| 当社のお手伝い概要 |
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今までの経済情勢とテナント事情 |
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賃貸借契約書の中には、殆ど、「退去時には物件を原状回復して貸主に返却する」という項目が記載されている。特に賃貸店舗は、事務所や住宅よりも、当初の引渡しがスケルトンの状態であることから、逆の明け渡しには、やはり設備・内装を全て撤去し、当初のスケルトンの状態に戻すことを義務付けしているのである。この原状回復費用が退去時に意外と重荷になり、退去時期を誤るといったケースがあるという。当然にオーナーサイドからこの工事費用が請求されるからである。 |
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退去はオープン時から始まる |
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いつかは必ず退去するときがきて、スクラップ＆ビルドにも読み取れるように、出店のノウハウには「いかに退去するか」という意味ですら含まれているといえる。 実際、特に経験を積んだ先の読める経営者は、オープン時から退去することを想定、計算に入れているという。退去しなければならなくなったときの対処方法まで考えに入れなければ退去時のダメージをくいとめるのは難しい。
退去とは、実はオープン時から始まっていたのである。
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付加価値になる設備投資ならいい |
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設備工事等で、当該ビルテナントの付加価値を押し上げるような設備投資であるなら、多少大きな借り手負担の投資であっても、後々良い場合もある。
貸主が次のテナントに対し優位に立てる設備投資であれば、話し合いの余地ができ、新規テナント募集のアッピールポイントになるからである。これは貸主の思惑が左右しているので交渉しだいではあるが。オーナーによっては、煩わしさを回避することを優先する方を選択する場合がある。 |
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借り手が今すぐ打つ“手” |
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まずは、契約書は契約そのときに細部まで熟解し、納得するまで合意事項を確認し、話合いを記録しておくことが原則である。しかし、退去時の”手”としては、遅きに失した感もあるが、もう一度、不備な契約書であっても確認し、細部を詰めてみよう。
多くの契約書で、退去は６ヶ月前に通告、という契約内容になっている。当然に、この6ヶ月間のタイムラグが問題。退去を決めたときから6ヶ月もの間家賃が発生するという仕組み、だれが、いざ退去のときに、6ヶ月の時間の猶予があるだろうか。ここにも当事者でない他者の介在する余地がある。 |
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保証金の返還 |
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保証金（敷金）の返還についても注意が必要である。ひどい場合は、退去後６ヶ月以内に返還、という内容になっていて、その返還についても、分割で、といったものまである。 |
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次のテナントを自分でさがしておく |
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退去時に引継ぎで借りてくれる人のことを考える余裕があるかどうかは別にして、あまりにも自分のことだけを考えていては、当事者の一方であるオーナーからのストレスを被ることになる。そこで、オーナーとの交渉ごとを有利に進める意味でも、次の借り手を見つける努力をすることである。 もし次の借り手が見つかれば、オーナーにとって、仲介手数料という経費が助かり、空室リスクもなくなり、ひいては退去費用、保証金返還、6ヶ月家賃等の交渉に優位に望める。 |
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中古市場を活用する |
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リストラにより、現金商売のできる飲食店を開業しようというサラリーマンや、こういう時代こそ勝負しようという若い世代の開業意欲を持った起業家が独立しようというニーズが増え、店舗・事務所の什器備品の中古品を扱う業者が増えてきている。デフレの世の中でもあり、中古品だと安いというイメージで、かなり支持されている。近くに買取してくれる店があれば、とりあえず問合わせてみることである。本来ならば、解体破棄処分品になれば破棄費用を出さざるを得ないものが、少なくとも買い取ってくれれば大助かりである。 |
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造作・設備の譲渡交渉をする |
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造作物の譲渡は、基本的には殆どの契約上、認められていない。そこで、前述の通り自分で次の借り手を見つけることでそれが生きてくる。オーナーサイドが見つけてきた借り手に造作を譲渡するというのは、難しい。もし幸運にも譲渡の話が持ち上がっても、実際には、解体撤去費用がかからずに済む、というぐらいのつもりで考えるべきである。
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