不動産投資への背景

来るべき高齢化社会を迎え豊かな生活を目指すためには、残念ではありますが公的年金だけではまったく心もとない状況になってきています。そして、将来不安から生保・銀行を中心に僅かな金利の個人年金型金融商品を大きくPR、果ては、日本版401kなる個人責任の確定拠出型年金運用を国が推奨するといったところまで来ています。
しかしながら、個人年金資産の形成という点では、何といっても不動産収益物件への投資が長年来、安定的であり、且つ、リターンが大きいと立証されています。他の金融商品と比較するまでもありません。
※物件毎の地域性を判断する点や投資に対しての経営的努力が必要な点は、言うまでもありません。

一昔前までは借り手を過剰に保護するという戦後の住宅供給政策のもと、貸し手が虐げられ「一度他人に貸せば2度と帰ってこない」のが賃貸不動産でした。しかし、近年の借地借家法の改正と賃貸に対する社会的習熟度のおかげで、不動産賃貸借も一般契約原則が当てはまるようになってきています。定期借家契約が代表例です。

ある意味、世の中の仕組みが変ろうとしています。ふと、そう感じる方も多いと思います。
こういう時代だからこそ保有するメリットを享受し、豊かな生活をエンジョイできる不動産投資を提案します。自己資金拠出を出来るだけ抑え、サラリーマンが不動産収益マンション経営で”稼ぐ”方法を提案しています。時代と共に投資する考え方や手法は変りますが、不動産に対する投資は古くから存在しています。古くて新しい不動産投資について掘下げていきたく思っています。

収益マンションのおすすめ理由

不動産投資の代表が収益マンションです。この収益マンションは2種類に分けることが出来ます。マンション一棟と区分所有マンション1室です。当サイトでは主にマンション一棟のご紹介をしております。イットウモンの所以ですが、これには訳があります。

不動産投資をお考えの方にとっての一番の不安要素は、「きちんと計画通りの収益(賃料)が取れるだろうか?」ということに尽きると思います。この不安(リスク)を回避するための手段が分散投資という考え方です。

区分所有マンション1室のみを購入の場合、その部屋が空室となった時の収入は0です。(オールorナッシングで空室率100%)しかし、マンション一棟を購入の場合、複数の部屋に分散投資されていますから、よほどのことがない限り0にはならないと思います。(空室率何%で表現されます)

当社では購入物件の現金比率50%以上の場合は区分所有マンション、ほとんど借入の場合はマンション一棟の購入をお薦めしています。イメージとしては前者は定年間近の方の年金用資産として、後者は融資期間が多く取れる若い方の長期資産形成という考え方です。ほとんどの金融機関もこのような立場で融資を視ているといっても過言ではありません。ですから金融機関も自宅住宅ローンとは別枠で投資向きローンを商品化し、一般に情報公開しています。ただこの投資向きローンは私たち投資向き不動産専門店にはそれなりの事情や融資特性として普段の雑談の中で提供されますが、直接消費者の方が飛び込みで金融機関に行かれても詳細をなかなか聞きだせるものではありません。通常の住宅ローンセンターとは違います。そして不動産物件の収益に対する信憑性や個人属性の客観性の有無等金融機関の特性もあるからです。是非その辺の事情や収益計算そして積算評価に対する専門家の見方もご相談ください。

マクロで見れば不動産投資は経済の波に翻弄されますが、こと住宅の集合体である収益賃貸マンションであれば収益ビルや事業性の物件に比べ被る景気の波長は低レベルではないでしょうか。また、住宅であるマンションという身近な不動産という意味で取っ掛かり易いということもあります。

ミクロで見ても現在のような経済減速下で、個別案件では底値をすくう動きも活発です。不動産価格が安くなれば利回りは良くなります。それは収益性で計算できることでの基準があるからです。
※この収益つまりは賃料の査定をしっかり押さえることが一番大切な作業になります。

不動産物件は個別性が高い商品です。それ故、物件毎の情報・特性を吟味することが命で、購入や売却に結構手間がかかるものです。何なりと不動産コンサルティング技能登録者<いっとうもん>にご相談ください。

最近、業界用語で言うところの「専通物件」で利回り15%~20%取れます、というとんでもない物件を勧める商材やメルマガが出ています。それには私は何時も警鐘を鳴らしています。なぜなら換金性と評価が不動産では大切だということです。
※「専通物件」とは、もともと専用通路の奥にある土地や建物物件のことを言う。通路の幅員は2m強が一般的で、計画団地の場合は20%前後プライスダウンが通例化していると思われる。ただ需要の予測が不明の為価格設定は困難を要す。転じて空間的要因でも、都市物件に対し地方物件を「専通物件」と私は定義している。(平成22年3月5日談)

購入売却のポイント

【サラリーマン大家さんを目指している方へ】

購入物件のポイントは、

1.RC造 2.平成年代の建築 3.キャッシュフロー重視
となります。
※最近はこれも一般化しすぎていますね。

上記条件であれば金融機関へも強気で交渉できます。但し、上記に当てはまらない物件を融資で購入する手法もありますので、詳しくは商談や案件として物件購入意思が鮮明になったところでアドバイスいたします。

短期所有の不動産業者さんへ)
個人と短期所有の業者さんでは諸条件が違います。それは短期保有と長期保有では保有コストが違いすぎるからです。個人の方が保有コストは安いことは明らかです。安くても売却されるほうが良いと思います。建築年数が経れば経るほど理論的には建物は原価償却資産ですから価格は下がります。合理的な保有者に早めにバトンを渡すことをお薦めします。

不動産投資近況報告

・購入に当たってのポイントはファイナンスにあります。(平成23年2月吉日)
金融機関の融資スタンスは少しずつ時間と共に変化しています。お薦めポイントはその都度変化しています。ですから、何時作成したかわからない情報商材では意味をなしません。購入する地域により金融機関の営業圏限定もあります。又、居住地の違いも影響します。

・融資の朗報(平成26年4月14日)
某金融機関さん発表の賃貸併用住宅用の不動産購入ローンに特筆すべき点があります。自宅の住宅部分が3分の1あれば住宅ローン扱いとし、融資条件が大変緩和されるという内容です。最近、特にこの商品に力を入れているようです。景気回復期にも拘らず未だ低金利の今がラストチャンスかも知れませんね。

不動産投資にあたり金融機関の選択・対策が現在重要な要素となっています。
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