■少子高齢化と賃貸マンション経営 ケアハウスはこちら

□少子化

わが国における出生数は、1949年(昭和24)年は270万人、1973(昭和48)年には、209万人であったものが、2000年では119万人と減少しています。それに伴ない新成人の人口は、2001(平成13)年の157万人が、2010(平成22)年には120万人に減少すると見込まれ、今後若年者向けの賃貸マンションの需要は大幅に減少すると予想されます。

□高齢化

一方で人口の高齢化は急速に進行し、1985（昭和60）年に10.3％であった65歳以上の老年人口は、2000(平成12)年には17.2％、2010(平成22)年には22.0％、2025(平成37)年には27.4％に達すると予想されています。 　また、2000年4月にスタートした介護保険の要介護認定者は270万人で、65歳以上の高齢者の13％に相当し、うち約70万人が施設に入所しています。見方を変えれば、65歳以上の87％は特別な介護の必要はなく自立していることになります。

□今後の賃貸マンション経営

現在、ワンルームマンションの空室率が増加傾向である一方にかかわらず、高齢者を入居対象にすることに対して消極的です。 　今後、少子化による若年世帯数の減少に伴い、ワンルームマンションやニューファミリー向け賃貸マンションの需要が激減する可能性が高く、賃貸マンション経営は若年者層から高齢者層へターゲットのシフトを検討する必要があります。 　高齢者のライフスタイルは多様化しつつあり、また、安定的な年金収入や資産の蓄積により本格的な消費者として捕らえることが可能です。特に、小家族化の進行とともに社会的入院の解消が進むなか、介護保険施設等に入所する必要のない高齢者向けの、良質で安定供給される住宅の必要性が高まると予想されます。

■｢高優賃｣制度の概要　　（京都市の場合はこちら）
□高齢者向け優良賃貸住宅制度とは
今後の急速な高齢者の増加により、適切な高齢者住宅の必要性が高まるなか1998(平成10)年に創設されました。一定の基準の下で事業主には建築費助成、入居者には家賃の補助が行われる仕組みで、長期安定的な入居者需要が見込める事業です。 　事例として、2000年12月に北九州で第1号が竣工しました。2000年度予算で7000戸が計画され、全国各地で計画が進みつつあります。
□制度の概要
事業者 立地条件 規模 バリアフリー対応 緊急時対応サービス 生活支援サービス 入居者管理 入居資格者 家賃 建築補助	民間の土地所有者で、個人でも法人でも可 工業系の用途地域以外の市街化区域 5戸以上で専有面積25�u以上（公庫融資は30�u以上）、リフォームでも可 居室内、共用スペースは安全性を求める 緊急通報装置等による24時間緊急対応サービス 生活支援サービスを提供することが望ましい（有料） 管理指定法人が管理委託を行う(自主管理不可) 日常生活が自立できる60歳以上の単身者、一方が60歳以上の夫婦 近隣同種住宅を参考とし、家賃補助は入居者の所得により10％〜30％で毎年審査のうえ20年間 共用部分の2/3補助（建築費の約20％、リフォームの場合約40％)
□制度適用のポイント
制度上は5戸以上であるが、採算上は20戸以上が望ましい 専有面積は25�u以上であるが、単身者用でも30�u以上確保する等の余裕がある広さが望ましい 緊急時対応や生活支援サービス･機能面の充実がキーポイントになる

■関連情報

■当社プランの基本コンセプト

□高齢者の生活に安心を提供する

原則として、介護施設等に入所する必要のない日常生活が自立できる高齢者を対象とします。しかし高齢者にとっては｢もしも｣の不安は付きまとうもの。安心のための機能を備えた施設（ハード）とサービス（ソフト）の提供を目指します。 また、ヘルパーステーションを併設することで、要介護状態になっても対応が可能です。

□住み慣れた都市立地

高齢者にとって住み慣れた町を離れたくないもの。また、家族の住居とはできれば近いのが理想的。都市型立地は、買い物･金融機関･医療機関等日常生活の利便性にも優れています。

□バリアフリー対応

高齢者にやさしい段差がなく使いやすい間取り、車椅子対応のトイレ･洗面所、広めの浴室、緊急通報システム、そしてオール電化等、安心して生活できる空間作りを行います。

□機能とサービスの重視

高齢者が安心して生活できるように支援する機能とサービスが最も大切です。 緊急時対応サービスは、室内数箇所に設置した緊急ボタンによる対応システムを導入します。 1階のヘルパーステーションで、生活支援サービスや介護サービスの提供を行います。（自費または介護保険） コミュニティー室等により入居者同士や地域の人々との交流を積極的に援助します。

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宅地建物取引業免許京都府�E８２７１号 タカエージェント株式会社 国土交通大臣認定 不動産コンサルティング技能登録�C８４８４号

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