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RC造
Reinforced Concrete 造の略で、鉄筋コンクリート造のこと。鉄筋は引張力に強く、コンクリートは圧縮力に強いという両者の利点を生かし、鉄筋でコンクリートを補強した構造。高層建築になるほど下層部分の柱、梁を太くする必要があるので全体重量が増加するため、多くは中層建築物の建設に用いられる。 出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
appraisal(鑑定評価)アプレイザル
不動産の鑑定評価のこと。不動産の価値に関する分析を行い、判断することである。鑑定評価は鑑定評価人<鑑定士>が、原価方式、比較方式、収益方式の手法を用いて価格を判定する。
アメニティ(Amenity)
amenityとは、場所や建物の感じ良さ、快適さなどの意であり、居住性の良さをいう。アメニティを考慮した住宅とは、公園や緑地などの周囲の社会的環境も含め、建物の構造、間取り、仕様など多方面にわたる点についての便利さや快適性を追求した住宅のことを言う。又、最近では都市再開発などによる都市アメニティを求める声が高まっている。この場合は、都市の快適性を求めるもので、都市環境整備など快適な町作りとしての都市の再活性化を図ろうとするものである。
アナログ
アナログとは、データ又は物理量などを連続的な変化量によって表現することをいう。反対語はデジタル。アナログとデジタルをわかりやすく表現すると、例えば計算尺はアナログ、算盤はデジタルであるし、あるいは高さが連続的に変化する坂道はアナログ、高さが一段ずつ断続的に変化する階段はデジタルである。時計では、時間を長針と短針で連続的に表示していく従来からのアナログ型と、数字で時分秒を示すデジタル型とがある。情報処理、情報伝達の分野では、ほとんど、アナログ方式からデジタル方式への転換が各分野で進んでいる。アナログ方式は、伝送の途中で雑音が混入したり、波形が歪むなどといった影響を受けやすく、伝送距離が長くなるにつれて信号の質が悪くなってくることによるものである。デジタル方式には、この欠点が無い。
青田売り
宅地の造成または建物の建築に関する工事が完了前であっても、当該工事に必要とされる都市計画法第29条の許可、建築基準法第6条第1項の確認等のあった後であれば未完成のものでも宣伝したり契約しても(法第33条、法第36条)問題ないため、開発許可後または建築確認後ただちに販売するケースが多く、このような状態を「青田売り」と称している。


インテリアコーディネーター
interior coordinator とは、室内の装飾等についての設計や相談を行ったりする人のことである。住宅価格の割高感や景気の後退により、買い換え取得が難しくなってきており、現在の住宅をリフレッシュするニーズが高まり、壁紙の張替え、間仕切りの変更、ユニット家具の取り付けなどによる模様替えが行われるようになっている。このようなニーズに応え、総合的に相談に応じ、設計などをするのがインテリアコーディネーターである。
印紙税
印紙税は、印紙税法に定められている課税物件表記載の事項に従い、 契約書その他の課税文書を作成した場合に、当該文書に原則として印紙を貼付消印して納付する国税である。 なお、不動産の媒介契約書は委任状に該当するものとされ、 非課税文書であるが、期限までに相手方が見つからないときには買い取る等の特約をつけると、 その記載内容によっては課税されることがある。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
移転登記
ある権利を有した人から他の人へその権利が移転したことによってなされる登記をいう。記入登記のひとつである。記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がこれに属する。移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
  一般媒介契約
依頼者が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもの。一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、積極的な媒介行為を行わない場合もある。また、一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。なお、一般媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典  


ウオークインクローゼット
クローゼット(closet)とは、化粧部屋、物入れと言う意味であり、ウオ−クインクローゼットは、物入れ部屋という意味である。マンションなどの集合住宅においては、スペースに限りがあり、物置等もないため、物入れのスペースとして確保する間取りが増えてきている。一般のクローゼットの場合には、扉を開けるとハンガーパイプや棚などを設けただけの狭いものであるのに対し、踏みこんでいけるほどの広いスペースを確保しておリ、狭い部屋としての作りとなっている。
請負契約
請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約をいう(民法632条)。一般的には建物の建築とか土木工事など有形的な仕事について締結される。注文者は完成した目的物の引渡しを受けるのと同時に報酬を払えばよい(同法633条)。これに瑕疵があれば修補や損害賠償の請求ができる(同法634条)。また、注文者は仕事が完成するまでならいつでも請負人の損害を賠償して契約を解除することができる(同法641条)。
なお、土木建築等の業者との請負契約については、紛争予防のため必ず法定の内容の書面(通常は契約書)を作成交付しなければならず(建設業法19条)、工事について紛争を生じたときは、建設工事紛争審査会でもその解決を図る途が開かれている(同法25条以下)。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
売値・買値
一般に不動産取引における価格は、売主と買主の需給関係によって決まるものであるが、売主は少しでも高く売りたいと思い、逆に買主は少しでも安く買いたいと考えるのが通常である。双方の希望価格の乖離は、都心商業地の様に、物件が高額化すればするほど著しくなる。このような場合の、売主希望価格を売り値、買主希望価格を買い値という出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
内 金

売買や請負の取引において、売買代金の全額または、請負報酬の全額が支払われるのに先だって支払われる一部の代金・報酬のことである。つまり、内金とは債務の一部弁済であり、手付とは異なる。したがって、不動産の売買契約においては、内金を放棄して契約を解除することは出来ないのが原則である。しかし、実際の不動産取引などにおいては、内金と称して支払われるものでも、手付としての性格を有している場合もある。


escrow(エスクロウ)
第三者寄託
不動産を売買する場合、代金の支払い等契約内容の実行を確実にするために、第三者に権利証書や代金を預託し、その第三者が売主に代金を渡し、買主に証書を渡す行為の事。日本には、エスクロウの制度はない。
agent(代理人)エージェント
本人に代わって取引(仲介、管理、保険等)を行う権限を与えられたものをいう。
ALC
Autoclaved Light-weight Concreteの頭文字をとったもので軽量気泡コンクリートのこと。施工しやすく、断熱性・耐火性にも優れているといわれ、主に住宅の外壁や間仕切りに用いられる。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
SRC造
Steel Reinforced Concrete造の略で、鉄骨鉄筋コンクリート造のこと。骨組を鉄骨でつくり、その周囲に鉄筋コンクリートをかぶせてその主要な構造部分をつくる建築方法。強度に優れ、高層住宅、高層建築物の建設に多く用いられる。
出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
営業保証金制度

宅建業者が営業上の取引によって負う債務の支払いを担保するために設けられた制度である。業者が定められた営業保証金を供託することによって取引の相手方を保護し、ひいては、業者の社会的信用を高めることを目的としたものである(法第25条)。この制度の主旨から、業者と取引をした者(但し、宅地建物取引業に関し取引した者)は、その取引により生じた債権に関し、業者が供託した営業保証金について、その債務の弁済を受けることが出来る。


オーナーチェンジ
投資向きマンションを売買する時、そのマンションを所有し賃貸しているオーナーが、 入居者が入った状態のまま売却すること。 入居者にとっては家主が変更するということであるが、近年増えているワンルームマンションにこの傾向がある。 購入者にとっては、入居者を確保しているので収益性を計算できるメリットがある。
オープンハウス
中古住宅媒介のためアメリカ合衆国で考案され、近時わが国でも導入された販売促進手法である。特定の案内日を決めて、数日前から物件周辺にチラシ等の広告物を配布して売り住宅の存在を告知しておき、当日の一定時間帯に来訪した希望者には自由に物件をみせて反応客の中から買手をしぼりこむ。即日契約に至らなくとも地域の潜在顧客の掘り起こしを通じて、フォロー営業を進める手掛かりとなる有力な手法として利用される。オープンハウスについては、宅建業法施行規則6条の2第4号に該当するので、取引主任者を専任させる必要があるとされている。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
option(選択権)
不動産について、将来一定期間内に約束された価格で賃貸し、または買い取ることを約束することである。この権利〈選択権〉は、相当の対価を支払って取得する。日本では、建物の青田売りにおいてなどで、買主の希望を入れて設計変更をしたり設備や仕上げ材を変更することに使われたりする。
owner(所有者)
所有者は、所有権に基づいて当該不動産を自由に使用し、収益し、または処分することができる権利を有する。所有権は、オーナーシップ(ownership)。


customer(カスタマー)
顧客のほかに得意先という意味もあり、売買における顧客のほかに不動産業者と取引する者のこと。
開発許可
都市化の進展に対しスプロール化の弊害を防止し、 都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものである。 具体的には、市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、 一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をいう(都計法29条)。 許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされているが、 三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされている。 また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされている。 また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しない。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
買取保証
個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。これを買取保証という。実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
管理組合
区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体が管理組合である。建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定し、区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしている。一般には、区分所有者による集会を経て設立される。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
解約手付
いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20%を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同条2項)。手付には、このほか証約手付、違約手付がある。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任をいう(民法570条)。「売主の担保責任」の一形態である。瑕疵とは、建物にシロアリがついていたとか、土地が都市計画街路に指定されていたことなどをいう。買主は、善意無過失である限り、契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、売主に対して賠償請求をすることができる。また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、契約を解除することができる(同法566条1項)。ただしこれらは、買主が瑕疵を知ったときから1年内にしなければならない(同法570条、566条3項)。また強制競売で物を買った(競落した)場合には、買主にこれらの権利は与えられない(同法570条但書)。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
瑕疵担保責任についての特約の制限
宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、瑕疵担保責任についてこれを負う期間(民法570条において準用する同法566条3項に規定する期間)をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされている。買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、これを負う期間を買主が知ったときより1年未満の期間とすることのほか、契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの等があげられる。宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としている(宅建業法40条)。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
仮換地(かりかんち)
土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地という。仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の宅地については使用収益ができなくなる。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
仮登記
終局登記(本登記)をなしうるだけの実体法上、または手続法上の要件が完備していない場合に、将来の登記の順位を保全するため、あらかじめなす登記をいう(不動産登記法2条)。後日要件が完備して本登記がなされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位保全効を有する(同法7条2項)が、仮登記のままでは対抗力はない。このような仮登記の一時的・仮定的性格に鑑み、実務上仮登記申請の際には登記済証、利害関係人の承諾書の添付は必要とされず、さらに法律上仮登記権利者が単独で、仮登記義務者の承諾書を添付してする方法(同法32条)や仮登記仮処分命令によってする方法(同条33条)等、仮登記申請の特則が設けられている。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典

買換資産
設備更新による産業設備の合理化、工場移転による産業立地の改善等、企業基盤の強化拡充および企業資本の有効利用を図るため、個人または法人が事業用資産(たな卸資産や有価証券を除く)を譲渡し、その対価によって新たに事業用資産を取得し、その者の事業に用いた場合には、譲渡取得または譲渡益の課税の繰り延べが認められている。この場合の取得資産を買換資産という。なお、収用等に伴い代替資産(A資産が収用等の対象となり、その補償金でA資産と同種のB資産を取得した場合の資産)を取得したときも同様の取り扱いとなる。こうした特例の適用を受けるためには、確定申告所に所定の明細書を添付することが必要とされている。
家屋名寄帳
固定資産課税台帳に基づき、同一の納税義務者の所有する家屋についてのさまざまな登録事項をまとめて記載した帳簿をいう。自治省令の定めるところにより、この帳簿には、家屋番号、床面積、価格、家屋の状況および所有権の移動状況等が記載されている。なお、家屋名寄帳は当該市町村役場の徴税課や税務事務所に備えられているが、一般には公示されない。
課税最低限

所得税、住民税等において課税されることになる最低限度額、つまり各種の控除を行ったあと、ちょうど課税標準がゼロになる水準をいう。所得税では、基礎控除、配偶者控除、扶養控除(以上をあわせて人的控除ともいう)および一定の社会保険料控除が含まれるので、納税者の家族構成などによって課税最低限は異なってくる。なお、給与所得者の場合には、上記の諸控除の合計額に、給与所得控除を加えた額で示される。課税最低限が設定された背景には、「すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を有する」と第25条に謳われた憲法上の規定があり、したがってこれを少しでも侵害するようなことがあっては、かえって公共の福祉に反するということになる。このように、負担が重いか否かを端的に示す指標の一つである課税最低限は、税制改正等の場合、常に論議の的となっている。
仮差押え
両者とも執行保全手続きの一環である。仮差押えは将来の金銭執行を保全するために債務者の財産を仮に差押えて確保しておく手続きである。債権者が強制執行を行うまでには時間がかかるので、その間の財産の逸失を防ぎ、将来の強制執行を実効的にさせる手続きである。

解除条件

条件の一種で、一定の事実が発生すれば契約等の法律行為の効力を失うという条件が解除条件である。例えば、落第したら、学費をあげないという場合の落第という事実が解除条件である。一定の事実が発生することが確実でその法律行為の効力を消滅させる期限の一種である「終期」とは、異なる。
買戻し
広い意味では、売主が一旦売り渡したものを相当の対価を支払って買い取ることをいい、狭い意味では、民法の「買戻し」をいう。民法上の買戻しは、不動産の売買契約において売主の解除権を留保しておくというものであり、特約により買い戻す代価は、買主が売主に対して支払った代金に契約の費用を加えたものとされている。叉、民法上、買戻しの期間は10年以内とされている。この買戻しは、売買契約の締結と同時に、買戻しの特約を登記することにより第三者に対しても対抗することができる。だから、買主が第三者に対し転売しても、売主は当該第三者に買戻しを請求することができる。
割賦販売
業者が売主となって割賦販売する場合について、まず買主が支払いを怠ったとしても、業者は少なくても30日以上の期間を定めて、文書で催告し、その期間内に履行されないときでなければ契約を解除できず、かつ、売主が代金の30%を超える金銭の支払いを受けた場合は目的物の所有権を留保することも禁止されている(宅建業法42条43条)。なお、類似の規定に提携ローン付の宅地建物の売買に関する規制がある。これは、物件の引渡し後一年以上の期間に渡り、かつ、2回以上分割して返還することを条件とするものに係る債務を保証した場合に関する規定で宅建業法43条3項に詳しく規定されている。現在は、保証保険付ローンが広く行われているため、割賦販売や提携ローン付の販売はあまり活用されていない。
簡易耐火建築物
建築基準法では、人名の安全性の視点から、不特定多数の人々が利用する建築物、大規模・高層建築物、密集地に立地する建築物等に対して、耐火性能の高い建築物にするよう規定している。耐火建造物とは、壁、柱、床、はり、屋根、階段等の主要構造部を耐火構造とし、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める防火戸その他の防火設備を設けたものである。簡易耐火建造物とは、@外壁を耐火構造としたもの、A主要構造部を不燃構造としたものの2種類のうち、いずれも外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める防火戸その他の防火設備を設けたものである。簡易耐火建築物は、主として木造建築物が密集する市街地において、外部からの延焼防止や最低限の非難を目的とする点で耐火建築物とは基本的に異なり、いわば、耐火建築物と木造建築物との中間的な耐火性能を有した建築物である。
換地処分
土地区画整理事業の施行者が、換地計画で定められた換地を従前の宅地の関係権利者(所有権者、地上権者、抵当権者等)に割当てる行政処分のこと。換地処分は、原則として区画整理事業の工事が完了した後に遅滞なく行われなくてはならないことになっており、関係権利者には換地処分通知が文書で送付されるのが普通である。換地処分通知書には、従前の土地とこれに対応する換地処分後の土地明細が、1筆毎に記載され、関係権利者はこれにより自分に割り当てられた土地の地番、地積等を確認することができる。換地処分が行われると、建設大臣または都道府県知事がその旨を公告することになり、換地計画で定められた換地は、公告の翌日から従前の宅地とみなされる。
可処分所得
個人可処分所得ともいい、個人所得(実収入)から租税公課(所得税、その他の個人税、手数料等)等の非消費支出を控除したもので個人が自由に処分できる所得のこと。これは通常消費されるかあるいは貯蓄に回されるという。可処分所得のうち消費に向けられる比率を著わす平均消費性向は、可処分所得の増加に伴ってある程度低下する傾向にある。しかし消費需要の大きさは、概して可処分所得の額に依存しているので、需要予測の際、独立変数として用いられる事が多い。
このように消費財の購買力の指標として有効な為、製造企業が営業戦略を策定したり、小売業が店舗網の拡張を図ったりする際に、可処分所得の推移は基礎的データとして重要な役割を果たすことになる。


capital gain(キャピタルゲイン)
資産の売却によって得た収益をいい、通常の商取引による売上収益とは区別される。土地については、土地価格の上昇によって所有者に帰属する増額分のこと。所得税では課税の対象となる。
共有・準共有
複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有(民法264条)という。数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。持分は合意、または法律の規定(民法900条等)で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される(同法250条)。共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる(同法249条)。共有物の保存行為は単独でできる(同法252条但書)が、管理行為は過半数で決し(同法252条)、その費用は持分に応じて負担する(同法253条)。共有物全部の処分は全員一致でなければならないが、持分の処分は自由である。共有物の分割は協議により(同法256条)、協議が調わないときは裁判所に請求する(同法258条)。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
期限付き建物賃貸借
平成4年8月1日に施行された借地借家法で、新たに設けられた制度。従前の借家法は、貸主側に特別な事情があっても、一時的に使用することを目的とする賃貸借と認められない限りは、すべてその終了時に正当事由が必要であった。そこで、借地借家法は、1)転勤、療養、親族の介護その他の本人の意思を超えたやむを得ない事情で不在となる場合(借地借家法38条、賃貸人の不在期間の建物賃貸借)、2)または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明かな場合(同法39条、取壊し予定の建物の賃貸借)に、建物を貸すことができそうな一定の期間だけ建物を貸し、期限がきたら正当事由の有無にかかわらず、建物を確実に返してもらうことができるという制度を創設した。このような制度は、従来の借家法とは大きく権利関係が異なるものとなることから、契約を締結する際、次の要件が必要となる。1)については、a)転勤その他のやむを得ない事情があること、b)その事情により一定期間その建物を生活の本拠として使用しないこととなること、c)その期間の経過後は建物を生活の本拠として使用することとなること、d)やむを得ない事情を記載した書面により、契約を更新しない旨の特約をすること。2)については、a)法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること、b)建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をすること。いずれの契約についても、書面によることが、条文上要求されているので制度を利用するにあたっては、注意が必要である。特に1)の制度は、サラリーマン等が転勤等で一時的に持家を貸す場合に利用できるため、リロケーションサービスとともに今後が注目されている。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
供託(きょうたく)
法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託の内容を大きく分類すると、(1)債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。(2)債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる障害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。(3)単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき(質権設定の際の支払いに関する供託<同法367条>等)。(4)その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。供託の方法および場所等については、供託法および宅建業法等それぞれの法律で定められている。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
基礎控除
所得控除の1類型で、税額を計算する際に一定金額を一律に課税標準から控除することをいう。医療費控除等その他の所得控除の適用を受ける場合には、その確認の手続きを添付書類などを必要とするが、基礎控除はそれらを要せず、すべての納税者に平等に認められるものである。これは基礎控除が、納税義務者本人および家族の最低生活を維持するのに必要な費用を保障するという性格を有しているためと解されている。こうした基礎控除は上記の所得税のほか住民税、相続税、贈与税、事業税(事業主控除)、料理飲食等消費税においても認められている。
給与所得控除
所得税法上の所得金額は、一般に収入金額から必要経費や収入を得るために支出した金額を控除して計算するのが原則であるが、給与所得の場合には、そうした経費や金額を個別的、具体的かつ数値的にとらえて控除することはおよそ不可能なため、標準的かつ概算的に一定額を控除することが認められている。この控除を給与所得控除という。給与所得控除は、上記の必要経費の概算控除という意味のほか、給与所得が利子・配当所得や事業所得などと比較して担税力が低いこと、他の所得に比べて把握率が高いこと、他の申告所得と比較して平均約5ヶ月早期に所得税を納付していること等に基づく調整という意味をも有している。
供託
金銭や有価証券その他の物品を供託所(金銭・有価証券は法務局等、その他の物品は法務大臣の指定する倉庫業者または銀行)に寄託することをいう。供託の典型的なものには債権者の受領拒絶や受領不能等により債務者が債務債務の目的物を供託所に供託して債務を免れる弁済供託がある。これは例えば、弁済の提供によって債務不履行の責任を免れるか、後にあらためていつ催告をうけて解除されるかわからない心配や弁済の提供をしたという証拠を残すことは容易でないという状況を寄託することによって債務を免れることができ、債務者の保護にもなるというものである。また債権者は供託権の交付を請求する権利を取得することになる。

強制競売・任意競売
国家が管理する公の競売のうち、強制執行として債務名義にもとづいて行われる不動産の競売を強制競売といい、他方、実態法上換価権を認められた者が国に申し立てて行う競売を任意競売といい、これには自助売却と担保物件の実行との2種ある。強制競売は不動産に対する金銭執行の一種であり金銭債権を内容とする債務名義に基づき執行の目的物である不動産を差し押さえ換価して、その売却金をもって債権の弁済に充てる方法である。任意競売は抵当権・質権等の実行として行われる競売と財産の保管または整理等を目的とする換価のために競売(自助売却)をいう。
居室
住居、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室をいう。たとえば、住宅では居室、食堂、寝室、応接間、書斎、家事室は居室で、玄関、廊下、階段、洗面所、便所、納戸、押入れ、車庫などは居室ではない。事務所、店舗、工場、病院なども居室部分と非居室部分がある。居室には、室内環境を重視して採光、換気等についてさまざまな基準があり(28条)、特に住宅の居室に関しては日照に関する基準(29条)などがある。


クーリングオフ制度
宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買について当該業者の事務所等以外の場所において、当該宅地または建物の買受けの申込みをした者または売買契約を締結した者は、一定の条件のもとで申込みの撤回または、契約の解除を行うことができる制度のこと。(但し、5日間は無条件で申込みの撤回ができる)この場合「みずから売主となる」わけであるから、業者が取引の代理または仲介を行うケースには適用されない。
事務所等とは、@業者の事務所A継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のものB一団の分譲を行う案内所C相手方がみずから申し出た場合の自宅または勤務先等々であり、ここで取引した者は適用されない。
区分所有権
区分所有建物(マンション等)のうち、専有部分となる建物部分が所有権の対象となるが、その建物部分(専有部分)を目的とする所有権のこと。通常の所有権と異なり、建物区分所有法により認められた権利であり、目的が専有部分に限られ、かつ、共有部分に関する共有持分と不可分の関係にある。共有部分を区分所有権と分離して譲渡したり、抵当権を譲渡する事は出来ない。叉反対に、専有部分について、譲渡・担保権設定等の処分が行われると、共有部分の共有持分も法律上当然従うことになる。


現状有姿売買(現況)
不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまではいえない(宅建業法40条、民法570、566条参照)。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
権利証(登記済証)
権利に関する登記済証のことを略して権利証という。広義には登記所から登記済の証明として交付を受けたすべての書面を登記済証というが、権利に関する登記済証とは、登記名義人がその権利を保存、設定、移転等により取得した登記の際、登記所から登記済みの証明として交付を受けた書面をいう(不動産登記法60条)。当該権利の登記名義人たることを表象する書面であり、その人が将来登記義務者として登記申請する場合には、その申請意思の担保として添付を要求される(同法35条1項3号)。もし登記済証が滅失、または紛失したときは保証書によることになる(同法44条)。なお、所有権の登記ある不動産にについての合筆、合併登記の登記済証は、その権利に関する登記済証として扱われる(同法60条1項)。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
建築条件付分譲宅地
宅地の売主、またはその代理業者と購入者との間で、宅地購入後一定期間内に建物建築請負契約が成立することを条件として販売される宅地。この条件を明示しない広告は不当表示として取り扱われる。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
建築協定
建築基準法では建築物の敷地、構造、設備及び用途に関して最低の基準を定め、建築物の安全性、衛生等の質的水準を維持し、生活環境の保全を図っているが、さらに一定区域について、住宅地としての良好な住環境の保全や商店街としての利便性の向上を目的として、建築諸法令の規定よりも厳しい制限を「建築協定」として定めることができる。建築協定成立の要件としては、@市町村の条例に協定ができる旨の規定があること、A協定区域の土地所有者等全員の同意が必要であること(廃止の場合は過半数の同意)、B特定行政丁の認可を受けることが必要である。
建ぺい率
建築面積の敷地面積に対する割合(建築面積/敷地面積)のこと。建築面積とは、いはゆる「建坪」のことで、通常は1階部分の面積と考えて良いが、正確には建築物の外壁またはこれに変わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のこと。建ぺい率制限は都市計画区域内における建築物の敷地について、一定割合の地上空地を取ることにより、日照、採光、通風、防災対策を図ることを目的としており、各用途地域に応じて制限割合が定められている。但し、交番、公衆便所、公共用歩廊等、及び公園、広場、道路、川等の中にある建築物で、安全上、防災上、衛生上支障が無いものについては建ぺい率の制限は無い。
建築確認
建築主はある一定の条件の建築物を建築(大規模な修繕・模様替え等を含む)しようとする場合、工事に着手する前に、その計画が当該建築物の敷地、構造、建築設備、容積率、建ぺい率等に関する法律・命令・条例の規定に適合するかどうか確認の申請書を提出して建築主事の確認を受けなければならないとされている。
確認を必要とする建築行為の詳細については建築基準法の法文に委ねなければならないが、人々の生命、健康、財産の保護と共存居住のための最低基準のチェックという意味合いである。
建築面積
建築面積とは、建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のこと(令2条1項2号)。ただし、地階で地盤面上1m以下の外壁等は除く。軒、ひさし、はね出し縁等で上記の中心線から水平距離1m以上突き出ている場合はその端から水平距離1m後退した線までを算入する。
検索の抗弁権
債務者の債務を第三者(保証人)が債権者に対し保証する場合が多いが、保証人に債権者から債務の履行を請求されたとき、保証人が”主たる債務者が弁済できる資力を有し、かつその執行が容易であること”を証明して「まず主たる債務者の財産に対し執行せよ」と請求を拒絶することができる権利のこと。債権者が主たる債務者に直ちに執行していたならば弁済を得られた限度で、保証人は責任を免れることになる。
「催告の抗弁権」と並ぶ保証人の抗弁権である。ただ、各種契約に見受けられる「連帯保証」の場合は、連帯保証人と債務者が連帯して債務履行の責任を負うことになるため、この抗弁権は認められていない。
減歩
各人が従前に所有していた土地の面積が、土地区画整理事業の施行により減少することをいう。減歩には、「公共減歩」と「保留地減歩」の2種類がある。「公共減歩」は道路、公園等の公共施設に必要な用地を確保するために各人が土地を拠出した結果、事業施行後その面積が減少するものであり、公共施設の整備改善を目的とする土地区画整理事業においては必ず行われるものである。一方「保留地減歩」は、保留地を捻出するために行われる減歩であり、通常、土地区画整理事業は保留地の処分代金をもって事業費に充当する。減歩は、事業施行後の宅地の総価額より減少しない範囲において行われるのが普通だが、仮に減少した場合にはその減少分を滅価保障費として交付することになっている。したがって、宅地所有者が事業施行による減歩のため損失を受けることはない。
原状回復義務(げんじょうかいふくぎむ)
契約によって履行された給付をその解除によって契約前の状態に戻す義務をいう(民法545条1項本文)。契約の解除は、有効に成立した契約の効力を当初に遡って消滅せしめるものであるから、契約によって給付がなされていれば、それがなかったときと同一の状態(原状)に戻す義務を生ずる。ただし、物が第三者に転売されているような場合には、解除によってその所有権を奪うことは許されない(同条同項但書)。原状回復の方法は、物を給付したときはその物自体か、それができないときは解除当時の価格を返還すべきであり、金銭給付の場合には、受け取ったときからの利息を付して返還しなければならない(同条2項)。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
減価償却
企業が使用する固定資産は、土地等一部のものを除き、使用又は時の経過と共に年々消耗、陳腐化し、ついには破棄するかスクラップとして売却処分にされる為、当該固定資産の取得に要した原価を耐用期間中に費用として配分する必要がある。その為の会計手続きを減価償却という。代表的な償却方法として定額法と定率法がある。当該固定資産について一定期間ごとに減価分(価値の消耗分)を測定することは困難な為、固定資産の耐用年数を予測し、その期間内に毎決算期同額の償却費を計上する方法が定額法であり、毎決算期残存価格の一定割合を償却費とするのが定率法である。所得税法、法人税法では、取得価格をベースに選定した償却方法で、法定耐用年数に応じて計算された金額を償却費として必要経費又は損金に算入することを認められている。


condominium(コンドミニアム)
日本の区分所有にあたるもので、いくつかの建物の全体または部分を所有する形態をいう。建物の分割は、縦割りのものもあれば横割の場合もある。区分所有権のことをコンドミニアム・オーナーシップという。区分所有権は、共有部分に関するものと専有部分に関するものとがある。また、コンドミニアムとは分譲用のマンションだけでなく、オフィスビルやソシアルビルなどの建物でも、区分所有などによる共有形態のものに付いて使われる。日本でも、共有制ホテル、分譲オフィスなどコンドミニアム方式による建物が増えてきている。
commission(コミッション)
不動産仲介業者または不動産セールスマンに対して支払われる仲介の手数料のこと。取引の態様には、売買と賃貸があり、米国では仲介業者が受け取る手数料は各州の不動産協会の定めるところにより、セールスマンは仲介手数料の中から歩合としてコミッションを受け取る。日本の場合は、手数料は宅建業法<建設省告示>に定められており、セールスマンの歩合制は完全実施に至っていない。
コープ住宅
cooperative とは、協同の、協力の、協同組合の意で、コーポラティブハウスとは協同による住宅ということになる。日本では、自発的に参加する市民活動の一環として、住宅需要者が相互に協同して住宅を建設するものである。つまり、公団やディベロッパーが建てた゛おしきせ”の住宅を買うとか住宅を建てるというのとは異なり、住宅を建設しようとする人が集まって組合を作り、協同して事業計画を立て、土地の取得、住宅の設計、工事の発注、その他の業務を行い取得する住宅をいう。この場合には、分譲される住宅とは異なり、参加した人たちの希望に沿ったプラン作りができるなどのメリットがあるが、素人集団であるため、コーディネーターと呼ばれるリーダーの資質のいかんによって、その成否が大きく左右されることは否定できない。
コミュニティ
communityとは、共同社会、共同生活体、共同体などの意味で、一般的には地域社会と言った意味で使われている。コミュニティと言う用語は、単独で使われる場合も多々あるが、コミュニティ・オーガニゼーション、コミュニティ・カレッジ、コミュニティ・ケア、コミュニティ・センターなど他の用語と組み合わせて使われる場合も多く、地域社会の社会的ニーズに応える計画を立て実行していくこと、地域社会に対する教育、地域社会における精神衛生、地域社会の集会所等の意味にも使用されている。
公定歩合(政策)
日本銀行が市中銀行へ手形を割り引いたり貸付を行う際の金利をいう。この金利は市中銀行やその他の金融機関が企業や家計、政府などへ貸付を行う場合および預金の金利決定のベースとなる。公定歩合には、@商業手形割引歩合と国債または特に指定する債権を担保とする貸付利子歩合、Aそれ以外の債権を担保とする貸付利子歩合、B期限付輸出手形割引歩合、C輸出前貸手形利子歩合、D輸出前貸手形を担保とする貸付利子歩合があるが、通常、公定歩合というときは@の商業手形割引歩合を指すことが多い。公定歩合の変更は、直接的には市中銀行の日本銀行からの借入金利に影響を与えるが、更に市中銀行に貸出金利やコール・レートに影響を与えることによって資金の需給調整を行うことができる。このように、経済活動全般に影響を及ぼす公定歩合政策は、金融政策の伝統的かつ重要な手段である。
国際収支
一国が、通常1ヶ年に行ったすべての対外経済取引を体系的に記録した物が国際収支表であり、その収支尻が国際収支である。したがって、国際収支は国際取引の貨幣的側面に着目し、あくまでも通常1年間のフローを問題としたものであって、一定時点における対外的な債務債権の残高つまりストックを測定する国際貸借とは異なっている。国際収支の内容は、経営勘定と資本勘定に大別される。前者には商品輸出入、海運・保険・観光等のサービスの移転、送金などの一方的支払いが入り、後者には長期・短期資本移動、金の移動が含まれる。仮に国民所得(=消費+投資+輸出と海外からの所得−輸入と海外への所得)が国民支出を超えれば、国際収支は黒字であり、その逆であれば赤字となる。
公正証書
通常公証人が公証人法の法令に従って、法律行為その他私権に関する事実について作成した証書をいう。その効力は将来の紛争を回避する予防司法的作用と強い証拠力を有し、また、執行認諾約款が記載されている。執行証書は強制執行の債務名義となる。公正証書は遺言の作成や金銭消費貸借約款等に利用されることが多いが、建物区分所有法の昭和58年改正に際し、複数の区分所有者が生じる前(例えば分譲前)に区分所有者の権利関係を規律する諸事項を建物専有部分の原始取得者(例えば分譲業者)が規約によって設定することを認めたが、その規約設定の明確性および将来の紛争を予防するため公正証書によることとした点が耳新しい。
誇大広告等の禁止
宅建業法は、本来的には消費者保護と宅地建物の流通の円滑化を図ることを目的として構成されているものである。そのため、営業行為が適正に行われるよう業務面について諸々の規制を行っている。その一つとして誇大広告等の禁止(法第32条)が定められている。すなわち業としての営業行為は、広告から始まるわけであるから、その広告が正しい事実を表現していなければならず、著しく優良、有利であると人を誤認させるような表示を禁止している。その事項として、@不動産の所在、A規模、B形質、C現在または将来の利用の制限、環境、交通その他の利便、D代金、賃借等の対価の額またはその支払方法、E代金または交換差金に関する金銭の賃借のあっせんの6項目に分けることが出きる。
広告の開始時期の制限
建売住宅やマンションの図面売り、青田売りで販売をし、完成前に業者が倒産した事例から、消費者保護規定として、宅建業法第33条業者が宅地造成、建売住宅や、マンションの販売については、都市計画法の開発行為の許可(第29条)、または建築基準法による建築確認(第6条)のあった後でなければ、広告を出してはならないと規定されている(法第33条)。これを広告の開始時期の制限という。なお、前期の時期は売買契約を締結できない条件である。
公図
公図は土地の形状や位置を表す図面で、法務局に保管されている旧土地台帳附属地図のこと。測量技術の精度がさほど高くなく見取り図的な所がかなりあるが、土地を特定し、その形状、隣地、水路、道路その他周囲の土地等を明らかにする貴重な資料として地図の代替的役割を果たし、登記事務処理上も利用されている。
公示価格
土地鑑定委員会が、全国各地の都市計画区域の中から、あらかじめ選定されている土地(標準地)につき、二人以上の不動産鑑定士または同士補の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、毎年1月1日現在における標準地の単位面積当たりの(1u)正常な価格を、同年四月上旬に官報に公示するが、その公示された価格を公示価格あるいは地価公示価格と言う。
更新料
借地または借家期限が満了し、契約の更新をするために、借地人または借家人から貸主に授受される一時金のこと。借地について言えば、原則として法定更新されることが多く、その場合には法律上、更新料を借地人が支払う義務はなく、叉地主も請求する権利もないが、昭和30年代の初め頃から東京、横浜等の大都市を中心に借地期間の合意更新に際しこの更新料授受慣行が生まれ、他の都市にも波及し一般化していった。その内容としては@借地権消滅の危険防止の安心料A地代の後払い的性格の権利金B中途で支払われる前払い的性格の権利金等の性格を持つためなどが考えられる。
誇大広告等の禁止
宅建業法は、本来的には消費者保護の円滑化を図ることを目的として構成されているものである。その為、営業行為が適正に行われるよう業務面について諸々の規制を行っている。その一つとして誇大広告等の禁止(法第32条)が定められている。すなわち業としての営業行為は、広告から始まることから、その広告が正しい事実を表現していなければならず、著しく事実に相違する表示をしたり、実際のものより著しく優良、有利であると人を
誤認させるような表示を禁止している。そのポイントとして@不動産の所在 A規模 B形質
 Cまたは将来の利用の制限、環境、交通その他の利便性D代金、賃借等の対価の額またはその支払方法E代金または交換差金に関する金銭の貸借の斡旋
 の6項目に分けることができる。
不動産の固定資産税
土地または家屋の価格×税率=税額
この算式で「土地または家屋の価格」というのは、固定資産税評価額とされています。また税率は、各市町村によって異なる場合がありますが、標準となる税率は100分の1.4です。納期前に市町村から納税通知書が送られてきますので、申告の必要はありません。納期は市町村により異なる場合がありますが、4月、7月、12月、翌年の2月の4期になっています。なお、課税標準が土地30万円、家屋20万円に満たない場合には、固定資産税は課税されません。


更地(さらち)
宅地の有形的利用および権利関係の態様のひとつであり、都計法等の公法上の規制は受けるが、当該宅地に建物等の定着物がなく、かつ、借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。鑑定評価に当たっては、その宅地の最有効使用を前提としうる。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
債務不履行(さいむふりこう)
債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう(民法415条)。履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つの態様がある。履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる(同条前段)。履行不能または不完全履行で、もはや履行の余地がない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる(同条後段)。また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができる。出典:(五訂版)不動産取引用語辞
債権譲渡
債権を同一性を保ちながら譲渡する新旧両債権者間の契約であり、債務者は同じ債務を新たな債権者に対しても負うことになる。もっともその債権の性質上譲渡できない場合(絵を描かせる債権など)、債権者・債務者間に譲渡禁止特約がある場合など、法律上譲渡が禁止されているケースもある。債務者に対しては譲渡人からの通知または債務者の異議を認めない承諾が必要となるが、第三者に対抗するためには内容証明郵便等確定日付がある証書による債務者への通知、または公正証書等確定日付のある証書による債務者への承諾が必要である。
催告の抗弁権
債務者の債務を第三者(保証人)が債権者に対し保証する場合が多いが、保証人に債権者から債務の履行を請求された場合、保証人が「まず主たる債務者に請求せよ」と請求を拒絶することができる抗弁権のことである。債権者が主たる債務者に直ちに請求していたなら弁済を得られた限度で、保証人は責任を免れることになる。「検索の抗弁権」と並ぶ保証人の抗弁権である。もっとも各種契約に際して見受けられる「連帯保証」の場合は、連帯保証人と債務者が連帯して債務履行の責任を負うことになる為、この抗弁権が認められていない。
在来工法
建築工法について、新種の工法に対し、従来から行われてきた建築工法のことをいう。最近の木造住宅の建築工法については特に、ツーバイフォー工法が広く普及してきているが、これに対しわが国の昔からの建築工法を在来工法と呼ぶことが多くなっている。木造住宅における在来工法とは、柱と梁を組み立てていく工法であり手間取るのに対し、新しい工法では、柱を組んでパネルを釘で打ちつけていくパネル方式など手間を省く工法となっている。
先取特権
特殊な債権者に対し法律上当然に与えられている担保物件である。本来すべての債権者は平等に弁済を受けるのが原則であるが、先取得権はその例外であり、債務者の財産から優先して弁済を受けることができる。例えば、雇主が破産した場合に雇人は雇主の総財産からその給料債権の優先弁済を受けることができる。民法は15種の先取特権を定めており、一般の先取特権、動産の先取特権、不動産の先取特権に分類できる。この内、不動産の先取特権は特定の不動産に対する担保物件であり登記しなければその効力を主張できない。


電車・バス等の所要時間
不動産の表示規約では、電車・バス等の所要時間の表示基準を定め(同規約12条7号)、1)乗換えを要するときはその旨、2)特急・急行等の種類、3)特急料金等の特別料金を要するときはその旨、4)ラッシュアワーと平常時の所要時間が著しく異なるときはその旨、5)運行本数が著しく少ないときはその旨を明示することを義務づけている。所要時間はダイヤグラムに従い表示するが、乗換え時間や待ち時間は含まれない。なお、通勤時間帯に運行されていない特急列車等による所要時間だけの表示は許されない。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
徒歩所要時間の表示
宅建業者が一団の宅地または建物の分譲の広告をする場合に、当該団地から各施設までの距離または所要時間について表示をするときは、不動産の表示に関する公正競争規約12条(9)および(12)により、道路距離80mにつき1分を要するものとして算出し、1分未満の端数については1分に切り上げることとしている。坂道、歩道陸橋は考慮されず、信号の待ち時間も含まれない。団地から駅その他の施設までの徒歩所要時間を計る場合、それらの施設から最も近い団地内の地点が起点となる。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
準耐火建築物
次の三つの条件をすべて満たす建築物である。@耐火建築物以外の建築物である。A次のイ、ロのいずれかであること。イ、主要構造部を準耐火構造または準耐火構造および耐火構造としたもの。ロ、上記イ以外の建築物で、イと同等の耐火性能を有するものとして主要構造部の防火の措置その他の事項について政令で定める技術的基準に適合するもの。B外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める構造の防火戸その他防火設備を有するもの。
私道負担
不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
守秘義務(しゅひぎむ)
宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、75条の2)。宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられている。「正当な理由」が認められる場合として、たとえば、裁判のさい、または税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等があげられる。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
市街化区域・市街化調整区域
都市計画では、無秩序な市街化(スプロール)を防止し、健全で計画的な都市の発展を図るため、都市計画区域を市街地として積極的に整備する区域(市街化区域)と、当分の間市街化を抑制する区域(市街化調整区域)とに区分し(これを「線引き」という)、段階的・計画的に市街化を図ってゆくこととした。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域(いわゆる既成市街地)とおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域(いわゆる新市街地)であり、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域である。市街化区域と市街化調整区域の区域区分(線引き)は、他の都市計画を定めるにあたって、基礎となる土地利用計画であり、この区域区分に開発許可制度を適用することにより計画的な市街化を図るものとされている。
支払金
宅地建物取引主任者は、法第35条により重要事項を、相手方に対し、書面を交付し説明しなければならない。その重要事項説明書に記載、説明しなくてはならない事項として、取引条件に関する事項のうち「支払金または預り金」を受領しようとする場合にあっては、保証または保全措置の有無及び概要がある。そして則第16条の2では、代金、交換差金、借賃、権利金、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、業者の相手方等から業者がその取引の対象となる宅地または建物に関し受領する金銭であり、これらの金銭を保証または保全措置を講ずるか否かを説明しなければならない。保証措置には、宅建業保証協会が一般保証義務として行う保証措置があり、保全措置には、@銀行等が一般保証委託契約に基づくものと、A保険事業者が保証保険契約に基づくものとがある。
質権
債務の弁済がなされるまで目的物を留置し、弁済が無い時はその目的物を処分して優先弁済を受ける担保物権である。質権の目的物は譲渡できるものなら動産、不動産、債権、株式、無体財産権などのいずれでもよく、これらの占有を担保権者に移転するところに特徴がある。従って債務者に対する心理的圧力が強く、今日でも動産質として広く大衆金融の為に利用されている。しかし、不動産質については債権者に不動産管理の繁雑さがあり、債務者に不動産の占有を奪われる不便さがある為ほとんど利用されておらず、抵当権に取って代わられている。
自己金融
企業が利益の保留、減価償却計算による減価償却基金、引当金等の名目で利益を社内に積み立てて、投資基金として利用することをいう。これは企業の必要資金を外部資金(株式・社債発行および借入金等により外部から調達された資金)に依存しないで内部で充足するため、内部金融とも言われている。わが国では高度経済成長期において、自己金融による資金調達が借入金による調達とならんで顕著であった。すなわち税法上の規定で短縮された耐用年数、特別償却の利用、また退職給与引当金、貸倒引当金などの利用によって利益を費用化し、自己資金を創出したのである。こうした自己金融による利益の内部留保は、企業支配の対象となる資本を拡大させることによって、企業支配を一層深化させることになる。
敷地面積
敷地とは、一つの建築物または用途上不可分の関係にある二つ以上の建築物のある一団の土地のことである(令1条1項1号)。敷地面積は、土地の高低差にかかわらず水平投影面積として求める(令2条1項1号)。ただし、法42条2項(世間にいわれる2項道路)、3項の規定による道路境界線との間の部分は敷地面積に算入しない。
実測図
実際に測量を行ったうえで作成される図面のことである。不動産の面積は、原則として不動産登記簿の表題部に記載されているが、縄延びなどにより実際の面積とは異なる場合がある。土地単価が高額なものの取引においては、登記簿記載面積で行うか実測に基づく面積で行うかによって取引価格が大幅に異なっている場合もあるので、面積は重要な項目となっている。なお、正確な実測図を作成するには、土地家屋調査士や測量士のように、測量に関しての有資格者に依頼するのが望ましい。また、実測の際には、隣接する関係者が立ち会った上で行われるのが原則であり、作成された実測図にそれぞれの関係者の署名捺印をしたものが正式なものとなる。これがいわゆる確定実測図である。
借地権
借地法に基づき、建物所有を目的とする地上権及び賃借権である(一時使用を除く)。堅固建物所有を目的とする場合で当事者が期間を定めない場合は60年(但し特約で30年まで短縮可能)、非堅固建築物所有を目的とする場合で当事者が期間を定めない場合は30年(但し特約で20年まで短縮可能)となっているが、借地法が借地人保護の思想に基づいている為、幅広く更新が認められている。賃借権については譲渡・転貸に際し賃貸人の承諾が必要となる。
借地権つき建売住宅
建売住宅は土地の所有権と建物の所有権を併せて分譲するというのが一般的であったが、土地価格の高騰などにより一戸建て住宅がますます遠のき、割高感があった。そこで、戸建住宅に対するニーズに応えるために少しでも価格を抑制しようとする販売方法として考え出されたものである。建売住宅の分譲の際に、建物は所有権で土地は借地権で分譲するもので、土地価格の60%〜80%を借地権価格としている。従って月々の借地料は支払わなければならないが、土地が所有権の場合に比し、買い易くなっている。又、底地権を売主が留保しておき、建売住宅を購入した借地権者の希望に応じ、一定期間に底地権を売却するという場合もある。
借家権
建物の賃貸借契約に基づき建物を使用収益する賃借権のうち、借家法の適用を受ける賃借権であり、生存権の一種として借家人を非常に強く保護している。従って建物の引渡しで第三者に対抗することができ、一時使用を除き存続期間は1年〜20年である。賃貸人からの解約申入れは「正当な事由」がある時にのみ有効であり、しかも6ヶ月前にしなければならない。なお更新なき時は「造作(畳・建具等)買取り請求権」が認められている。
敷 金
主として建物の賃借人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃貸人に交付する金銭をいう(民法316条、619条2項参照)。このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格および内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物等を明け渡した後に、未払賃料等があればこれを控除したうえで返還される点に特徴がある。賃借人は契約継続中に、敷金によって不払賃料に充当させることはできない。敷金返還請求権は建物等を明け渡したときに発生するから、賃借人の建物等の明渡しと同時履行の関係にない。また敷金には利息を付さないのが普通であり、建物等の所有権(賃貸人の地位)が移転したときは、新所有者に引き継がれる。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
使用貸借(しようたいしゃく)
借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。 借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、 目的物を返還しなければならない。使用収益の対価を支払わない(無償)点において賃貸借と異なる。
使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。 出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
取得時効
他人の物を一定期間継続して占有・権利行使する物に所有権等の権利を与える制度。時効は当事者の援用(時効の主張)により、時効期間の開始日に遡及して効力を生じる。この成立には、所有の意思を持ち、平穏かつ公然に他人のものを占有し、占有者が善意・無過失のときは10年、悪意有過失のときは20年継続することを要す。
取得税
土地や住宅等不動産の所有権を取得した時に、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税である。その取得の原因が売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税される。ただ、相続による取得については課税されない。この税金の計算は次の算式による。不動産の価格(固定資産税評価額)×100分の4「不動産の価格」は固定資産課税台帳に登録された価格をいう。また、平成13年6月30日までに取得した住宅及びその敷地については、100分の3相当に軽減されている。
消滅時効
一定期間行使しない権利に関し、法律がその権利を保障せず消滅させる制度である。債権は10年間(但し商事債権は5年間)の不行使により消滅し、債権・所有者以外の財産権は20年の不行使により消滅する。所有権は消滅時効にかからない。時効期間の起算点はその権利を行使できる時であり、時効期限が中断なく経過することにより完成することになる。この時効による利益はあらかじめ放棄できないとされており、時効完成後に放棄する事はできる。
譲渡担保
債権の担保の為に債権者に目的物を譲渡し、債権が弁済された場合にその目的物を復帰させることを約する制度であるが、民法に規定はない。目的物は動産・不動産その他譲渡可能な財産であればよく、不動産の場合は原則として所有権移転登記をすることになる。従って対外的には目的物が債権者に移転するものの、体内的には債務不履行が生じた場合に初めて移転することになる。この為、国土利用計画法上は届出等規制の対象となる。また弁済時歩迄は債権者は目的物を他に処分してはならず担保の目的だけに利用してはならない。一方債務不履行が生じた場合、債権者の請求によって目的物が移転するのが原則であるが、合意によって移転する場合もある。
重要事項の説明義務

名義人は誰か、抵当権が付いているが抹消できるのか、この土地に自分の思うような建物が建てられるのか、水道、下水、ガスの施設はどうなっているのか、代金はいつどのように支払うのか等々、購入者の多くは知識不足と経験の無さで不安になるのが普通であり、これらを解消するには業として専門家である宅地建物取引主任者が調査し、説明するのが一番有効である。その為、業法は第35条において、宅地建物主任者が取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に、物件に関する事項と取引に関する事項等、一定の重要事項を説明することを義務付けている。なを、説明後は、書面で当該説明書を相手方に交付しなければならない義務を課している。

書面の交付義務
希望通りの物件を購入できたと喜んだもののの、引渡しの時に、契約した時の条件が違うというケースが時々見受けられるが、これらは契約内容が不明確であったために起こるトラブルである。このような事態を防止するため、成立した契約内容のうち主要なものについて書面化することにより、契約内容を明確にし、契約当事者間に注意を喚起させる目的で、書面の交付義務が、宅建主任者に課せられている(宅建業法第37条)。通常は、売買契約時に、法第37条書面として処理している場合が多い。
修繕積立金
マンション等の区分所有建物を維持、保全していくためには、窓ガラスの破損取替え等の日常の小さな修繕以外に、一定年数ごとの計画的大規模修繕、災害等による不測の修理が必要になる。このような日常の小さな修繕以外の一時の多額の費用の支出に備えるために、毎月の管理費とは別に積み立てる資金が、修繕積立金である。通常、分譲マンションでは、あらかじめ分譲業者の方でこの修繕積立金の額の案を用意し、それを参考として管理組合で決める場合が多い。適正な修繕計画を立て、実施していくうえでは、積立額の見直しが必要になることもあろう。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
新築
不動産広告において新築として表示できるのは建築後1年未満、かつ、使用されたことがないものである。この場合の建築経過年数の起算点は、造作工事が完了した時点である。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より


スプロール化
sproawlとは、ぶざまな広がり、不規則な広がりの意味で、一般的には都市化が進展していく中で、周辺郊外へ住宅が無秩序に広がっていく状態。急激な都市化の進展による人口の集中により、郊外の安価な地価の地区に虫食い的に住宅が無秩序に広がり、ミニ開発等により都市計画等に関係なく住宅が進出していく状態をいう。このような状況下では、都市計画等が無視されるため、土地利用計画や都市施設の整備などが非常に非効率的とならざるをえない。このような無秩序な開発などが行われてきたために、都市再開発やアメニティの重要性が叫ばれるようになってきている。


セットバック
本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建基法の制限による次のような場合をセットバックという。(1)敷地前面道路の幅員が4m未満(いわゆる2項道路)の場合、その中心線から2m(ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に4m)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)として負担する(同法42条2項)
(2)壁面線が指定されている場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、2m超の門・へいは壁面線を越えて建築できない(同法47条)。
(3)道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する(同法56条1項1号)出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
接道義務
都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている(建基法43条)。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
平成12年度不動産税制の改正
part1
不動産を取得したときの税金の改正
登録免許税について、次の改正が行われました。@ 土地の登記に関する登録免許税について、課税標準を固定資産税課税台帳の3分の1とする特例措置の適用期限が、平成15年3月31日まで3年間延長された。A 不動産の登記のうち共有物の分割による所有権の移転登記について、分筆前の共有持分に応ずる部分以外の部分を取得した場合の登録免許税を通常の所有権の移転登記と同じ税率1000分の50(改正前1000分の6)とする特例措置が講じられた。
平成12年度不動産税制の改正
part2
不動産を取得したときの税金の改正
●不動産取得税について、次の改正が行われました。宅地評価土地(宅地及び宅地比準土地)の取得に対して課せられる不動産取得税の課税標準について、引き続き、その取得が平成14年12月31日迄に行われた場合に限り、価格の2分の1とする特例措置が講じられました。
●住宅ローン控除制度について、平成13年中に居住を開始した場合の住宅借入金等の年末残高の限度額、控除期間及び控除率が、次のように改められました。

年末借入れ金残高の限度額  控 除 期 間    控        除        率
5000万円 最長15年間 5000万以下の部分 1年目から 6年目まで  1%
              7年目から11年目まで  0.75%
              12年目から15年目まで  0.5%
合計控除額15年間で最高587.5万円

善管注意義務
(善良なる管理者の注意義務)
義務なくして他人の為に物または事務を管理する立場になった場合の注意義務であり、その職業・地位にあるものとして通常要求される程度の注意をもって管理し、その事務の性質に従って最も本人の利益に適する方法で処理しなければならない。しかも本人の意思を知り得べき場合には、本人の意思に従って行動しなければならない。しかし基本的には本人との間に契約関係はなく過大な責任迄は負う訳にはいかず、従って緊急の場合はその危険が現実に存したと否とにかかわらず悪意・重過失の場合にのみ責任を負うことになる。
専有面積と専用面積
専有面積とは、分譲マンション等の区分建物の専有部分(区分所有権の目的となる建物の部分)の面積をいうが、この専有面積に共用部分のうち特定の部分を特定の区分所有者に専用的に使用させる部分(バルコニー・扉付きのポーチ状になった廊下の一部等の専用使用部分)の面積を加えた面積のことを専用面積ということがある。しかし、表示規約では専有面積と専用面積を分けて表示すべきこととし、専用面積による表示は禁止している。なお、専有面積の算出法には壁芯計算と、登記簿に記載される内法計算の2つがある。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
占有権
自己のためにする意思をもって物を現実に支配(保持)することによって占有権は取得される。民法が占有権を一つの物件として規定しているのは、占有が他人によって侵害された場合にその侵害者に対してその侵害を排除することを請求する権利=占有特権によって保護されているかぎりの占有者の地位をという場合と考えられる。広い意味では、占有を法律要件として生ずる各種の法律効果をもたらす地位を占有権と呼ぶ。例えば取得時効、動産の即時取得、動産の物件変動の要件、留置権、質権、賃貸借の成立、借家権対抗要件等には、占有または、その移転としての引渡しという事実の存在が重要である。
設備投資
広い意味では政府部門の固定資産投資(住宅、社会資本等)をも含めるが、一般的には企業が土地、建物、機械装置などの固定資産に資金を投ずること。経済が発展・成長に向かっている時期に、設備投資が増える。設備投資には直接的に生産力を増やす効果(生産力効果)と必要な機械装置等の発注を通じて需要を増す効果(所得効果)という投資の二重効果(これをドーマーの法則という)があり、国民経済の需要要因としての経済の動きに及ぼす影響は極めて大きい。又設備投資の動向は、長期的に見た場合、産業構造の変化をもたらす原動力ともなる。概して、景気変動に最も敏感な企業が意思決定の主体である為、設備投資は在庫投資と共に金融や貿易にまで直接・間接的影響を与えている。
専任媒介(仲介)契約
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼書を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。宅建業法では依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと、宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている(同法34条の2) なお、専任媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準専任媒介契約約款によることが望ましいとされている。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典


相続
人が死亡したことによって生じる財産上の権利・義務の包括的継承のことである。死亡した人を被相続人、承継を受ける人々を相続人と言い、民法により誰が相続人となるかを3段階に分けて規定しているが、いずれの場合でもかならず配偶者は相続人となる。相続人並びにその承継割合は民法に定められているが、被相続人がこれに従わずに相続人、承継割合を定めたい時は遺言をすることができる。但しこの場合法定相続人のために相続財産の一定割合を遺留分と定めている。また相続財産中債務の方が多い時は相続を放棄もしくは共同相続人全員が共同して限定相続することができる。
総合課税
各個人に帰属する全ての所得を合算して一個の所得金額とし、そこから各種の控除を行った後これに対して累積税率で課税する方法を言う。分離課税に対応するものである。総合課税が行われる場合には、例えば600万円の所得者は300万円の所得者の2倍をはるかに越える税負担となる。それが担税力の大小に応じた公平な課税とされる所以であるが、中には所得の性格上、総合することによって過重負担となるケースがあり、現行のもとではこれらは別扱いとされ分離課税となっている。住民税も所得税の場合と同じく基本的には総合課税が行われるが、所得税において特別措置が取られている利子所得、配当所得に付いては、若干異なった方法が行われている。
相隣関係
相接する不動産の利用を調節するために、両隣の所有者・利用者が各々の機能・権限を一定範囲で制限して協力し合う関係であり、互助互譲の精神を具体化したものである。民法では隣地の使用・通行・流水・排水・境界・境界付近の建築等につき所有権の限界を示し、相隣が円滑に運用できるようにしている。従って囲繞地の所有者は隣接地(他人所有地)を通行することができ、排水は事故の所有地より低い隣接地を通して下水道等に流すことができる。
底地(そこち)
借地権の付着している宅地における当該宅地の所有権をいう。 つまり、宅地に建物の所有を目的とする地上権・賃借権を設定した場合の、 その宅地の所有権を指すものである。所有権に地上権・賃借権を設定すると地主に帰属する不完全所有権と借地人に帰属する借地権とに分かれるが、 この不完全所有権が底地である。したがって、底地の価格と借地権の価格とは密接に関連している。 出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より


direct mail(ダイレクトメール)
日本では、ダイレクトメールそのままで使われている。直接広告の一つであって、個人の宛名に郵便で広告物を送る方法。不動産業においても、ダイレクトメールは販売の為の重要な手段である。
タウンハウス
town house とは、貴族の本邸は田舎にあってカントリーハウス(countory house)というのに対し、ロンドンにある邸宅をいうが、わが国では、一般に低層の縦割り連棟式長屋住宅をいう。又、中高層の集合住宅をマンションというのに対し、低層の集合住宅をタウンハウスという場合もある。近年ミニ開発による一戸建住宅が盛んに建設され、建ぺい率や境界の関係で敷地の有効率が低くなったりしているが、タウンハウスによれば敷地を有効に使うことができる。
耐火建築物
主要構造部を耐火構造とした建築物で、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める構造の防火戸その他の防火設備を有するものをいう。政令(令109条)では、甲種防火戸、乙種防火戸、ドレンチャー、そで壁、換気孔などの基準を定めている。従って、主要構造部が耐火構造となっているだけでは、建築基準法にいう耐火建築物とはならない。
代理
代理人が本人に代わって法律行為をし、その法律効果が直接本人に帰属する制度をいう。代理には、親権者制度のように法律の規定に基づく法定代理と、授権行為に基づく任意代理とがある。従って代理権の範囲は、法律の規定または授権行為内容によって決まる。しかし、授権行為が行われる以前の代理行為や、代理人が一定の範囲を超えて行った行為でも、一定の場合には表見代理としt、正当な代理行為と同様に取り扱われる場合があるので注意を要する(民法110条)。なお、同一の法律行為について1人が当事者双方の代理人となる双方代理は原則として禁止されている。つまり、不動産の売買取引において、売主・買主双方の代理人として、売買契約の締結を行うことはできない。
立退き料

明渡料ともいう。地主や家主の都合によって、借地や借家を明渡す場合に地主や家主から借地人・借家人等に支払われる金銭。本来借地権や借家権が返却される場合に、明渡請求するには正当の事由が必要である。正当な事由がない場合には借地権や借家権を買戻さなければならない場合とか訴訟による経済的、時間的煩わしさの負担の回避等の場合に利用される。
建物区分所有法
マンション等の権利関係、管理関係を規律する法律で昭和37年制定された。土地利用の高度化や都市化の近代化に伴い、一様の建物を階層的に区分して所有・利用することによりその権利者相互間の権利義務や共有部分の管理等が複雑化して、民法旧第208条の簡単な規定では対応できないため制定したもの。この法律には建物の区分所有における所有関係を規制すると共に、建物ならびに敷地、居住施設の共同管理、規約や集会に関して規定をしている。その後、区分所有建物の普及により、更に法的整備が必要となり、昭和58年に大改正を行った。


地目
土地登記簿の表題部に所在、地番、地積等と共に記載される登記事項の1つである。地目は、土地の主たる用途により、田・畑・宅地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・墓地・境内地・運河用地・水道用地・用悪水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路公園・雑種地に区分して定めるものとされている。(不動産登記令第三条)
地域地区

都市計画区域については、地域地区のうち必要なものを都市計画に定めるものとされている。地域地区は、用途、環境等によって区別された地域で、都市における土地利用の骨格を規定し、各地域、地区ごとの建築規制により、都市環境の保全を図ることを目的としている。地域地区には次のような種類がある。@用途地域、A特別用途地区、B高度地区、高度利用地区、C特定街区、D防火地域、準防火地域、E美観地区、F風致地区、G駐車場整備地区、H臨港地区、I歴史的風土(特別)保存地区、J緑地保全地区、K流通業務地区、L生産緑地地区、M伝統的建造物保存地区、N航空機騒音障害防止地区。これらの地域地区における具体的な建築制限は、特に都市計画で定めるもののほか、建築基準法、別の法律、条例で定められている。
地上権
工作物または立木の所有を目的として、他人の土地を使用する権限をいう。借地権と異なり物権である。従って地上建物の登記の他、地上権の登記によっても第三者に対し対抗力を有し、更には譲渡・転貸などの処分に当たり地主の承諾を要しない。建物所有を目的とする地上権は借地法の適用を受ける為に借地権とともに特に権利者の保護が教化されており、その存続期間、契約の更新、解約理由、存続性等借地人に有利な規定が設けられている。地下・空中についての地上権も認められている。
地籍図
地籍図は地籍の明確化を図る国土調査法に基づく地籍調査を行い、その結果により作成した地図である。一筆毎の土地について、その特徴、実態を明らかにするため、所在・地番・地目・境界の調査と登記簿に記載された所有者の確認と境界の測量および面積の測定を行い、かつ境界杭を設置する。この地籍調査により作成された地籍図(案)は、土地登記簿の表題部と同じ内容を有する地籍簿(案)とともに、一般閲覧もされる。その閲覧後の地籍図・地籍簿は、都道府県知事または主務大臣の認証をうけたのち、市区町村にも保管される。この送付によって地籍図は公図に変わって、登記所備え付けの地図とされ、また土地登記簿の表題部の表示も地籍簿の表示に従って改められる。このように登記に反映されるので土地の権利の明確化に役立ち、境界紛争の防止策に貢献できる。
仲介手数料
宅地建物の売買等の媒介(仲介)や代理をした場合の宅建業者の報酬額は業法で規制されており(法第46条)、建設大臣が定め、告示した報酬の額を上回って受領できなくなっている。建設大臣告示は昭和45年10月23日付で出されており、その間一度も変更告示は出ていない。
中間省略登記

中間の権利変動の登記を省略して行う登記をいう。例えばAからB、そしてCへと順次所有権が移転している場合に、Aから直接Cに所有権移転の登記をすることである。中間省略登記は、古くから登録免許税の回避等からか慣行的に行われており、また物件の変動は当事者の意思に基づくとする意思主義を採用し、登記官が形式審査をするにすぎないわが国ではやむをえない事とし、現在の権利状態と一致することを理由に、原則として判例も有効性を認めている。中間省略の登記の請求を、例えばCかAに対してできるかについては、中間者Bの同意があるときに限り、できるとしている。



ツーバイフォー工法(2×4工法)
アメリカ、カナダで開発され、主として住宅用の建築物に用いられている工法である。柱を使わずに、2インチ×4インチの断面を有する木材、または2インチはそのままで4インチの整数倍の断面を有する木材を、主として釘打ち工法によって建て、壁全体で支える。この方法だと熟練技術月より建設省により技術水準が改正された。「木造枠組壁構法」とも呼ばれ、大手の進出もめざましく、年々そのシェアを拡大してきている。地震などに強い工法として、日本の風土にも定着しつつある。
つなぎ融資
不動産を取得しようとする者が、公的融資や自己所有不動産の売却代金を受領する以前に、工事代金や購入代金にあてるため受ける融資のことをいう。特に買換えの場合、手元流動資産や余裕資金の乏しい買主が無理な買換えを目論んだものの、所有不動産の売却に手間取って、金利に追われることがある。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典


developer(ディベロッパー)
開発(deveiopment ディベロップメント)を行う業者のこと。開発業は、宅地の造成を行い、宅地に住宅やその関連施設を建築したり、事務所ビルを建てたりして土地の利用を図る。最近はその開発が画一的だとの指摘もあり、商品のバリエーションを模索中か。
テラスハウス
2階建ての長屋式アパートで、1,2階を通じて1戸となっているメゾネット方式のものをいう。但しテラスハウスは各戸の1階にテラスが設けられて土地と連接している点が特徴であり、二話をもっ点では独立住宅の性格を有している。なおテラスとは地上面より高く、緩い傾斜を持った自然または人工の平坦部のことをいい、特に建物前面の露天の台状部分を差す。露台とも言う。通常は1階に居間、食堂、台所等を設け、2階を寝室としている。
デジタル(Digital)
断続的な数量変化の表示のこと。1、2、3という数量の変化はデジタルである。反対語はアナログ(Analogue)。メモリ式の体重計や長針・短針による時計はアナログ、これに対して液晶表示式の時計はデジタルである。すなわち、アナログは坂道のように連続的に変化を表すのに対して、デジタルは階段のように断続的、階段的に変化を表す。コンピューターやデータ通信の分野ではデジタル方式が主役である。コンピューターは元々0か1かのデジタル方式しか理解できない機器であるし、データ通信においても精度の高いデジタル方式へ計画されている。ちなみに、デジタルの語源であるデジット〈Digit〉は「指」を意味している。
デノミネーション
貨幣単位の呼称を引き下げることをいう。例えば旧1000円を新1円にし、旧10000円を新10円と呼ぶことをいう。デノミは通常、インフレの後始末として行われるが、その主要目的は@計算上の便宜性、A貨幣単位が大きすぎることから生じる不安定感の払拭、B外国為替相場が何桁もの自国通貨で表示されることから生じる国際信用の下落からの回避等にある。デノミの特色は、呼称変更が通貨、為替相場、商品価格、賃金、貨幣債権債務などすべての貨幣計算にいっせいに適用されるため、価値関係に何ら変化をもたらさないことにある。デノミは第一次大戦および第二次大戦後、超インフレを起こした国々(ソ連、ドイツ等)で実施された。
抵当権
目的物の引渡しを受けずに、その上に優先弁済権を確保する担保物権の一種であり、最も普及している担保制度である。この制度は質権と異なり、目的物の留置を伴わないところから、目的物を引き続き使用する個人の住宅ローン、企業の事務所、生産設備への設定等数多く利用されている。したがって第三者に対抗するためには登記が必要であり、この目的物を競売して優先弁済を得ることになる。
停止条件
売買契約の締結等法律行為を行う際に、その効力が、将来一定の事実が発生すればそのときに生じると定めることができる。その一定の事実が発生すれば効力が生じるという条件が「停止条件」である。例えば、入学したら時計をあげるという場合、「入学」という事実が停止条件に当たる。法律行為の「効力発生」自体が不確実な状態で条件が成就するまでその効力の発生が停止する。しかし成就すれば当然効力を発生する点が「予約」と異なる。「期限」は将来発生することが確実である事実に法律行為の行為の効力をかかわらしめている点で、その事実が確実に発生するか否かが明らかでない「条件」と異なる店に注意する必要がある。但し、成就か停止条件の債務者の意思次第とされる契約は無効される。また、条件の一つの権利(期待権)として法的に保護される。また不法行為の対象となる。
手付金

契約締結の際に当事者間で授受される金品等のことであり、売買・賃貸・請負等で広く利用されている。手付金には契約締結の証拠としての証約手付、契約不履行の際の違約罰としての違約手付、解約権留保の意味を持つ解約手付等があり、通常の売買等では手付としての最小限度の効力である証約手付に解約手付の内容が加えられた効力があるとされている。尚、内金等の名称で支払われるものの中にも手付の意味を有するものがある。



ドライエリア
地下室を作った場合に、その地下室の採光を図るため、窓を作りその部分を掘り下げて空間を設けたものである。B1ハウス、3階建て住宅など地下室のある住宅の促進策が進められているが、地下室を有効に利用する手段としてドライエリアが設置されるケースがある。地下室の一方の外側を掘り下げ、空間を設けることにより、窓を設置し採光と換気が図れ、地下室をボイラー室や倉庫といった用途だけでなく、書斎、ピアノ練習場や居室などとして利用することができる。このように、ドライエリアは地下室の有効活用の手段となっている。
投機と投資
商業銀行が初めに受け入れた預金の何倍かの新たな預金通貨を作り出すことで、預金創造ともいう。
銀行は預金通貨の総額に対して、その一部が現金によって引き出され、またあらたに現金によって預け入れられるが、全額が同時に引き出されることのないことを経験によって知っており、安全な支払準備率を超えない範囲で信用創造を行うことができる。
現在では、小切手や手形の決済は手形交換制度を通じて行われるため、銀行は預金として受け入れた額を支払準備として、その何倍かの貸出を行い、その貸出金を預金として受け入れることが可能となり、こうしたことの繰り返しで信用創造が行われているのである。
しかし、こうした信用創造は無限に行えるわけではなく、仮に支払準備率を10%とすると、預金の9倍が限度となる(フィリップスの公式より)。
同時履行の抗弁権
双務契約の当事者の一方(例えば家屋の買主)が履行の提供(代金の提示)をするに当たって、相手方が債務の履行を提供(家屋の引渡し)する迄は自己の履行を拒むことができる権利である。双務契約では双方の債務が対価の関係にある為、社会的公平を保つ目的で定められた制度であり、従って当事者の一方が先給付の義務を負っている時は同時履行の抗弁権を主張することができる。
登記権利者・登記義務者
所有権の移転登記の原因となるべき実体上の権利関係の変動がある場合において、既存の登記面にその権利が登記されている者が登記義務者、新たに権利の設定を受ける者が登記権利者である。わが国の登記は、物権変動の対抗要件であるにとどまり、公信力は認められていない。しかしながら登記権利者だけの申請は権利の安定上問題があり、従って登記をすることによって不利益を受ける登記義務者との共同申請が原則となっている。
登記の公信力
登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、 一定の要件のもとでその権利を取得することが認められることをいう。 わが国では、登記の公信力を認めない。したがって、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、 その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、 不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになる。これに対して、 動産では占有に公信力が認められるから、売主の所有と信じた買主は、そう信じるについて過失がなければ、 真の所有者がほかにあっても、その動産の所有者となることができる(民法192条)。 出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
登記済証(権利証)
登記が完了した際、登記官(法務局)から登記権利者に対し交付される登記完了の証明書のことをいう。この登記済証は「登記の原因を証明する書面(売渡証書)もしくは「登記申請書副本」に申請書受付の年月日、受付番号、順位番号、登記済の記載がなされたものであり、登記をした権利者に渡されることから一般に「権利証」とよばれている。新たに所有権移転、抵当権設定等をなす時は印鑑証明書や委任状とともに、この登記済証が必要となってくる。なお登記済証は一度しか交付されない為、紛失した場合は保証書を作成することになっている。
登録免許税
登録免許税法に掲げる登記、登録、特許、免許、許可、指定および技能証明等を受けることから生じる利益に着目し課税する国税である。これは財産権の創設・移転あるいは人的資格の取得、事業開始の背後にある利益をとらえて課税しようとするものであり、流通税の一種とみなされている。納税義務者は上記の登記等を受ける者で、当該登記等を受ける者が2人以上の場合には連帯して納税義務を負うことになる。登録免許税は、納付すべき税額を確定するのに特別な手続きを必要とせず、その納付税額の確認も登記機関が行うことになっている。なお納税地は、登記等の事務をつかさどる登記所等の所在地で、その納付期限は原則として登記等を受ける時である。
都市計画税
都市計画法に基づいて行う都市計画事業または土地区画整理法に基づいて行う土地区画整理事業に要する費用にあてるため、これらの事業によって利益を受ける区域内の土地および家屋に対し、その価格を課税標準として土地および家屋の所有者に課税する市町村の目的税である。税率は、市町村の条例により定められるが、現在100分の3を超えることができない。また、賦課期日、課税客体、納税義務者、課税標準、納税、徴収方法等すべて固定資産税と同様で、同税にあわせて賦課徴収される。都市計画税が最初に創設されたのは大正8年であったが、その後昭和25年に現行の地方税法が制定されるに伴いそれまでの都市計画税は水利地益税に吸収された。そして昭和31年の地方税法の改正により都市計画税は目的税として復活し、数次の改正を経て現在に至っている。
都市計画区域
都市計画区域とは「都市計画」を策定する場であり、都市計画区域内の土地については、都市の健全で秩序ある発展を図るため、都市計画に基づく土地利用等の規制が実施される。都市計画区域は、市(または人口、就業者数等が一定の要件に該当する区町村)の中心市街地を含み、自然的・社会的条件、人口、土地利用、交通量等を勘定して、一体の都市として総合的に整備、開発、保存する必要がある区域について都道府県知事が指定する。また、首都圏、近畿圏などの市等として開発、保全する必要がある区域についても指定される。なお、都市計画区域については、建築基準法第3章の集団規定(接道義務、用途地域による建築制限、建ぺい率、容積率、斜線制限等)が適用される。
土地収用法

公共性の高い事業に必要な土地等を強制的に収用するための手続きに関する基本法。いわゆる‘強制買収’に関する法律のこと。空港・港湾の施設等は広域的に多数の人に利用される施設であり、その建設事業遂行の必要性はきわめて高い。そこで、これらの事業の用地買収ができずに遂行不能となる不都合を、この法律により防止している。この法律は個人の私有財産を制限するものであるから、収用できる事業は公共の利益となる事業に限られ、その事業の種類は法律で限定的に列挙されている。
土地信託制度
信託制度を使った不動産有効利用の一手法で、土地の信託を受けた信託銀行が、土地利用計画の作成、建築工事の発注、資金手当、テナントの募集から建物・テナントの管理等までを一貫して行う信託制度のことをいう。具体的には、土地所有者が所有地を信託銀行に信託することにより、有効利用のプランニング、建設会社との請負契約の締結、資金の借入、テナントの募集はすべて受託者である信託銀行が行い、完成した建物の賃貸による賃料等の収益から、金利、公租公課、管理費等の経費、および信託報酬を差し引いた額を信託配当として土地所有者に交付する仕組みとなっている。



NAR(全米リアルター協会)
National Association of Realtors(ナショナル・アソシエーション・オブ・リアルターズ)の略語で、不動産協会全米連合会(NAREB:ナーブ)が改称し、1973年からNARとなった。


2項道路
建基法42条2項に定められた道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。幅員4m未満でも、1.8m以上あり、昭和25年11月23日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされる。ただし平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われるが、この6m区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる。2項道路の広告に当たってはその旨を表示しなければならない。また、その結果、敷地面積が概ね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければならない。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典




農地転用

農地を農地以外のものに転用することがあるが、農業政策上の観点から一定の制限が定められている。農地を農地以外に転用する場合、また農地を農地以外のものに転用するために売買もしくは地上権、賃借権等の設定をする場合には、農地法により都道府県知事または農林水産大臣の許可が必要となる。ただし、市街化区域内の農地について転用または転用を目的とした権利移動を行う場合には、農業委員会経由で都道府県知事に届出を行い、その受理通知書の交付により前記許可にかえることができる。これらの許可を受けないで行われた売買、賃借等の取引はその効力を生じない。


売買の予約

売主または買主の一方が本契約を成立させる権利を持ちつつ、相手方の承諾無くしても直ちに契約を成立させることのできる予約であり、本契約のための予約完結権を権利保全のための仮登記することができる。この売買の予約には通常一定の意思表示期間が定められており、予約義務者は相当の期間を定めて、その期間内に売買完結の諾否を解答するよう催告することができる。したがって、相手方がその期間内に確答しないときは予約の効力が無くなることになっている。

公簿売買・実測売買
土地の売買に関する契約方式。公簿売買方式とは土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、以後その金額を変更しない方式、実測売買方式とは契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方式である。暫定的に登記簿の面積により売買を行い、後に実測した面積との差を清算する方式もとられているが、実務上はこれも実測売買に含まれると解されている。一般に山林や農地のような広大な土地の売買はほとんど公簿売買によって行われているが、地域によっては宅地売買において公簿方式をとっている例も多い。出典:改訂版 不動産取引用語辞典」(株)住宅新報社発行より
白紙委任状
委任には書面は必要でないが、通常委任状を作成する。そのうち委任の相手方の名前や委任する内容等を委任状に記載しないで、白紙のままその補充を相手方と他の一定の者に任せ、委任関係を確立しようとする委任状を「白紙委任状」という。当然補充を任せられた者がその白地部分を補充してはじめて委任状としての効力、ひいては委任内容の効力が発生する。白紙委任状は、通常売買や賃貸借等の不動産取引、契約引渡しの際や金銭の貸し借りの公正証書の作成等の際にしばしば使われることが多いが、その白紙委任状を安易に信頼し、法的紛争に巻き込まれたり、また白紙委任状を発行したことにより、自己または第三者に損害が発生しないよう、十分留意し代理権の意思範囲を本人及び白紙委任状の保持者に確認する必要があり、また発行する場合には委任内容を記載して交付することが必要である。


表示に関する公正競争規約
不当景品類および不当表示防止法10条の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けて、不動産業界が設定した不動産の取引に関する広告その他の表示に関する自主規制基準。同法4条(不当表示の禁止)の解釈基準のひとつとして取り扱われる。昭和38年東京地区に設定され、現在、北海道、東北、首都圏、東海、北陸、近畿、中国、四国、および九州の9地区に設定されている。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
引渡し
売主や貸主が占有していた物件を買主または借主の占有を移すことをいう。引渡しには、現実に物件を引き渡す「現実の引渡し」だけでなく、例えば買主が借りている土地を買うような場合のようにその意思表示だけでできる占有改定やまた他人に貸している土地をその状態のまま売買し、その借主に買主のために占有することを指示し、買主がこれを承諾する「指図による引渡し」がある。当事者間の契約によって物件の引渡し方法をあらかじめ具体的に明示することが必要である。また危険負担の分担、公租公課の負担割合の基準として、担保責任等の始期として引渡しの時期を約定することがあるので、注意を要する。宅建業法にも引渡しの重要性にかんがみ不当遅延の禁止や契約上の引渡し時期の明示を規定している。
表見代理
通常代理権を適法に与えられていない者が本人のために代理人として、法律行為をしても「無権代理」として、本人に効果が帰属する事も無いし、無権代理人自身も法律行為上の効果を生じないのが原則である。しかし、本人と無権代理人との間に特殊な関係があるために、無権代理人を本当の代理人と誤って取引をした第三者(相手方)を保護しないとかえって取引の安全性を阻害する場合には、その無権代理行為を代理権の行為として取り扱うことが妥当であり、本人に対しても効力を生じさせる必要である。これが「表見代理」ある。その例は、@実際には代理権を与えていないのに代理権を与えたと本人が表示した場合A代理人が代理権の範囲を超えた取引をした場合B従来の代理権が消滅した後にもとの代理人が代理権を行使した場合である。
表示登記
不動産登記簿の表題部(不動産登記法16条2項)になされる登記をいう。土地については所在、地番、地目、地積(同法78条)、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等(同法91条)が表示される。これらを登記簿に記載することによって、不動産の客観的現況をそのまま公示し、権利に関する登記が正確かつ円滑に行われることが期待できる。表示登記の申請人は原則的にはその所有者(所有権登記名義人)である(同法25、80、93条)が、表示については職権主義がとられ(同法25条の2)、登記官に実地の調査権がある(同法50条)。これは、登記に際して、登記所に出頭を要しないこと(同法26条2項)とともに権利の登記との大きな違いである。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
必要経費
所得税の課税対象となる所得を計算する際に、その年の総収入金額から控除することができる経費をいう。例えば売上原価、販売費、一般管理費などのように、その収入を得る上で必要とされる支出に限られ、家計上の経費、家事関連費、所得税等特定の租税公課及び罰科金などは必要経費とは見とめられていない。なを、青色申告者の場合には、引当金(貸し倒れ引当金)及び準備金(価格変動準備金)の繰入額を一定限度額を必要経費とすることが認められている。


finance(ファイナンス)
財政、財務に関する用語であるが、金融にも使われる。金融機関は、ファイナンシャル・コーポレーション(financial corportion)といわれる。また、不動産金融はファイナンシング・リアル・エステート(financing real estate)。
broker(ブローカー)
日本で使われるブローカーの意味とは異なり、米国では州が行う筆記試験に合格した人に与えられる不動産仲介の免許を持つ人をいい、その社会的評価は高い。ブローカーの免許が与えられると、自ら不動産仲介業を営むことができるだけでなく、他の業者のもとで働くことも出きる。
物上保証人
他人の債務を担保するために、自分の所有する財産の上に抵当権を設定するというように自分の所有財産を他人の債務に供する事を物上保証という。これをした者を物上保証人というが、通常の保証人と違う点は、@債務を負わないことA単に担保に提供した財産に対して担保権が実行されることをもって免責される点である。従って債権者は、担保物件によって弁済をえられなかった債務の残りを弁済するよう求めることはもとより、債務自体について履行の請求などは当然できない。しかし物上保証人は担保権の実行や債務者に代わって弁済したときは保証人と同様の求償権を取得するし、また債務が消滅すれば物上保証人としての立場も消滅する。
不動産所得
現行の所得税法は、所得をその源泉ないし性質によって10種類に分類し、その態様に応じた課税方法を定めているが、その中の一つが不動産所得である。不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶または航空機の貸付(地上権あるいは永小作権の設定のほか、他人に不動産等を使用させることを含む)から生じる所得をいう。不動産所得の金額は、その年の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を控除した金額である。なお、不動産所得に対する課税は、利子所得および配当所得とともに資産所得の合算という形を取って課税が行われる。また、青色申告を行うこともできる。その場合には、不動産所得の金額の計算上、青色申告控除が認められている。
分離課税
担税率を総合的にとらえ、その者に帰属する全ての所得を合算して一個の所得とし、そこから各種の控除を行った後、それに一本の累進課税を適用して課税するという総合課税制度のもとにおいて、特定の所得について他の所得と区分して特別の税率を適用し課税する方法をいう。現在、退職所得、山林所得及び土地等に係る譲渡所得については分離課税の対象とされている。また、利子所得及び配当所得については源泉分離課税制度が採用されている。税率は、退職所得、山林所得等については超過累進税率、源泉分離課税においては比例税率が適用されており、前者の場合は累進緩和の方向に作用するが、後者については所得階層によって重課とも軽課ともなる。
文化財保護法

文化財の保護およびその活用により、国民の文化的向上、世界文化の進歩に貢献することを目的として定められた法律である。文化財保護のため各種の規制が定められており、不動産取引においても、事前に対象物件もしくは地域が本法の適用を受けるか否かの確認を行う必要がある。重要文化財、史跡名勝天然記念物(貝塚、古墳等)について譲渡、現状の変更などを行う場合には文化庁長官の許可が、また伝統的建造物群保存地区における現状変更については市区町村教育委員会の許可が必要であり、その他各地方公共団体が条例により定めた文化財に関しても制限が加えられている。これらの地域に該当すると開発行為、建築工事等に着手するまでに調査等に相当の期間を要したり、許可が得られない等買主に不測の損害を与えることもあるので、特に古くから文化、歴史のある地区については、事前に都道府県または市区町村の教育委員会に問い合わせ、確認をすることが必要である。
不当景品類及び不当表示防止法

一般消費者に、事実を誤認、混同させる不当表示と、販売促進の手段として行き過ぎの景品類の提供を規制する目的で、独占禁止法の特例法として公正取引委員会が運用している。公取委の直接規制のほか、公取委の認定を受けた表示・広告または景品の提供に関する業者の自主規制として公正競争規約を結ぶことができ、不動産業界においても、自主的に定めた、「不動産の表示に関する公正競争規約」
(昭和54年9月)、さらに昭和58年10月に景品等に関する「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」が新たに定められた。



法定代理人
法律の規定により代理人となった者をいう。未成年者の両親(民法818条以下)、禁治産者の後見人となった配偶者(同法840条)のように、本人に対して一定の地位にある者が当然代理人になる場合のほか、父母が協議離婚の際に定める親権者のように、本人以外の者の協議により定まる場合(民法819条1項)、相続財産管理人のように裁判所によって選任される場合(民法918条)等がある。法定代理人は、任意代理人と同様、本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点で任意代理人と異なる。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
法定地上権
抵当権を実行するときに、法律上当然発生する地上権を法定地上権という。本来設定当時に各々別個の所有者に土地と建物が属していれば当然土地に対して建物所有者が何等かの利用権を設定していたであろうということに着目し、さもないと建物は土地利用の権限を失い最悪の場合取り壊しをする等との観点から建物の存続維持を図り社会経済上の損失を防ごうというのがこの制度の趣旨であり、土地・建物が各々独立別個の不動産であり、かつ自己のための地上権賃借権を認めないわが国の法律に起因するものである。判例は土地建物が設定後譲渡した場合や双方抵当に入れた場合や強制競売にもその適用性を認めているが、設定抵当時更地の場合には認めていない。またその設定範囲は必ずしも全敷地ではなく、また地代等は当事者の請求によって、裁判所が認めるとされている。
保存登記
通常、未登記不動産について、初めてする所有権の登記のことをいう(不動産登記法第100条以下参照)。所有権の保存登記は、その後の権利に関する登記の基礎となるもので、原則として登記簿の表題部に所有者として記載された者等の申請によってなされる。ただし登記官の職権によって行われる場合もある。また区分建物については表題部に記載された所有者から直接所有権を取得した者が所有権保存の登記を申請できるとされている。通常保存登記には、対抗要件としてされるものではないが、不動産を継承取得した者が行う場合には、対抗要件としての効力をもつ。
保留地
土地区画整理事業の施行者が主として事業費用に充当するため、一定の土地を何びとに対しても換地として割り当てないでおく土地をいう。
保留地の所有権は、換地処分の公告の日の翌日に施行者に帰属するものであり、それまで施行者は保留地の管理者として使用収益できる権限を持っているにすぎない。但し、施行者は換地処分公告の前に保留地を処分するのが通常である。これは事業費用に充当するためには、換地処分を待っていられないためである。この為、保留地の処分については法的には一種の他人の土地の売買であり、又、換地処分公告までは登記簿による公示方法がないため買い請け人の権利保全上やや不安な面を持っている。通常、保留地の取引に付いては区画整理事務所等に備え付けてある保留地台帳の記載を持って行われているが、その性格から取引の流通市場が狭くならざるを得ない。
防火構造
そのままでは燃えやすい材料の表面を防火被覆して、火災の被害を少なくとどめようとする構造で、防火性能は耐火構造より劣る。鉄網モルタル塗、しっくい塗等の構造で政令で定める防火性能を有するものをいう。政令(令108条)では、壁、床、軒裏、屋根などの下地材料ごとに仕上げ材料の厚さや種類を定めている。


前金の保全措置
宅地造成や、建築に関する工事完了前に行う宅地や建物の売買で、業者が自ら売主となる場合は、所定の前金保全措置を講じた後でなければ、業者は買主から前金を受領してはならない(宅建業法第41条)事となっており、消費者保護の立場からの条文である。前金保全措置を講じなくてもよい例外規定として、@買主に対し、当該物件の所有権移転登記をすでに行ったとき、A前金の額が売買代金総額の5%以下である場合、がある。




メゾネットタイプ
中高層マンションで、2つのフロア−にまたがって一住戸を形成しているもの。発売当初は、マンションでありながら1戸建感覚があることから好感を持たれ、人気が出たが、階段スペースに相当の容積を取ることから、最近では若干、人気薄となっている。又、似たようなものでは、床の高さを半階ずつ、ずらせた形に建てたもので、スッキップフロアー式がある。
名義書替え料
名義変更料ともいう。不動産の賃貸人の名義が変わる場合に、その名義変更に関して賃貸人の承諾を求める対価として支払われる金銭のこと。名義書替料の経済的性質についてはいろんな解釈があるが、その額は、その借地の権利価格の高低・借地権成立の経緯・借地の利用目的・支払い地代の高低・周辺地域の慣行・事例等を参考にして、総合的に判断し、決定すべきと考えらている。東京・大阪の大都市では借地権価格の10〜15%、地方都市では5〜8%程度が慣行的な額となっている。
名義貸しの禁止
宅地建物取引業を営もうとするものは、建設大臣叉は都道府県知事の許可を受けなければならない免許制度となっている。免許を受けたものが、その名義を他人に貸して宅地建物取引業を営ませることは、免許制度の根本を揺るがす、ゆゆしい行為である。そこで業法第13条では名義貸しを禁止すると共に、業法第12条第2項での無免許事業等の禁止条文と整合性を持たせ、自分の名義を持って、他人に宅建業を営む旨の表示をさせてはならないこととした。


mortgage(モーゲージ)抵当権
債権の履行を担保するために、不動産の所有権上に優先弁済権を確保する為に設定された約定担保権のこと。他の担保物件と異なり抵当権設定者(債務者)は、担保に提供した不動産の占有使用を継続できることが特徴である。




容積率
建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(延べ面積/敷地面積)のこと。延べ面積とは各階の床面積を合計したものだが、容積率の計算には駐車場部分の床面積を参入しない(但し、各階床面積の5分の1を超える部分は参入する)。容積率制限は、都市計画区域内における建築密度と道路・公園・上下水道等の公共施設とのバランスを維持し、健全な市街地環境の発展を図ることを目的としており、各用途地域に応じて制限割合が定められている。近年の市街地からの人口流失化対策として自治体の中には、市街地中心部の高層ビルに居住者を呼び戻す優遇策として、その事業者に対し容積率緩和策を打ち出しているところもある。





レインズ(REINS)
Real Estate Information Network System(不動産情報ネットワークシステム)の略で、建設省が中古住宅流通量の増加あるいは住生活の改善における中古住宅の重要性、住み替えの重要性が増してきていることに対応して、また高度情報社会化の動きに対応するものとして、不動産流通近代化の究極の姿として構想したものである。建設省としては、近年、(財)不動産流通近代化センターの設立、宅建業法の改正と新媒介制度の実施等の施策を進めているが、その延長として、本構想で、不動産情報の標準表示様式の制定、通信手段の統一等を進めている。
連帯保証
保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担すること。連帯保証も保証の一種であるから、主たる債務に服従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生ずる。しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生ずる(民法458条、434条)。また、普通の保証と違い、催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債務者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。出典:(五訂版)不動産取引用語辞典

礼金
不動産の賃貸借契約の締結に当り、慣行上借主から貸主に支払われる金銭で将来ともに貸主に還元されることのないものである。一般的に借家の場合に多く、金額も比較的少なく、家賃の1〜2ヶ月相当額である。現在では権利金と全く同様の性格をもつものとして取り扱われているが、権利金と同じくその性格は必ずしも判然とはしていない。賃料の前払いとする考え方、場所的利益の対価という考え方等があるが、賃料の前払い説が有力である。礼金が授受された場合、どのような目的によって授受されたかは、一般的には当事者の意思や客観的な諸事情によって考慮し決定することになる。


ローン控除
個人が、住宅の新築もしくは取得又は増改築をして、平成13年12月31日までの間に居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローン(住宅金融公庫等公的な融資も含む)を有すること、家屋の床面積(登記簿の面積)が50u以上であること、その他一定の要件を満たす時は、その居住年から6年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる。今年の税制改正後は景気対策の観点から、平成13年1月1日〜同年6月30日までの間に居住の用に供した場合についても、平成11年、12年に居住した場合と同様な減税措置が適用できることになった。
路線価方式
相続財産である住宅地や商業地の評価方法の1つで、価格がおおむね同一と見とめられる一連の宅地が面している路線ごとに設定された1uあたりの価格を基礎として評価する方法をいう。路線とは、不特定多数の者の通行のように供されている道路又は水路のことである。路線価の決定方法としては、@幾人かの精通者が、道路状況や公共施設の整備状況等地価を形成している諸要因を考慮し、売買実例価格を参照して達観式で決める方法、A地価を形成している諸要因を項目別に分けて採点し、その合計点で決定する方法等が挙げられる。路線価の定められていない地域の宅地は、倍率方式(固定資産税評価に基づき、当該地域の実情を勘案して定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方法)で評価される。


上記に掲載されていない不動産用語は↓にあるかもしれません。

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