（ｉｎ京都）
① 税金面
居住用としての不動産購入については、登記時の登録免許税や取得後の不動産取得税の軽減措置があります。
② 賃貸よりお得？
京都の地価も、昨今は、小康状態から踊り場的な動きを呈しています。これからの不動産動向に注目が必要なことは間違いないと思います。長い周期で見ると、賃貸より購入のほうが合理的なような気配です。税金面で見えるように、不動産に関しては為政者の施策が一番に影響していますので、優遇措置のタイミングを見計ってみては如何でしょう。
③不動産投資
京都での不動産投資物件購入には、日本文化の歴史的な財産の付加価値があるといえます。京都ブランドは、日本のデジタル化や社会的経済的高度化が進展すればするほど、人気を集めるものと考えられています。不動産投資は長期資産形成のうえで、安全で確実な方法と考えられます。
また、学生の街・観光の街京都特有の賃貸収入の確実性、入居率等の多方面から投資としてお勧めできる物件がございますので、お気軽にご相談ください。 |
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| 物件の価格について |
| 不動産の普通売買によって決まる物件価格のことを「相場」といいます。まずはその相場を押さえることが大切です。一般的に売主様はできるだけ高く売りたいし、買主様はできるだけ安く買いたいものです。物件の価格は様々な個別的事情を考慮した上で、お互いが折り合った接点になります。契約した後では売主様や不動産会社を責めることはできません。ですから、物件選びから価格交渉や引渡しまで、安心できる不動産会社を選び、信頼できる営業担当者にご依頼いただくことが賢明な方法といえるでしょう。ご相談は無料ですので、お気軽にご相談ください。 |
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| 物件は管理を選ぶ（特に区分所有マンション） |
物件を選ぶときは管理を選べ、といいます。管理が行き届いていない建物は購入後、大きなトラブルになる可能性がありますので、きちんと確認することが大切です
１）管理委託業者は信頼に足る業者か
２）建物の管理がしっかりと行き届いているか
３）毎月の管理費が管理に見合っているか
４）毎年の総会資料は健全であるか
売主様または管理会社から、仲介業者を通じて入手可能ですので、目を通しておく必要があります。 |
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| 室内外の付帯物の確認について |
| 屋内では電化製品、工作物、家具等の付帯物の確認をしておくことが大切です。また、室外については、植木、置石、物置、アンテナ等、購入後のトラブルをなくすためにも事前確認が必要です。 |
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| 意思表示と交渉について |
| あなたが気に入った物件は、他にも検討している人がいるかもしれません。ご自分の目で確かめた上で気に入った物件は、できるだけ早めに意思表示をしましょう。自分が物件に興味を持っていることを意思表示するだけですので、手付金も必要ありませんし、法的な制約も生じません。内容は、希望購入価格（買値）、支払方法（現金もしくはローン）、引き渡し希望日などが含まれていなければなりません。この行為は全て不動産会社を通して行われますのでご安心ください。次に買主様の意思表示を受け、今度は売主様が意思表示をします。この買主売主間の交渉が当社の正念場です。正直かつ迅速に、お客様の利益となるよう働きかけます。 |
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| 売買契約について |
| 仲介業者の立会いのもと、基本的には売主買主対面で売買契約を行います。契約までには売主様の諸条件を買主様と交渉していますので、当日はその項目を契約書にまとめる作業や当該不動産に係わる重要事項の書面化がおもな作業となります。手付金の授受をここで行います。額は一般的には１０％程度となっています。 |
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| ローン特約について |
| 売主様にとってのリスクは、現金購入していただける場合は問題ありませんが、買主様がローンで購入する場合のローン特約を契約上有効にすることです。もし買主様がローン否認された場合には、ローンで購入する買主様を守るため、手付金を買主に返して契約を白紙撤回します。ローン審査には時間がかかりますので、売主買主の利害調整をし、できるだけリスク回避できる方法を提案します。 |
